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積算価格の高い物件は儲からない

積算価格の高い物件は儲からないあれこれ

 

 

 

投資家の間では、複数の物件を買い進めるためには、


積算価格以下に借入金を抑えることが、


前提条件だというのが一般的です。

 

 

積算価格は土地は路線価で評価し、


建物は新築時の価格から減価償却費を控除した価格です。

 


この両者を足し合わせたものが物件の積算価格です。

 


路線価とは、国が道路に面する土地に値段をつけて、


それを基に相続税や、贈与税を算定する価格ですが、


土地の市場価格より路線価の高い物件は、


銀行融資を付きやすいことは確かです。

 

 

 

しかし、土地の市場価格よりも路線価のほうが高いということは、


国が定めた路線価よりも実際の土地値の方が低い物件なわけです。

 


価値が低い物件にローンを付けて購入するものだから、


収益が上がらないとなってくる。

 


特に新築のRCは見た目は立派なために投資家の憧れの的ですね。

 

 

しかし、積算価格が高いのであまり儲からないのです。

 

 

そうであっても登記費用や仲介手数料などの不動産の購入諸費用も、

 

大きくかかってくるために苦戦を強いられます。

 


一般に積算価格の高い物件は、


低金利で30年とかの長期返済での、


フルローンが組めますよね。

 

 

積算の高い物件は自己資金が少なくても、


借入できるメリットがあります。

 

 

しかし、仮に2%で30年ローンを組んだ場合、


5〜6年経過したころに振り返ってみた場合に、


ローンの返済が5,000万円くらい返済していても、


実際の元本は3,000万円くらいしか減らないのです。

 


残りの2,000万円が利息なわけです。

 


つまり、なかなか元本が減らないとなってくる。

 

 

しかし、その間に建物は経年減価して、


どんどん価値は落ちていきます。

 

 

その上、積算価格が高い物件というのは、


固定資産評価額が高いです。

 

 

したがって、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、


登録免許税にしろ割高に課税されてます。

 

 


特に固都税は毎年大きな金額を納めなければなりません。

 

 

中古物件の場合でも物件価格より積算の高い物件は注意も必要です。

 


積算が高いということはいろいろと経費も高くなるのです。

 

 

毎年経費に計上できる減価償却は耐用年数が長くなるため、

 

大きな金額の計上ができません。

 

 

そして建物価値が高いということは、


それだけ修繕やメンテナンスにお金もかかります。

 

 

積算の高い物件は収入を多く得られないと経費率が高くなりますよね。

 


意外に購入前には気づかないものです。

 

 

不動産の価格は市場で決まりますので、

 

不動産本来の価値は原価の積み上げではなく、


市場価格ということになります。

 

 

 

ただ自己資金が少ない人にとっては、


積算価格が高いということは、


融資を引けるので魅力的です。

 

 

しかし、常識に支配されない判断基準を持つことは大事で、


積算が高い物件は銀行のリスクヘッジのためと、


割り切って理解してみることが大事で、


常識にとらわれず、本質を見極め正しい判断を積み重ねていくことが、


絶えず変化する不動産投資の中では必要なのです。

 

 

ただ長期ローンが組めるということは、


キャッシュフローは残ってくるので、


資金のない投資家にとっては有効です。

 

 

 

したがって、手元のキャッシュフローを厚くして、


自己資本比率を高める工夫をしておかないと、


この先、経営が安定しなくなってきます。

 

 

市場の原理原則に則って物事の善悪を追求して、


何が不動産投資の本質かで判断することが最も重要になってくるのです。

 

 

 

税金的に良い物件悪い物件


積算価格の高い物件は儲からない


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