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賃貸中の高利回り戸建物件(オーナーチェンジ高利回り一戸建て)が市場に出てこない理由

オーナーチェンジ高利回り戸建物件が市場に出てこない理由あれこれ

 

 


投資用の戸建を購入する場合、


空き家で購入する場合とオーナーチェンジで、


購入する場合の2つのパターンがあります。

 


購入後すぐ賃料収入が発生するオーナーチェンジ物件は、


運営が楽ですよね。

 


オーナーチェンジ物件を購入する狙いは、


買った直後から家賃収入がありますし、


リフォームも不要な点です。

 


しかしオーナーチェンジはアパートよりも、


戸建の方がリスクが高いとみます。

 

 

オーナーチェンジ物件のデメリットは、


購入時に物件の中を見られないことです。

 

 

住んでいる方が退去してから初めて、

 

中を見ることになります。

 


アパートやマンションなどの集合住宅の空室よりも、


中の状態が気になるのではないでしょうか。

 


そうであっても、戸建賃貸経営で大変なのは、

 

高利回りになる物件を見つけることです。

 

 

賃貸中の戸建となると、高利回りになる物件は、

 

皆無だと思います。

 


一般的に不動産業者が使っているレインズと、


呼ばれている業者間データベースでも、


マンションやアパートはオーナーチェンジが多いのですが、


戸建は賃貸中の物件を見つけることは難しいです。

 

 


賃貸用に戸建を多く所有している方でも、


賃貸中の状況で買った物件は私も含めてほとんどないはずです。

 

 

 

一般的に、金融機関から融資を受けるにあたっても、


空室よりは入居付きの方が融資が出やすいです。

 

 

 

融資を受けやすいと言っても、

 

建物は評価されませんので、


それほど利回りは期待できません。

 


ローンで買って運営すると、


キャッシュフローは月に1〜2万円しかない。

 

 

といったことが戸建のオーナーチェンジでは起こりがちです。

 

 


とてもキャッシュフローでリフォーム費用をまかなえません。


 
ずっと住み続けてもらって、退去がないことを祈るしかありません。

 

 

それでも退去が発生したら、解体費を差し引いて土地として売るか、


再リフォームしてもう一度賃貸客を付けるかの選択になりますよね。

 

 

しかし、内見が出来なくても、入居者が住んでいるということは、


最低限のインフラは整っているということになりますので、


住む人が居なく長期に空いている一戸建てよりは、


リスクが少ないのではないでしょうか。

 

 


賃貸用に適した戸建というのは、敷地面積が120平米以下と小さく、


利回りが出るものになりますので、こういう小さい宅地というのは、


将来土地売りしやすく、売値も上がります。

 

 

 

このように、賃貸経営面、投資の出口面でも有利な戸建ですが、


買うのはなかなか大変です。

 

 

誰も住んでいない空き家を買うときは、当然、物件価格に、


リフォーム費を加算して利回りを計算します。

 

 

 


もし、同じ地域に、共同住宅を一棟買うのと、


戸建住宅を複数買うのとを比較するとなると、


空室率は戸建のほうが低くなるでしょう。

 

 

 

戸建の賃貸住宅というのは、

 

アパート、マンションに比べて非常に少なく、


賃貸中の戸建が高利回りで、

 

売りに出されるということもほとんど見ません。

 

 

 

普通は、戸建住宅の賃貸経営をする場合には、


賃貸中ではない、一般の売り物件から、

 

購入物件を探すのがほとんどだと思います。

 

 


一般的に、Yahoo不動産や不動産ジャパンなどのサイトから、

 

探すことが多いと思います。

 

 

一戸建はある程度の質が要求されます。

 

 

一戸建を購入する基準は接道がきちんとしていて、


値段でいうと500〜800万円位の価格帯で売出されている物件を、


2割、3割の指値をして買うのが望ましいのです。

 

 

 

それ以下の価格帯だと何らかの問題があって、


買っても賃貸しづらく長期運用が難しいですね。

 

 

 

