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一戸建貸家やアパートを建て替えるか売却するか

一戸建貸家やアパートを建て替えるか売却するかあれこれ

 

 

 

特に戸建は、もともと土地を持っている人が建てる場合や、


中古で購入するときにこそ最大の投資効果を発揮します。

 

 

土地から購入して、戸建て賃貸を建てるには向きません。

 

 

 

既存建物を解体した後に、更地で土地を売却して、

 

別の収益不動産に買い替えるという選択肢もありますが、


仲介手数料が往復かかってきますので、


現実的ではありません。

 


戸建て投資を始める場合は、

 

中古の戸建てを探してリフォーム後に、


賃貸するのが一般的だと思います。

 


賃貸業を始めるにあたり、


戸建て貸家を建てることを想定します。

 

 

物件は使っていくうちに、減耗していきます。

 

 

そこで建物の建築費を、建物の耐用年数で割るなどの計算方法で、


減価償却して1年ごとに費用計上していきます。

 

 

家賃収入から固定資産税、借入金利息、管理費や、


広告費、電気代といった経費を引いた残りが利益です。

 

 

 

建物は減価償却するわけですが、建物が22年もつとすれば、


1年間に建物代の22分の1を費用計上します。

 

 

 

建物はいずれ朽ち果ててしまいますから、


賃貸経営を続けていくためには、


やがて、建物を建て替えなければなりません。

 

 

 

そこで、最初に建てた建物を減価償却していくときに、


費用計上した分を毎年、貯めて行けば、


仮に22年以上たってその建物が使えなくなったときに、


新しく建て替えるだけのお金が貯まっているはずです。

 

 

 

 


一方、建物の償却分を貯めていなかったら、


建物が朽ち果てたときに、建て替えができません。

 

 

 

減価償却というのは、その建物や設備の使用料といってもいいし、


新しく建物を建てるために貯めておくという準備金と、


考えてもいいわけです。

 

 

 

建物はタダで建てることができるわけではないのですから、


減価償却する分のお金を積み立てておくのは当然だと思います。

 

 

 

 


はじめに銀行から借りて建物を建てて、


25年以上使って建て替える場合、


それまでに貯めた分で、解体、建築


しなくてはならないはずです。

 

 

 

 


そういう意味でも、減価償却する分のお金は、

 

貯めていなければならないはずです。

 

 

 


たとえば、賃貸業を始めるにあたり、


ローンを利用して貸家を建てたとします。

 

 

 

償却期間は22年ですので、

 

建築費用を22年で償却することになります。

 

 

 


賃貸経営を始めますと固定資産税など様々な費用がかかります。

 

 


それに加えて、建物の減価償却費用を計上する必要があります。

 

 


また、建物以外に、浴槽やトイレ、給湯設備など、

 


さまざまな設備が必要です。

 

 

 

従って、建物の減価償却費以外に、

 


設備の減価償却費も計上しなければなりません。

 

 


ところが、実は貸家の持ち主の場合、


建て替えを想定して、普通、


減価償却費の積み立てるという概念を持たずに始めます。

 

 

 

ですから、貸家を建てた場合、


償却費を積み立てていないことが多いです。

 

 


なので、建物が老朽化すれば、

 

大規模リフォームをしている場合は別として、


売却するのがほとんどだと思います。

 

 

 

建物は22年で償却すると決まっています。

 

 

耐用年数が終わる頃に建物も駄目になってしまうと、


仮定すれば、その費用を貯めていませんと、


また借金をして新しい建物を建てなくてはならなくなります。

 

 


実際は、建物は22年たっても朽ち果てることはありませんが、


減価償却を積み立てるという習慣がなければ、


また借入をしなければ建て替えることはできません。

 

 

 

 


従って、減価償却費を貯めていなければ、

 

建て替えはうまくいかないということになるのです。

 

 

 

 

建て替えを考えて賃貸経営をしている大家さんは、


多くはないかもしれません。

 

 

 

 

建て替えるか売却するか

 

 

建て替えるか売却するか否かは、相続人(承継人)がいるか否かで


判断することが多くなっています。

 

 

 

 

承継人がいる場合、建て替えたり、売却したりせずに、


現状のままで引き継ぎをするか、


あるいはリフォームをするという選択肢もありますが、

 

今回は、建て替えるか売却するかについて取り上げてみます。

 

 

相続人に引き継がせる場合には、その引き継ぎ資産を、


売却して現金に替えて引き継がせる場合と、

 

建替えたり、買換えたりして引き継がせる場合があります。

 

 

そして、不動産で引き継がせる場合に、


追加負担を行わないで、不動産を維持するのであれば、


買換え(売却代金の範囲内)を考えますが、

 

追加負担ができるのであれば、


建替えか、売却代金に上乗せした形での買換えが基本となると思います。

 


承継者がいない場合、または承継者がいても引き継ぎさせない場合や、

 

現金資産での引き継ぎを考えるのであれば売却を選ぶはずです。

 

 

つまり、資金化して消費したり、生前寄付や遺言による遺贈などが、

 

売却による選択肢になります。

 

 

ちなみに立退料は売却側や建替え側の負担となるでしょう。

 


建替えの場合には、建替え時に発生する取壊し費用と、


資産損失の計上が伴ってきます。

 

 

資産損失とは、建物を売却しないで取り壊した際の、


取壊し直前の未償却残高のことをいい、

 

それを損失計上するということです。

 

 

この資産損失は他の所得があれば、

 

それと損益通算ができるものです。

 

 

いずれにしろ、アパートや貸家の資産損失や取壊し費用は、


全額必要経費になりますね。

 

 

もちろん、新しい物件の建築費用や取得費用は、


資産計上して、22年かけて減価償却することになります。

 

 

 

 



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