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アパートを建てた場合の固定資産税

アパートを建てた場合の固定資産税について詳しく

 

 

たとえば自己所有の土地を駐車場として、


一般に貸しているなら、


駐車場の賃料収入はそれほど多くありません。

 

 


そうであるのなら、有効活用として、


建物を建てて、それを貸してはどうかということで、


アパートやマンションを建てると、


一戸当たり200平方メートルまでの土地の場合、


(これはほとんどすべてのアパートに当てはまるはずです)


建物を建てると、固定資産税の課税標準額が、


6分の1になります。

 

 

また都市計画税の課税標準額は3分の1になります。

 

 

わかりやすくするために、年間100万円位の固定資産税を、


払っているケースを例にしますと、


たとえば、固定資産税評価額6,000万円の、

 

自己所有の土地、500平方メートルを、


駐車場にしているのなら、固定資産税と、


都市計画税は年間102万円になります。

 

 


固定資産税 6000万円×1.4%=84万円


都市計画税 6000万円×0.3%=18万円

 

84万円+18万円=102万円

 


この500平方メートルの土地に、例えば8戸のアパ―トを建てると、

 


固定資産税と都市計画税は20万円になります。

 


固定資産税 6,000万円×1.4%=84万円

 


84万円÷6=14万円

 

 

 

都市計画税 6,000万円×0.3%=18万円

 


18万円÷3=6万円

 

 

14万円+6万円=20万円

 

 

 

なので、102万円−20万円=82万円の節税が図れるわけです。

 

 

 

ところで、これは、住宅の敷地であれば、

 

自己居住用であれアパートなどの収益用であれすべてに適用されます。

 


一戸当たり20平方メートルの、

 

ワンルームマンションであっても、

 

全然問題ありません。

 

 


このように、建物を建てると、土地に対する固定資産税は、


安くなります。

 


固定資産税には、土地に係るものと建物に係る物の2つがあります。

 

 

 

いずれも所有している期間、毎年かかるものですから、


大家さんの方はできるだけ安くしたいところです。

 

 

 

ところが、徴収側の市町村としては、

 

できるだけ高くするために日夜奮闘しているわけです。

 

 

 

土地の場合は固定資産評価額といった指標がありますので、


わかりやすいのですが、建物の場合は、指標が全くないため、


各市町村役場の方で勝手に調整できるわけです。

 

 

もっとも、固定資産評価基準(総務大臣の定める固定資産評価基準)は、


3年ごとの評価替えの年に、見直しを行っており、


併せて既存家屋の評価額の見直しも行っています。

 

 

具体的には、建物を新たに建築した時の再建築価格に、


その後の物価変動による割合と、


建築後の年数の経過による減価割合をかけ合わせて、


再計算したものが評価額となります。

 

 

ちなみに建物は、耐用年数が過ぎた場合、

 

残存価格はゼロになります。

 

 

にもかかわらず、


固定資産税という税金はゼロになりません。

 

 

建物の固定資産税は永遠にかかってくるわけです。

 

 

つまり、建物が古くなり、家の価値があろうとなかろうが、


持ち続ける限り、建物の固定資産税はかかってきます。

 


売却の際にも、


築後22年以上経った木造家屋の価値は、


ゼロ査定になりますが、


建物の固定資産評価額はゼロになりません。

 


建物の価格は年々下がりますので、


よって、固定資産評価額も下がりますが、


家の価値が全くなくても、建物を持ち続けている間、


毎年固定資産税はかかりますし、


経年に伴って固定資産税は当然下がってきますが、


ところで、20年以上過ぎれば固定資産税額は変わらず一定になり、


いわゆる、固定資産税は永久にかかりますが、20年経過後は、


以降、ほとんど同じ価格で推移するわけです。

 

 

しかし、最近、建物の建築費に対する固定資産税評価額が、

 

アップしているのです。

 

 

建物を新築した場合にも、固定資産税評価額が高くなっています

 

 

建物というのは、時がたつにつれて古くなっていきますので、


当然ながら固定資産評価額も下がっていくはずですよね。

 

 

最近、この下がり方が緩慢になっています。

 

 

土地の価格はデフレで、ここ何年も下がっておりますので、


土地に係る固定資産税を増やすことは市町村側の努力にも限界があります。

 


そこで、徴収側は、建物に係る固定資産税を増やそうとするわけですね。

 


土地に対する固定資産税の減収を、


建物の方で穴埋めしようとしているのかもしれません。

 

 

 

