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誰にも真似のできない賃貸業にする

誰にも真似のできない賃貸業にするあれこれ

 


 

リフォームの程度が弱かったら、

 

賃貸付けができないのではないか、


しかし、高い金額をかけたとしても、


その部屋が埋まらなかったらどうしよう。

 


そういったバランスの中で、

 

どうすればよいのか迷っている方も


多いのではないかと思います。

 

 

 

誰でもいいと思う物件は、値段も高く、

 

購入すれば、利回りも低くなってきます。

 

 

しかし古い、日当たりの悪いなど、

 

欠点のある物件なら安く買えます。

 


誰も見向きもしないボロ物件を掃除とリフォームで

 

ある程度まではよみがえらせる事だってできます。


 

まず、流行にのったはやりのリフォームは本当に必要か。

 

 

それはお金がありさらに長期保有を考えている方意外は、

 

するべきではありません。

 

 

 

 

その上流行は、はやり、すたりがありますので、流行が去ってしまえば

 

その物件の人気は一気に下がっていってしまいます。

 

 

 

逆に、リフォームは最低限に収めるというのも考え物です。

 

 

最低限の人が住める環境を作らなければ、


入居者は途切れてしまいます。

 

 

そして、私自身が思うのは多額のリフォームは、


費用対効果を考えてやるべきですね。

 


 

そういった意味で、地域に特化した戦略という意味では、


最低限、入居されないレベルに持っていく、


という方針をとることが重要だと思うのです。

 

 


さて、銀行での融資について語るときも、


築年数が新しく路線価も高い物件ほど、


融資が付きやすいのは確かで、そうであっても、


多額のお金を持っているとか、属性が優れているとか、


そういう投資家が銀行融資では評価されます。

 

 

 

積算価値や築年数の新しい物件を持ち込むことは、


もちろん大事なことでありますが、


新しい物件に次々と組み換えたり、


新築を建てられるならともかく、


現代のような競合がひしめく時代に、


お金を駆使してどんどん新築を建てることは極めて困難で、


いつもそうすることは無理があります。

 


そうであっても、築年数や立地で一時的に優位に立てても、


他者に追いつかれたとき、一体どうするだろうか。

 


例え、築年数で一時的に先行していても、

 

数年もたたないうちに、


競合他者がどんどん新築を建ててきます。

 

 

そのため、競合他者に追いつかれたときに、


その新築や築浅の優位性は一挙に崩れることになります。

 


このように新築や築浅の優位性は


いつまでも続かなく不安定です。

 

 

 

賃貸事業を成功させようと思うなら、


例え築年数はそれ程新しくなく、路線価についても


立地についてもあまり優位性がなく、


そんなどこにでもある物件を優れた物件にすることだと思います。

 

 

 

これは、誰もがやれるような運営をしていても、


あの大家さんの賃貸業は一味違うというような経営をすることが、


真の実力なのであると考えます。

 


一般に、不動産賃貸業の運営について語るとき、


新築や、築年数の少しでも新しい物件の方が競争力があって、


優れているのだという。

 


新築のマンションを建てるとか、


最先端の設備を備えた物件を持っているとか、


当然そういう物件が入居者にも受け入れられます。

 


築浅で、最先端の設備を持つことは大事なことですが、


たとえ築年数や設備で一時的に先行しても、


数年もたたないうちに競合物件が増えてきます。

 

 


もし新築や築浅に頼っているのなら、


競合物件に追いつかれたとき、


いっぺんに優位性はなくなってきます。

 

 

 

新しい物件が近くにできたので、


空室になっても仕方がないと思うのだろうか。

 


そのように、あちこちにライバルが新築を建てて、


追いついてきたとき、その物件の優位性は、


一挙に崩壊することになりますね。

 

 

豊富な資金を駆使して、


次から次へと新築物件を持てるならともかく、


競合がひしめく中で、


次から次に新築を建てることは極めて困難です。

 

 

このように、新築や、築浅の優位性というのは、


未来永遠ではないですよね。

 

 

 

なので、賃貸経営を安定させようと思うなら、


たとえ築年数がそれほど新しい物件でなくて、


どこでもあるような物件を、


優れた物件にすることだと思いますね。

 

 

つまりどこにでもあるような物件でも、


あの大家さんの賃貸経営は、


ひと味違うというような経営をすることが、


賃貸事業の真の実力になってくるだろうと考えます。

 

 

最近では、激安のボロ一戸建てを現金買いして、


リフォームを施して貸し出す投資法が、


賃貸不況の中でも検討している姿を見て、


マンション投資ではなかなか儲からないので、


一戸建てや、木造アパートに方向転換したい、


などと考える投資家も見られます。

 

 

区分マンションや一棟マンションは儲からないと言うが、


これも賛否両論です。

 

 

マンション経営は単にリフォームして、


貸すだけという仕事ではなく、メンテナンスを実行し、


賃貸管理や共用部の清掃を行い、


優れた設備を導入して、


入居者へ提供していくという素晴らしい事業です。

 


修繕計画を立てたり、


管理を徹底していくことによって、


物件の価値をいつまでも維持していくのが、


マンション投資の基本です。

 

 

そういう工夫をすればどんな投資でも、


十分収益が上がってきます。

 

 

そういう賃貸経営の原点を置いておいて、


現在上手くいかないから、


ボロ物件投資に手を出そうというのなら、


うまくいかないと思います。

 

 

 

どのような分野であれ、


入居者の心をとらえる賃貸住宅を創造することに、


知恵と工夫を惜しまなければ、


無限の可能性を生み出せるものではないと考えるからです。

 

 

これは、賃貸経営に限った話ではないかもしれません。

 


日本経済を支える中小企業の中には、


自社で製造販売している会社はたくさんありますね。

 


そういった中小企業は安い中国製品などにおされて、


倒産に追い込まれる会社が多い中、


その一方で、不況の中でも、ひたすら頑張って、


立派な経営を続けているところもたくさんあります。

 


このように不況の中でも優れた業績を残している会社というのは、


世の中で決して目立つ存在ではありません。

 


しかし、平凡な仕事でも立派な業績を上げている会社こそ、


実は非凡な会社だと思います。

 


新築や築浅で、最新設備を備えていなくても、


工夫次第で高い入居率は可能ですね。

 


たとえ、築古で変わり映えのしない物件であっても、


入居者がここに住みたいと言ってくれる、


そんな賃貸住宅にしたいですね。

 


それこそが賃貸事業経営者の、


本当の実力であると思います。

 


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