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進化する貸家
進化する貸家について




アパートでもマンションでもいいですが。
               

一戸建てならより効果があります。



大家さんは1日も早く入居者をつけなくてはなりません。



まだリフォームの終っていない段階から募集をかけます。



根本的なリフォームが終れば、不動産屋さんには、

70%位リフォームが進行した段階で募集の依頼をします。



その後設備の追加や内装のグレードアップを図りながら、

募集を続けます。



こうすれば入居希望者が 実際に内覧するときは、

80%ぐらいリフォームが進行した位の状態の部屋を、

見ることになります。



内覧者には まだリフォームは完全には終わっていない状態で、 

部屋を見せますので、中途半端な部屋を見ることになります。



内覧者は未知数の物件から判断して、

入居をどうするか決めることになります。



これは 裏をただせば 他の入居希望者が、 

まだ内覧していないという先行募集になるので、 

ある意味ではお客さん側の賭けになります。



貸家を探している人は まだ誰も内覧したことがない物件を、

借りるかどうかの判断を迫られます。



ずっと借り手がなくて 放置されている物件よりも、 

お客さんは中途半端でも、

まだ誰にも見つけられていない物件に、

より魅力を感じますのでその段階で 

お客さんは、借りるかどうかのサイコロをふることになります。



たとえ、こちらは90%しかリフォームができていないと踏んでも、 

お客さんの方は98%済んでいると思っていますので、 

もうこれ以上良くなることはないと思っています。



こちらはお客さんが入居していなのでさらに、 

リフォームを続けます。



サラリーマン大家は 貸家を探している人の前には、

姿を見せてはなりません。



お客さんが内覧することがない夜と早朝を使って、

家の手直しは続けます。



仮に、お客さんが契約を決めて入居する日が決まっても、 

こちらとしては、リフォームと掃除をやめません。



辞めないどころか もう入居者が決まったので、 

他のお客さんの内覧はなくなるので、 

さらに時間をかけて土曜日、日曜日もフルに使って、

入念に手入れができます。



まだ引越ししていないので、

大家の自由裁量があります。



入念に手入れをして入居者の入居日の前日に、 

リフォームと掃除は打ち切ります。



これで工事進行率は100%になって、

お客さんが内覧したときよりも、さらに見違えるほど進化して、

家はよくなっているはずです。



入居者の方は それまでのイメージと違っているので、 

意外性を感じます。



これがお得感を感じてその後、

長く住んでもらうことにつながるのです。



こちらとしては家賃が相場位であっても、 

一日でも早く決まったほうが 

全然いいので助かります。



入居してからは何もすることがなくなりますので 

楽になります。



より完璧を喫してリフォームして有りますので、 

よっぽどのことがない限りクレームは来ません。



自前リフォームは、徹底的にやるにこしたことはありません。



しかしこれには、賛否両論あります。



賃貸住宅を素人がリフォームするのは、

お客様に失礼だという意見や、

自分が直接手を下していたのでは、 

結局は自分が動ける範囲だけに事業規模が

限定されるといった意見です。



自分でリフォームするとは基本的に業者がリフォームして 

自前で出来るところだけ自分でしましょうということです。



業者ができない細かいところや、 

見えないところの掃除を自分でして、

費用を節約して入居者に還元しましようということです。



入居者にとって今のところ、 

この家以外に住みやすい家がないとすれば 

転勤のようなことがない限り、 

退去せずに長く住んでもらえます。



こうすれば一旦住むと 

出られなくなるということにつながります。









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