サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


なぜ積算価格よりも安く買えるのか | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
なぜ積算価格よりも安く買えるのか

なぜ積算価格よりも安く買えるのかあれこれ

 

 

 

 


買主が求めるアパートは、

 

積算価格よりも安くなる物件だと思います。

 

 

売値より積算評価額が高い物件は


頭金ゼロ円で購入可能な物件になり、


フルローンがひける可能性があるからです。

 

 


銀行の物件評価は、積算方式といって


土地と建物の積算評価額を算出し合計します。

 

 

 

これを売値と比べてみて、


積算価値があるかどうかを見ます。

 

 

 

積算評価額が売り出し額より高いと、


頭金なしでフルローンがひける可能性が高いです。

 

 

積算価格よりも安く売られている物件は、


フルローンが引きやすいのですが、そういう物件は、


めったにないだろうと思われれるかもしれませんが、


実は、中古アパートの売買市場では、


積算価格が売値を上回ることがよくあります。

 

 

 

ではなぜ積算価格以下でアパートを売るのでしょうか。

 

 

 

誰でも高く売りたいのですが、積算価格以上で売るためには、


入居者に退去してもらわなければなりません。

 

 

これは、手間がかかるため避けたいと思います。

 


土地の評価そのものは、アパート付きの土地よりも、


更地が一番高くなるため、更地として売るためには、


一旦、入居者に退去してもらって、

 

それから売ることになります。

 

 


売主がローンを抱えていますと、

 

入居者を立ち退かす費用がかかり、


収入が減っていく中で、

 

ローンを払っていかなければなりません。

 

 

ローン返済金と、立ち退き費用との両方の負担が、

 

重くなるために売却しようとします。

 

 

そのためには、積算価格よりも安くせざるをえなわけです。

 

 


この場合、中途半端に入居者が詰まっている物件よりは、


もちろん満室の方が売りやすいです。

 


なんといっても、満室なら投資家が買います。

 

 


一方、建売業者や、分譲目的の建設業者や、不動産売買業者は、


人が住んでいる物件を買おうとしません。

 

 

 

やはり、賃借人のいない物件を買おうとします。

 

 


積算価格で売るためには、

 

人は住んでいない方がいいわけです。

 

 

 

だから、売主が資金が必要になった時に、


早く換金しようとすれば、


最初から土地値以下でも売ろうとします。

 


全てが空室ならば、アパートを取り壊して、


更地として売ることができますし、


マイホームを探している人に、


住宅を建てて売ることができます。

 

 


業者は、そういう物件を得ようとします。

 

 

裏を返せば、中途半端に入居者のついている、


虫食い状態のアパートの方が安く買えるのかもしれませんね。

 

 


これに比べて、入居者を立ち退かす心配のない物件は、

 


取り壊して更地にできるため業者が買います。

 

 


持ち続けようとしても、空室を埋めようとすれば、

 

築古物件は、お金をかけてリフォームしないと、

 

入居者は集まりませんので、


そうすると多額の費用がかかります。

 


売主はそこまで負担する体力がないために売ろうとします。

 

 

投資家にとっては、これがチャンスなのです。

 

 


積算評価の高い物件でも、すぐに売ろうと思ったら、


利回りを高くする必要があります。

 

 


利回りを高くするということは売価を低くするということです。

 

 

よって積算価格以下でアパートを売るわけです。

 

 

 

 

もっとも、RCマンションを積算以下で、

 

購入することはあまり勧めません。

 


土地売りする際には解体費がかかりますので、


売却益を出すのは難しいでしょう。

 

 

大抵の場合、土地値プラス建物値で買いますので、


土地売りする際の売却損は非常に大きくなります。

 


したがってRCマンションの長期投資というのは、


売却損が出る恐れの高い投資だと言えます。

 

 

長期保有後の出口を重視した場合、

 

RCマンションよりも木造、


軽鉄アパートの方が安全な投資だと考えます。

 

 

 

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/2544
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク



AX