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築古高利回り物件のリスクはどこにあるのだろうか

築古高利回り物件のリスクはどこにあるのだろうかについてあれこれ

 

 


収益物件の買い増しの際に、多くの大家さんが最も関心を寄せるのは、


地方高利回りの不動産だったりします。

 

 

もっとも、地方といってもイメージすらできない過疎地域は怖くて、


チャレンジする事はしていない状態だと思います。

 


築古物件がベースになる地方高利回り物件は、


18%以上と高利回でないと、

 

効果が最大化できない可能性があります。

 

 

なので、地方の少しばかり高い利回り物件が、


一番リスクを含んでいるのかもしれません。

 

 

はじめの頃はよいのですが、規模を拡大していくにつれ、


収益が増えていきます。

 

 

2棟、3棟と増やし5棟目を超えて安心していると、


築古ならではのリスクが見え始めます。

 

 

築古高利回り物件のリスクは所得税、住民税です。

 

 

せっかくの潤沢なキャッシュフローを根こそぎ奪われます。

 

 

そうです、築古ばっかりやっていると所得税がたくさん発生します。

 


築古は減価償却が少なく、銀行返済の元本は、


経費計上できず帳簿上所得として上乗せされるので、


税金がたくさんかかります。

 


キャッシュフローが500万円出る1億の築古を、


30年で融資を受けた場合、手残りは、


50万にまでなる事が往々にしてあります。

 


ということは、築古物件ばかり仕込んでいると、


税引キャッシュフローは多く見せることが出来ますが、


実際に使える税引のお金は圧倒的に少なくなっちゃいます。

 

 

 

一概には言えませんが、キャッシュフローが、


10分の1に下がってしまうこともあります。

 

 

これは、減価償却が取れない物件ばかりを、


土地値で拡大していくと必ず行き詰まる税の壁です。

 

 

それでは、どうするのっていうお話しになるのですが、


築古ばかりで拡大戦略を組む場合は、

 

経費をかける必要があります。

 


具体的にいうと、築古で購入してから、


リフォームやリノベをかけて再生して、


4年後に再び経費を使ってバランスを整えに行く手法です。

 

 

これは、不動産投資のテクニックになってくることかと思いますが、


現金出費を伴いますのでリスクがあります。

 

 

もう一つは、新築や築浅物件で減価償却を取りに行く方法ですが、


ランニングコストは下げられますが減価償却が長期のため、


大きく効果はありません。

 

 

キャッシュフローを追加で得た上で、


持ち出さない経費を使える効果はありますが、


減価償却費は少ししか計上できません。

 

 


やはり同じ築古の再生物件を購入して、メンテナンスとセットで、


短期で減価償却を取るスタイルになってきます。

 

 

そして4年後に経費を使った節税をするにしても、外壁塗装や、

 

打ち合わせ費用、接待交際費になりがちです。

 

 

また、車を購入する方法もありますが、

 

基本的に現金を失って取られる税金を、


少しばかり抑える効果しかありません。

 


修繕を計画的に行うのはよいのですが、


修繕は突発的に発生することも多いので、


コントロールできるわけにはいきません。

 


減価償却を使えない場合の対策を、

 

取っている大家さんも多いと思いますが、


経費を使う節税コントロールは何度も使えません。

 


現金出費が伴いますのでショートしやすくなっちゃいます。

 


やはり、減価償却を計上できなくなる頃には 再び貯めたキャッシュで、


新たに次の築古物件を購入していくスタイルの繰り返しになりがちです。

 

 


これらを理解せずに行っていると、PLはよくなりますが、


キャッシュフローが残りません。

 

 

築古高利回り物件のリスクは税引後キャッシュフローが残らなくなることですね。

 

 

高利回り物件は収益と税のバランスを考えて拡大していく注意が必要です。

 

 

 

 

 

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