したがって大家さんの対策として、


毎年の固定資産評価額とか、固定資産税額を控えておき、


その後の評価額の推移を丹念に追って、


正しく計算されているか否かについて調査し、


不備な点があれば、市町村に申し出ることで、


減額が期待できます。

 


そういう意味で確認作業はすべきでしょうね。

 

 

 

ところで新築アパートを建てると、


固定資産税が軽減されるというのをご存じでしょうか。

 


繰り返しになりますが、

 

賃貸経営は、税金対策として行うことがあり、


更地で持つよりも、建物の場合、固定資産税、


相続税対策として非常に効果的です。

 

 

固定資産税には二つの特徴があります。

 

 


広い土地の割に小さいアパートの場合、


家賃収入は低いですが、


土地の担保価値があるということで、


固定資産税は高くなります。

 

 

また、RCは建物が丈夫で価値があるため、


家賃収入が高いですが、


こちらも固定資産税が高くなります。

 

 

 

固定資産税は不動産取得税と違って毎年かかってくるため、


賃貸経営には少なからず影響があります。

 

 

固定資産税は、毎年1月1日に、


土地、家屋、固定資産を所有する人が納める税金です。

 

 

 

なので、建物を1月2日以降に新築した場合は、


その年の固定資産税は、課税されません。

 

 

裏を返せば、1月2日に建物を取り壊しても、


その年の1年分の税金の全額を納めなければならないです。

 

 

 

先程の固定資産税6分の1になると言いましたが、


店舗物件の場合はこの概念から外れます。

 

 

 

ちなみに、アパート、マンション、貸家の固定資産税は、


毎年1月1日に、土地、家屋、償却資産を所有する人が、


納める税金ですが、アパート、マンション、


貸家を建て替える場合に、


1月1日に建物が竣工していない場合があります。

 

 

その場合は、原則として、6分の1にはならないです。

 

 

 

しかし、アパート、マンション、貸家を建て替える場合には、


1月1日に建物が竣工していない場合でも、


所定の条件を備えていれば、


特例の適用は、認められるようになっているようです。

 


それは、次のようなものです。

 

 

建て替える場所の土地が、


前年度の1月1日において住宅地であったこと。

 

住宅の建設が、その年の1月1日において着手されており、


次の年の1月1日までに完成するものであること。

 

アパート、マンション、貸家を建て替えが、


建て替え前の敷地と同じ敷地であること。

 

前年度の1月1日の所有者と、今年の1月1日の所有者が、


同じ人であることになります。

 

 

 

又、駐車場用地は一般的に、雑種地となり、


住宅用地の軽減措置は受けられませんが、


その駐車場が住宅用アパートの敷地の一部になっており、


アパートの借家人が使用している場合には、


住宅用地としての課税標準の適用を受けることができますね。

 

 


固定資産税の基準となる価格は、固定資産税評価額です。

 

 

これは、毎年1月1日時点におけ地価公示価格の70%に相当します。

 

 

この固定資産税評価額は、都市計画税や不動産取得税、


登録免許税などの税金を計算する際の基準にもなっているため、


大家さんとしても大事な指標です。

 

 

 

先程の新築アパートを建てると、


固定資産税が軽減されるという件についてですが、

 

新築アパートを建てると土地の固定資産税は変わりませんが、

 

建物の固定資産税は安くなります。

 

 

新築賃貸住宅では120平方メートルまでの部分は、


固定資産税が2分の1になるという軽減措置があり、この規定は、


一般住宅の場合は新築後3年間、3階建て以上の耐火構造、


準耐火構造住宅の場合は、新築後5年間が対象となります。

 

 

対象となるのは、アパートの居住用部分の床面積が、


一戸につき40岼幣紕横牽悪岼焚爾猟詑濬斬陲任后

 

 

適用可否の判定は各住戸ごとの判定になります。

 

 

固定資産税の計算の仕方ですが、

 

土地については


固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%です

 


例えば、土地については、

 

土地の固定資産評価額が1,250万円すると、


課税標準額

 

固定資産税 1,250万×1/6=208万


都市計画税 1250万×1/3=416万

 

 


税額は、 固定資産税 208万×1.4%=29,100円

 

     都市計画税 416万×0.3%=12,400円

 


建物の税額にについては、

 


固定資産評価額=4,000万とすると、


 税額は、 4000万×(1.4%×1/2+0.3%)=40万円です。



アパート、マンション 40岼幣紂腺横牽悪屐

戸建て貸家住宅は50屐腺横牽悪です。

 

 

なお、アパート、マンションの様に共同住宅の場合は、
専有部分の床面積に、エレベーターや廊下通路等の、

共有部分の床面積を按分して加算した面積で判定します。

 

 

 


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