それでも、売主居住中の任意売却物件などを買って、


リースバックで、売主にそのまま住み続けてもらうと、


高利回りのなることも考えられますが、


それが可能な物件を見つけるのもかなり難しいです。

 

 

場所にもよりますが表面利回り10%以上の戸建となると、


値段が張ってきます。

 


都心部では、高い利回りを取れるのは、


中古テラスハウスが多いんですよね。

 


純然たる戸建ってあまりなくて探しても出てきません。

 

 

 

 

オーナーチェンジ物件に関しては内見が出来ないので、

 

内装のリフォームコストを見積もる事が出来ず、

 

リフォーム費用が高額になりがちで、

 

その点はリスクでもあります。

 

 

もっとも、空き家の状態であれば、

 

リフォームして賃貸の募集をして、

 

早くても賃料収入が発生するのは、

 

購入3か月後くらいからです。

 

 

しかし、戸建の場合は長期に空いてしまうというような状況は、

 

あまり考えられません。
 

 

オーナーチェンジ物件を購入する場合は、

 

注意する点は以下の二つが考えられます。

 

 

 

一つは、現状の賃料で再募集しても客付けできるか、

 

高めの賃料で入居していて再募集時は、

 

賃料を下げなければいけないケースがあります。

 

 

その時は利回りが購入時よりも下がってしまうので、

 

必ず仲介へヒアリングなどして、

 

適正賃料を把握する必要があります。

 

 

二つ目は内見が出来ないので売主から修繕履歴など聴取して


建物の中の状態を把握するようにしたいです。

 

 


内見出来ない場合、中の状態を推測するのは困難ですが、


入居期間や設備の修繕履歴などが分かれば、


ある程度の状態は想像する事ができるので、


購入前にその点はチェックするようにしましょう。


 

戸建賃貸は築古が多いですし、入居年数が長いですから、


もしかしたら、ずっとリフォームされていなくて、


全面的にリフォームが必要になる可能性があります。

 

 

 

そんなリスクを負うくらいだったら、


空き家を買うほうが安全かも知れません。

 

 

空き家の場合はリフォームしてから、

 

賃貸運営をスタートしますから、


それからは、大きなリフォーム費用が、

 

発生するリスクは低くなります。

 

 

 


賃貸中の戸建で高い利回りの物件が、

 

中々市場に出てこない理由について、


お伝えさせていただこうと思います。

 


 

不動産投資で物件を購入する際には、


やはりキャッシュフローが出ていることが、


重要なポイントの一つではないかと思います。

 


キャピタルゲインは市場動向によって大きく変わってきますので、


安定した収益を得ることができるインカムゲインに、


興味を持つ方も多いのではないかと思います。

 

 

だからこそ、不動産を購入する際にはインカムゲインを中心として、


購入をしていったほうがよいと感じる方も多いと思いますが、


逆に、高利回りを得られる一戸建というのは、


市場に中々出てこないというのが欠点です。

 

 

高利回りを得られる一戸建が市場に出づらい理由は、


それは、インカムが取れているうちは、破綻の可能性が少なく、


大家として売る必要がないということが一番の理由です。

 

 

もちろん売却することによって、

 

キャピタルゲインを得ることはできますが、


ずっと保有し続けても、借入金の返済分が、

 

譲渡益への上乗せとなっていきますので、


無理に売る必要がないのです。

 

 

不動産は購入する時が勝負とよく言いますが、

 

本当にその通りであり良い物件を買えた場合は、

 

ずっとその物件を保有し続ければ、

 

収益を生み続けてくれます。

 

 

だからこそ、高利回り物件は多くの人が、

 

狙っていますので競合が多く、


出てきたとしても価格が高く、

 

キャッシュフローが得られない物件に、


なってしまっていることが多いです。

 

 

それでも高利回りのオーナーチェンジを狙った投資は、

 

非常に魅力的なのでどうにかして高利回りが取れる不動産を、

 

購入していきたいですよね。

 

 

 

 

 

新築の戸建貸家のリスクはどこにあるのか

 

築古高利回り物件のリスクはどこにあるのだろうか

 

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