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物件を安く買うことによって純資産を増やすことができる

物件を安く買うことによって純資産を増やすことができるについて詳しく

 

 

 


5月17日に記事を書いて以来、記事を書くことを自粛してましたが、


今日から再開することにいたします。

 


といってもたまにしか書けないかもしれません。

 

 

不動産投資で儲けようと考える人は、


安く買って高く売るということを試みると思います。

 

 

不動産投資で儲けるということは、


この安く買うということは非常に重要なことです。

 

 

基本的にこれさえ実践できていれば、


リスクのほとんどは回避できたも同然だと私は思います。

 


安く買うということはどういうことなのでしょうか。

 

 
これは、貸借対照表(B/S)上の純資産を、

 

つくり出す効果があることだと思います。

 

 

そのためには、本来の価格よりも低い値段で買う。

 

 

ということになります。

 


このように安く買うことで、

 

純資産がプラスになる可能性は高くなります。

 

 

不動産には定価がありません。

 


売主と買主が合意すればそこで売買が成立します。

 

 


これは言うは易し行なうは難しなのですが、しかし、


どこかで実現可能な購入タイミングが来ると思います。

 

 

焦らなければ、チャンスをつかむことができるはずです。

 

 

最近私も、兵庫県のとある市で、

 

売主が、その市の広報に売り物件として登録した物件を、


不動産屋さんを通じて固定資産評価額280万円の物件を、

 

45万円で購入しました。

 

 

 

このことは、不動産投資でのメリットの一つでもあります。

 

 

もっとも、そのために機会損失という別のチャンスを、

 

見逃すこともあるかもしれません。

 

 

両者を天秤にかけて価格をとるか、購入タイミングをとるかを、


判断することが大切です。

 

 


例えば、耐用年数を超えた木造ボロ物件を土地値以下で購入した場合について考えていきます。

 


わかりやすいように、土地の固定資産評価額300万円のボロ物件を、

 

100万円で購入した場合の仕訳

 

 


購入と同時に取得価額を簿価にします。

 

そこで、土地と建物に按分します。

 

 

このときに建物と土地の具体的な価格がわからなければ、


固定資産税評価額を基準に按分することが可能です。

 

 

当然、建物は減価償却し、


土地は値下がりすることがあると思います。

 

 

したがって純資産は減少する傾向にあります。

 

 

もっとも、銀行融資で購入していると、


借入金という負債も減少しますので、


純資産の減少はある程度防げます。

 

 

 

もっとも、貸借対照表を時価評価で作成した場合は、


さらに純資産は減るかもしれません。

 

 

一般的に純資産は経年と共に減ることはあっても、

 

増えることはあまり考えられません。

 

 

ちなみに、建物は、耐用年数超えの築古物件を購入した場合の減価償却期間は、


最短は4年ですので、それよりも短くすることはできませんが、


妥当な範囲(10年位)で長くすることはできます。

 

 

 

いずれにしろ、経年と共に建物も減価しますので、


純資産は先細りは避けられそうもありません。

 

 

しかし、安く買うことで


この土地の純資産を増やすことが可能になります。

 

 

 


先程の例で、100万円で不動産を買った場合、


固定資産税評価額を基準に建物と土地を按分する場合、


そして、建物と土地の比率が2対8になったとすると、

 

 


購入時の仕訳は、

 

建物 20万円     現金(又は事業主借)100万円

土地 80万円

 

 

期末


土地 200万円          事業主借 200万円


土地の期末価格を固定資産税評価額を採用することで


土地の価格が増えます。

 

 

期末に固定資産評価額で評価替えをすればよいのですよね。

 

 

したがって、購入時に安く買うことで純資産を増やすことができるのです。

 


こうして、土地の価格を増やせますので、


資産が増えることになります。(決算書の見栄えが良くなります。)

 

 

ここでいう事業主借勘定は翌期首に元入金に参入されますので、


株式会社でいうところの資本金の増加につながります。

 

 

この元入金が増えることが重要なことです。

 

 

このように、固定資産税評価額で評価換えすることで、

 

元入金が増えますよね。

 

 


ちなみに貸借対照表の備考欄には、


土地は固定資産税評価額を採用していますと書いておきましょう。

 


不動産投資の基本は安く買って高く売ることです。

 


このように、安く買うことを徹底する、


ということは、


純資産を増やすことにつながり、


債務超過に陥っている場合などは、


解消につなげることができたりします。

 

 

 

安く買うことを徹底する限り不動産投資で、


大きな失敗をする可能性はかなり抑えることができると思います。

 

 

 

本日も最後までお読みくださりありがとうございました。

 

 

 

 

 

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