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中古資産の耐用年数は、加重平均法で見積もることができる

中古資産の耐用年数は、加重平均法で見積もることができるについて詳しく

 

 

 

 

中古物件を購入した時に行うリフォームの減価償却期間について

 

 

 

 

 

国税庁のホームページの、NO、5404 中古資産の耐用年数

 

(平成28年4月1日現在法令等)によると、


中古資産を取得して事業の用に供した場合には、


その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、


その事業の用に供した時以後の使用可能期間で、


見積りするとなっています。

 

 

 


税法では、維持管理の支出や原状回復の支出は修繕費となり、


使用期間を延長する支出や価値の増加となる支出は、


資本的支出となって資産に上げその後に、

 

減価償却期間において経費計上していきます。

 

 

これも、どこまでが修繕費なのか、


どこからが資本的支出なのかで、


意見が分かれるところです。

 

 

 

例えば、売主が売りやすいようにと考えて、


500万円で売る予定を、直前に150万円かけて、


リフォーム工事を行ってから売却したとします。

 

 


リフォームの内容は、外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、浴室をユニットバス(システムバス)設置、


トイレを和式から洋式化とします。

 

 

 

リフォーム費用を上乗せして650万円が売却価額となります。

 

 

 

 


買った買主の取得原価は650万円です。

 

 

中古物件を購入する場合、たとえ売主が直前に、

 

大規模リフォームをして売却したとしても、


築年数には変わりありません。

 


ところが、売主がリフォームをしないで、


そのまま売ったとします。

 


売却価格は500万円です。

 

 


買主はそれを買って貸家にするために、


リフォームに150万円かけたとします。

 

 

ここでは、リフォームの内容は同じとします、

 

 


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、浴室をシステムバスに換えて、


トイレを和式から洋式に換え、


リフォーム費用150万円です。

 

 

同じように建物の取得価額は650万円となるわけです。

 

 

仮に、中古不動産を買って、


修繕で数千万円かけた場合についても、


同じように建物の取得価額と捉えられます。

 

 

 


売主が売りやすいように、


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、システムバスに交換、


トイレを和式から洋式に換えた費用が150万円かけて売った場合、


それを650万円で買ったのなら、


650万円が建物の取得価額にあげます。

 

 

 

そうであっても、買主がリフォームされていない物件を買った時は、


そのままでは貸せないので、貸家にするために、


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、システムバスに交換、


トイレを和式から洋式に換えた費用が、

 

150万円かけた場合、

 

同じように650万円が取得原価になって、

 

4年で減価償却します。

 

 

ところが、システムバスに交換したリフォーム費用は、


資本的支出だと言うかもしれない。

 

 

 

したがって、システムバスだけは、


22年で減価償却してもいいわけです。

 

 

 

もちろん、建物に含めて4年で減価償却してもいいわけです。

 


「所得税法施行令の第126条の1」

 

 

 

また、その中古資産を、


事業の用に供するために支出した資本的支出の金額が、


その中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを、


取得する場合のその取得価額をいいます)の、


50%に相当する金額を超える場合には、


耐用年数の見積りをすることはできず、


法定耐用年数を適用することになります。

 


となっています。

 

 

 


それから、使用可能期間の見積りが困難であるときは、


次の簡便法により算定した年数によることが、

 


できるようになっています。

 

 

もっとも、その中古資産を、

 


事業の用に供するために支出した資本的支出の金額が、


その中古資産の取得価額の100分の50に相当する金額を、

 


超える場合には簡便法により使用可能期間を、

 


見積もることはできません。

 


となっています。

 

 

 

税法上、新しく支出した資本的支出部分は、


中古物件本体と種類及び耐用年数を同じくする資産を、


新たに取得したものとすると定めています。

 

 

よって、中古物件の耐用年数については、


上記の中古物件の耐用年数の決定方法の計算方法で、


算出しているため、中古物件に対して、資本的支出を行い、


新規取得資産として減価償却するとしても、


耐用年数については、その中古物件と同じ耐用年数を、

 


適用することになります。

 

 

つまり、資本的支出部分の減価償却については、


法定耐用年数を使用するのではなく、


中古物件の耐用年数と同じ耐用年数を使用することになります。

 

 


例えば、木造の住宅用建物で築30年経過している物件を購入して、


ユニットバスを設置する工事を行った場合、


そのユニットバスの工事費用は資本的支出になりますが、


法定耐用年数の22年で減価償却されるのではなく、


購入した木造物件の耐用年数の4年(22年×20%)で、


減価償却されることになります。

 

 

 


