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注文住宅(アパートは建売か、注文建築か)

注文住宅について(アパートは建売、注文建築か)あれこれ

 

 

 

 

注文住宅の工事依頼は、建築家、ハウスメーカー、工務店


どこにに依頼すべきでしょうか。

 


すでに土地を所有しており、その上に業者に依頼して、


家を建ててもらう。

 


これが注文住宅ですが、


設計やデザインの自由度は高いです。

 


注文住宅を建てる上で考えられる依頼先は、


3種類あると思います。

 

 

建築家、ハウスメーカー 、地元の工務店です。

 

 

先ず建築家ですが、 話し合いながら設計をきめ、


その設計に基づいて工務店などが、


工事を請け負って形にしていくパターンが多いです。

 

 

 

注文住宅で家を建てるときは地元の業者か、


大手ハウスメーカーがよいと思います。

 

 

素人でも、住宅展示場のモデルハウスを、


ひと通り巡れば現物を見学でき、


住み心地を推し量ることができ、


各社の商品比較もできやすいです。

 

 

大幅な間取り変更に対応するメーカーも増えています。

 

 

 

 

注文住宅では、ハウスメーカーの家なら、


あらかじめ用意された2〜3種類の


プランから 選ぶだけで十分洗練されているし、


価格的にも合理的だし、昨今は使い勝手や


導線にもよく配慮した家が多いと思います。

 

 

地元の業者は価格面で良心的で、


後のメンテナンスもしやすいと思います。

 

 


地元の業者の質を見分けるには、


初対面の時から打ち合わせなどの過程で


相手の人柄を観察してどういう対応をしてくるか


単に丁寧な対応をするといったことだけではなく、


施工の価格面でも納得できるかどうかを、


判断の対象に持ってくることになるかと思います。

 

 

 

注文住宅では地元の業者はよほどのことがない限り


いい加減な工事はしません。

 

 

彼らは一軒でも多く客に喜ばれ、


ほめられるような家を建てて、


信用を蓄積したいものだからです。

 

 


注文住宅の契約をする前に、


実際に建てている途中の家を


何棟か見せてもらって自分の目で


観察してみることです。

 

 

仕事に自信があれば面倒がらずに、


丁寧に現場に案内してくれます。

 


単に価格が安いだけでなく、質の良い家を、


建てているかということを見ておきましょう。

 

 

エコ対策、シックハウス対策、セントラル浄水器


防音対策、壁体内換気システムなど


住む側に メリットがあることを


取り入れているかどうか。

 


壁体内換気システムとは、断熱材の室内部に防湿のために、


空気が通るための層をもうけるというものです。

 

 

 

お互いに相手を理解しながら仕事を進め、


お互いにメリットを共有するという態度で、


いてくれるかどうかです。

 


地元の業者なら事前に綿密な打ち合わせを、


何度も行うことができ行き違いを防ぐこともできます。

 


さらに瑕疵などの クレームやメンテナンスの


相談などをする時も交渉がしやすいものです。

 

 

もし注文住宅を発注するなら、


仕事の進め方と支払い方を出来高払いにすると、

 

段階的に資金を手当てでき、

 

進捗状況を把握できるきるので、

 

お互いにメリットが多いと思います。

 

 

一方、建売住宅(アパート)は、不動産業者の企画で、


土地と建物をセットで販売する方法です。

 


建売住宅の一棟アパートは、


建ててから売るので建売と呼ばれるのですが、


建売住宅は手間がかからないですよね。

 

 

建売物件は、実際の物件を確認したうえで、


買うことができるというメリットも確かにあるのですが、


最初の手間を惜しんで買ってしまうと後悔することもあるのです。

 

 


注文物件の場合は、土地探しから始まり、土地購入、

 

アパートの設計を委託して、アパート完成というふうに、

 

土地を探してから、最低でも1年〜2年の期間が必要となります。

 

 


建売物件の場合は決済後すぐにアパート経営が始めらる利点があります。

 

 

注文物件の場合は、土地を買ったら物件を完成するまでは、


図面でイメージするしかなく、建物本体を確認することはできません、

 

 


 


建売物件の場合は、土地と建物を不動産会社が所有しているので、


仲介手数料が不要となり経済的です。

 

 

注文物件は、土地を買う時に仲介手数料が必要になり、

 

また、設計会社に設計料を払う必要がありますが、


建売物件ではその必要もありません。

 

 

さらに建売の場合、規格化されたアパートとなることから、


資材を安く購入できるため、建築費は安くなる傾向があります。

 


時間も手間もかからず実際に物件を確認できその上経済的ですので、


建売物件を買った方がよいわけですが、唯一の欠点は、


他と差別化できない点です。

 


