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不動産投資はキャッシュフローが大事か利益が大事か(キャッシュフローがなぜ重要か)

不動産投資はキャッシュフローが大事か利益が大事か(キャッシュフローがなぜ重要か)あれこれ


 

最近の不動産投資は、キャッシュフローが出る物件を買いすすめて、


サラリーマンを辞める手法がもてはやされています。

 

 

キャッシュフローが出ない物件は、買っても仕方がない。


なんて意見も多いです。

 

 

無理やりキャッシュフローがまわるように融資を引き伸ばして、


一見して儲かるように見える物件が幅を利かせています。

 


 

はたして、これでいいのでしょうか

 

間違っているとはいえません。

 

 


ただ、それをすべての投資に当てはまるかのような捉え方をするのはどうかと思います。

 

 

キャッシュフローと利益は別物です。

 

 

 

キャッシュフローが出ているが、利益は少ししか出ていない物件よりも、


キャッシュフローが少なくても、利益が出ている物件の方が、


投資としての価値があるのかもしれません。

 


キャッシュフローなんて、返済期間でいくらでも大きくすることができます。

 

 

返済期間を延ばして、見せかけのキャッシュフローを増やしたところで、


利息を余分に払っているだけともいえます。

 

 

儲かる物件で、しかもキャッシュフローも十分に出る物件を買っているなら、


申し分ないですが、

 

 


だから、不動産投資で最も重要なのは、


その物件にキャッシュフローが出るかどうかではなく、


その物件が儲かるかどうかです。

 

 

でも、キャッシュフローが重要ではないということではありません。

 


不動産は破綻しては終わりです。


そういう意味で、現金が回るかどうかは重要です。

 

 

また、決算上の利益も投資活動の成果としては極めて重要なもので、


目を離すわけにはいきません。

 

 


儲からない物件で、当面の間はキャッシュフローがまわる物件というものもあります。


こういうものを儲かる物件と勘違いしないように注意したいところです。

 

 

 

といっても、今度購入する物件が単独で見て、


一時的にキャッシュフローが赤字でもいいのです。


長期的に見て儲かるなら。

 

現金買いがその例です。


現金買いというのは、単年度でみたらキャッシュフローは大赤字です。

 


でも、それ以降は支払う元利金がないし、

 

現金買いなら指値も大幅にしているだろうから利回りもよいだろうし、

 

よいことだらけです。

 

 

その水準にいくまでは、破綻しないための指標という意味で、

 

キャッシュフローも重要です。

 


ただし、儲かる物件を見つけることが、


優先順位の1位であることを忘れずにしたうえで、


キャッシュフローのことを考えていきましょう。

 

 

 

ところで、最近このキャッシュフローは、


不動産投資でも重視されるようになってきているのです。

 

 

利益ではなく将来どれだけのキャッシュを生み出す力があるのかによって、


不動産投資を評価すべきであるという考えにもとづいたアプローチが、


専門家の間ではすでに一般的なものになっているのです。

 

 

とくに最近では、貸借対照表や損益計算書と並んで、


キャッシュフローステートメントが、


正規の決算報告を構成するものとして明確に位置付けられ、


一般企業では決算報告書には必ず含まれるようになっているのです。

 


キャッシュフローステートメントについて簡単に説明しますと、


これは、期首の現金と、期末の現金の差が、


不動産投資活動でなぜ生じたのかを表すものです。

 


不動産投資活動の結果、生じたお金の流れの現実です。

 


借入はプラス、返済はマイナスとなります。

 


キャッシュフローステートメントは三本柱からなっています。

 

 

 


営業活動によるキャッシュフロー、(不動産を賃貸する事業から得られたキャッシュフロー)と、


投資活動によるキャッシュフローと、(不動産を買ったり設備投資をしたりのキャッシュフロー)と、


財務活動によるキャッシュフロー(どれだけ借金して、銀行に返済したかのキャッシュフロー)です。

 

 

営業活動によるキャッシュフローは、健全に成長している賃貸業なら、


キャッシュが増えているのでここの残高はプラスが当然です。

 

 

かたや、投資活動によるキャッシュフローは、


一般的に、お金を投じて不動産を買ったり設備投資いるので、


ここの数値はマイナスになります。

 

 


もう一つ、財務活動によるキャッシュフローは、


どれだけ借金して、どれだけ銀行に返済したかです。

 

 

不動産を買ったり、設備投資をした後でも、


お金が残っていれば借金の返済に充てることができます。

 


ちなみに、本当に儲けている投資家は、


営業キャッシュフローの黒字の範囲内で、


投資キャッシュフローをまかなっている投資家です。

 

 

これに対して、営業キャッシュフローだけでは、


投資キャッシュフローをまかないきれなければ、


銀行からお金を借りてこなければなりませんよね。

 

 

つまり儲かっていない賃貸業は投資キャッシュフローに回すお金を、


営業キャッシュフローに加えて、財務キャッシュフローからも、


お金を持ってこなければならなくなるわけです。

 

 

自分の不動産投資から稼いだお金で不動産投資をしているか、


人から借りたお金で賃貸業をしているかの差なわけです。

 

 

もっとも、一般企業と違って不動産投資は、


借り入れを前提として経営を進めるという特徴があります。

 

 

一般企業のように自分の利益を積み重ねて、


自分のお金で設備投資するよりも、


銀行からお金を借りて経営するほうが、


メリットが大きいという考え方です。

 

 

ところが銀行借り入れに依存すると、


市場における金利や資金需要の動向、


政府や金融機関の政策や方針といったものに、


直接の影響を受けやすくなります。

 


営業キャッシュフローが伸びていて、


なおも営業キャッシュフローの範囲内で、


投資キャッシュフローがまかなえている状態が、


自己増殖機能のある不動産投資ということになります。

 

そうすれば内部留保が増えていきます。

 

 

逆に、財務キャッシュフローに頼ってしまうと、


そこから得られたキャッシュは、


銀行に返済しなければなりませんから、


内部留保が得られなくなるわけです。

 

 

不動産投資の世界では、賃貸業から得られた利益だけで、


不動産投資をするのは、レバレッジが効かず、


素人のやり方だということになるのかもしれません。

 

 

あるいは、不動産投資は収益性があるのだから、


次から次へと借金をしていって、物件を増やして、


賃貸業を大きくしていくのが本来の投資家だとなるのかもしれない。

 

 

しかし、事業活動上から得られるキャッシュこそが本来のキャッシュであって、


それがあるから、借入金を返済してり、税金を払ったり、さらに、


内部留保を増やしていくことができるものだと私は思います。

 

 

賃貸業が直接事業から借り入れの返済に充てることができる原資は、


税金を支払ったあとの利益である税引後利益と、


会計上経費としているが実際には手元にキャッシュとして残っている減価償却だけです。

 

 

つまり、賃貸業を発展させるため、新たな投資を可能にする返済原資は、


自分のものとして使えるお金以外はないのですから。

 

 

 

 


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