ところで、中古物件の再取得価額の50%超の資本的支出を行う場合

 

 

中古物件を購入した後、中古物件に対して、


再取得価額(中古資産の新品価額)の、


50%相当額を超える資本的を行った場合、


税法上はもはや新品の物件を購入したのと同じであると捉えます。

 

 

よって、中古物件本体について、


物件の新規取得時に使用する法定耐用年数を、


適用して減価償却を計算するため、


資本的支出についても法定耐用年数を適用して、


減価償却を計算することになります。

 

 


つまり、木造の中古物件の取得であっても、


法定耐用年数の22年で減価償却するので、


資本的支出部分についても、


法定耐用年数の22年で減価償却することになるという意味です。

 

 

 


ここまでをもう少し詳しく説明すると、

 

 

中古資産の耐用年数は、原則として、


中古資産を事業の用に供した時以後の使用可能期間として、


個々に見積もられる年数によります。

 

 

資本的支出の金額がその中古資産の取得価額の50%を超え、


かつ、再取得価額の50%以下である場合

 


再取得価額とは、中古資産と同じ新品のものを、


取得する場合のその取得価額をいいますが、


原則として、個々に耐用年数を見積もります。

 

 

 

しかし、


その見積もりが困難な場合には、加重平均法によることができる。


となっています。

 

 

中古資産の耐用年数=(取得価額+資本的支出)


÷(取得価額/簡便法による耐用年数+資本的支出/法定耐用年数)

 


資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額の50%を超える場合


法定耐用年数によらなければならない。


となっています。

 

 

中古物件を購入して、建物に大規模な修繕を行って


資本的支出とした場合は、その金額によって


建物の耐用年数が変わってきます。

 

 

 

 


基本的に資本的支出の金額が


中古物件の取得価額の50%以下である場合


中古資産の耐用年数はそのままです。

 

 

 

 


22年を過ぎた木造物件の耐用年数は4年ですが


購入した時の建物価格が1,000万円ならば、


資本的支出が500万円を超えない限り、


建物は4年で減価償却をしてよいということになっています。

 

 

 

資本的支出が500万円を超えた場合、

 


資本的支出の部分は22年で減価償却です。

 

 

資本的支出の金額が、中古資産の取得価額の50%を超え


かつ再取得価額の50%以下である場合、


加重平均法で中古資産の耐用年数を計算することができます。

 

 

 

 


再取得価額とは、その物件を再び取得する時の金額で


木造物件であれば、概ね15万円×床面積です。

 


100平米なら


15万円×100=1,500万円が再取得価額です。

 

 

 

したがって、この建物を中古で1,000万円で買った場合は


資本的支出が


中古資産の取得価額1,000万円の50%である


500万円を超え


再取得価額1,500万円の50%である


750万円以下であった場合に


加重平均法を用いて


建物の耐用年数を計算する事になります。

 

 

 

加重平均法の計算方法は以下の通りです。

 

 

 

(取得価格+資本的支出)÷{(取得価格÷簡便法による耐用年数)


+(資本的支出÷法定耐用年数)}

 

 

建物取得価格を1,000万円、


資本的支出は600万円


法定耐用年数22年(木造物件)


簡便法による耐用年数4年(耐用年数超え)

 

 

以上の条件で計算すると、

 


取得価格+資本的支出=1,000+600=1,600万


取得価格÷簡便法による耐用年数=1,000÷4=250万


資本的支出÷法定耐用年数=600÷22=27.2万


のため


1,600万÷(250万+27.2万)=5.9年


=5年(端数切捨て)となり、


建物は5年で減価償却することになります。

 

 

(資本的支出部分の600万円は22年で減価償却します。)

 

 

資本的支出の金額が、


中古資産の再取得価額の50%を超える場合


法定耐用年数で減価償却

 


つまり、中古木造物件であっても


資本的支出が大規模で


中古資産の再取得価額の50%を超える場合は


その中古物件を新築木造と同じく22年で減価償却します。

 

 

 

100平米の木造物件なら


15万円×100=1,500万円が再取得価額ですので


資本的支出が1,500万円の50%である


750万円を超えた場合は、もはや、


建物は22年で減価償却すべきということになります。

 

 

 

資本的支出も22年で減価償却しますので


建物も資本的支出も22年で減価償却する事になります。

 

 

 

以上、建物に修繕を行って資本的支出とした場合、


建物の耐用年数を延長します。

 

 

 

 

お風呂、ユニットバスのリフォームの減価償却

 

中古資産の耐用年数は、加重平均法で見積もることができる


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