もっとも、自分で住む家(建売住宅)なら問題ありません。

 

 

自分が満足できればいいはずだから、

 

でもアパートやマンションは違います。

 


入居者に選ばれる必要があります。

 

 

 

選ぶ理由としては、コストと立地と差別化の3点です。

 

 

なるべく長期運営で、できるだけ高い収益性を上げるのであれば、


家賃を下げるのではなく物件の魅力で選んでもらいたいものですね。

 

 

つまり、建売物件はどこでもありふれたアパートやマンションであり、


差別化が図れないことがデメリットです。

 

 

注文物件であれば画一的なマンションを計画するのではなく、


独自性を作り出すことができるわけです。

 


そうであっても、建売物件は意外と安くないですよね。

 


建売物件の利回りを見ていると地域にもよりますが、


7〜8%程度の利回りとなっています。

 


しかも新築プレミアムの家賃設定でです。

 


これは建築会社で建てた価格に販売会社が利益を上乗せしているためです。

 


販売会社も利益を出す必要があるので仕方ありませんが、


買い手にとってはあまりよくありません。

 


建売物件は安い材料や設備を使って、

 

できるだけ安く建設できるように計画するので

 

将来的に資産価値が低くなる可能性があります。

 

 

 

 

ほとんどの新築アパートは建売が基本であり、

 

土地建物セットの販売ですので、

 

デベロッパー、建築会社から提供を頂き、

 

購入するか否かを検討される方は多いと思います。

 

 

 

 


新築のメリットは、基本的に新築は、

 

1戸当たり40平米を超えると不動産取得税が不要になること、


新築から5年間は固定資産税の減額措置があり50%になることがあります。

 


更地に、建てますので、中古物件と違い、

 

建物の仲介手数料が不要になります。

 

 

場合によっては、中古物件よりも初期の費用が安く済む可能性があります。

 


ただし、建売と言っても、土地決済から、つなぎ融資を組む場合は、


金利負担が実質的にあります。

 


もっとも、それらは、事業計画に組み込まれているケースも多くなっています。

 

 

 


このように、新築建売木造アパートは、


比較的、投資初心者には取り組みやすいため、


地域によっては、案件の情報も相当待たねばいけない状況になっています。

 

 

 

反面、利回りが低いのは管理一体のためで、


その分、土地代、建物代の中に建築会社の利益が乗っているのは


仕方ありません。

 


土地から探して建てる方法は、


不動産投資の中でもハードルが高いと思われているかも知れませんが、


土地からの新築アパート、新築RCマンション建設についても、

 

デベロッパーによる土地建物セットの建売と、


土地は自分で探して、建物を建設する場合の2通りがあります。

 

 

前者に関しては木造アパート、新築RCマンションも、

 

デベロッパー企画商品なので、

 

建築請負会社、建築家、企画コストが乗っており、


総額が決められている状況にありますので、


利回りが割と低く、間取り変更や、設備自由度は低いです。

 

 


もう一つですが、こちらは土地から仕入れてからの建設のため、


土地の条件に企画が大きく左右されます。

 

 

旗竿地など土地の仕入れ値が低ければコストダウンが図れますし、


プランニングも土地の状況により自由度が増しますので、


建売の規格商品と比べ建築会社や建築士によっても、


差が出ることから複数の建築会社へ打診が必要になります。

 

 

土地は自分で探して、建物は建築会社へ依頼するという事であり、

 

発注先を仕切る能力がある程度必要です。

 

 

ここでのポイントは、土地情報をどうやって仕入れて、


どうやって建築会社に繋げるかです。

 


またその前段階として、最も大事な事柄として、

 

土地に関する情報の見方を学ぶ必要があります。

 

 

坪単価、容積、面積、用途地域、都市計画、窓先空地、


地目、接道、近隣協定、土壌汚染、市町村指導要項などを理解できると、


多少の差別化を図れます。

 

 

その後も買い付け、企画、融資持ち込み、売買契約、

 

手付け、工事請負契約と続きますので、

 

自身で動くケースは建売と比べ圧倒的に増えます。

 

 

その分、利回り、コスト総額への関わりはかなり可能ですし、


事業計画もプランニングも相談しながら組み立てて行きますので、


自由度はかなり高い反面非常にハードルが高いでしょう。

 

 

 

しかしながら、建築会社の担当者との関わりなどで勉強になりますし、


融資に至っても、建築会社、デベロッパーと付き合いの深い金融機関も多く、


これまでの自分ルート以外の融資も可能になる事から、


新しい投資考察を持つためにも取り組んでみるのも


よいのではないかと思います。

 

 

 

不動産投資を行えば、最終的に賃貸事業での新築物件は、


どなたでも夢見るものだと思います。

 

 

 

 

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