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木造アパートか、鉄骨か、RCマンションか、構造はどれがいいのでしょうか

木造アパートか、鉄骨(重量、軽量)か、RCマンションか、構造はどれがいいのでしょうか、

 

 

 

 

一般的に木造は、耐久性や防音性で、

 

RC造よりも劣ると言われます。

 

 

入居付けも木造はRCに比べて不利だと言われます。

 

 

そもそも、なぜ耐久性や防音性でRC造よりも不利な木造を、


選ぶ必要があるのでしょうか。

 

 

 

木造のメリットは、木造はRCに比べて、

 

建築費が安くなることです。

 

当然、建築費が安いと言うことは維持費も安くなります。

 

 

木造は構造が単純であり、

 

修繕や増改築がしやすいために、

 

修繕費用も安く上がることだと思います。

 

 

これに対してRCは遮音に優れていて丈夫だと言えます。

 

 

ところが、頑丈過ぎてリフォームの際に間取りの変更が、


困難だという問題があります。

 

 

この点、修繕や維持費については木造に利点があります。

 


RCでは、排水管がコンクリートスラブの中に埋まっており、


水回りのリフォームや修繕が複雑であったり、


どこが原因で漏水が発生しているのかわないことがあり、


修繕範囲が広くなったり、原因調査のために、


余計な費用がかかることが多いのです。

 

 

一方、木造は配管が外から見えますし、

 

目に見えている問題以上の修繕は発生しないのが、


木造の特徴だと思います。

 

 

しかも、木造は低層ですので、

 

公営水道から十分な水圧が確保でき、


ポンプを介さず蛇口を水道管に直接接続でき、


RCでは必須の各種設備が木造には不要ですので、


その分、維持コストも安く収まることがメリットです。

 

 

また、RCはコンクリートへの水の浸水を防ぐために


屋上の防水工事や、外壁のコーキング、


吹き付け、タイルのメンテナンスなどを、

 

定期的に行う必要があり、

 

これも費用がその都度必要になります。

 

 


その他、RCは揚水ポンプや受水槽、


高架水槽の点検清掃が必要ですし、


エレベーターの保守点検の維持費用が、


一基当たり年間50〜60万円、


見ておかなければなりません。

 

 

外壁塗装費用も高くなり、


大規模修繕が命取りになることがありますので、


RCは目利きが必要になってきます。

 

 

それに比べて、軽量鉄骨ですが、

 

軽量鉄骨は鉄骨が薄いので、


空間を広く取れる利点があります。

 

 

しかし、雨漏りが見つかった場合、


構造体が錆びていると、修理費用が高くつきます。

 

 

そもそも軽量鉄骨は錆があると、


修繕不能になって手遅れになる場合があります。

 

 


軽量鉄骨も木造と同じように音が聞こえやすく、


騒音クレームが発生しやすくなり、


これに対する対策が取りにくいです。

 

 

 

木造は床を厚くしたり、防音シートを施工したりと、


後でカバーすることが可能ですが、軽量鉄骨では、

 

メーカーから部材を取り寄せたりする必要があり、

 

根本的な対策を施すのが困難になります。

 

 


軽量鉄骨やRCは、基本的に白蟻の被害を受けないですが、


当然、木材を使用している部分は、白蟻の被害があります。

 

軽量鉄骨は、木造ほど自由にいじれなく、


修繕経験のある大工が少なく、


専用パーツを手に入れる必要があったりしますので、


一度駄目になってしまえば、


リカバリーが難しいのです。

 

 

 

木造は、何より修繕費が安い、維持費が安い、

 

シロアリ被害などがあっても修繕は可能で、

 

構造体を直しやすというメリットがあります。

 

 

 

また、木造は、減価償却費が早く取れることと、


固定資産税が安い、


という税務上のメリットが上げられます。

 

 

 

耐用年数経過した木造を買った場合、


建物減価償却費は4年計上できますので、


4年間は税金を安く抑えられます。

 


RCは法定耐用年数が長いため、


毎年経費計上できる金額が少なくなります。

 

 

木造の固定資産税が安く、


これは、固定資産税評価額がRCよりも、


かなり安くなっているからです。

 

 


新築物件の初年度の固定資産税評価額は、


新築時の建物建設価格の半分程度です。

 

 


なので、RCのほうが建物価格が高いため、


同じ床面積ではRCのほうが2倍ほど、


固定資産の税額が高くなります。

 


そして木造は短期間で経年劣化しますので、


経年劣化とともに固定資産の税額が、


安くなって行きます。

 

 


RCは長期間使えるので、固定資産評価額も、


高止まりという結果になっています。

 

 

 

例えば、RCと木造、同じ築年数、同じ床面積で比較すると、

 

RCは木造より4倍程度建物にかかる税額が高い結果になります。

 

 

RCの場合、出口で苦戦すると言われる。

 


ある地点でそのまま売却しようとしても、


高額な不動産をすぐに希望価格で買ってくれる人が、


いるかどうかが未知数だからです。

 

 

なので、入居者に立退き料を支払って追い出したうえ、

 

建物を取り壊して更地にし、

 

土地を建売業者に売る選択肢もありますが、

 

しかしこれも壊す際に、解体費用が高くつきます。

 

 

RCはコンクリート躯体の中に大量の鉄筋が入っており、

 

これを取り出して、分別しないといけないため、

 

解体費用が高くなるのです。

 

 

 

かといって、更地にした後、再度新築を建てて、


賃貸事業をすることも考えられますが、


この場合は、大家さんも年を取っていますので、


再度アパート経営をするのには年齢的な面が気になります。

 

 


融資の面では、RCのほうが有利です。

 


自己資金が比較的 多く用意できる人なら、


木造を狙うべきですが、


自己資金の少ない人は木造アパート購入は 


難しいのでどうしても リスクを


冒してでも融資の受けやすいRCマンションを 


選ぶことになるでしょう。

 

 


これまで、リタイアするまでのサラリーマンの投資スタイルは、


築後20年以内のRC一棟売り物件を銀行に持ち込み、


自己資金なしで、フルローンや、


オーバーローン(物件価格以上のローン)で、


目いっぱい長期のローンを組んで、


物件を取得するというパターンが一般的でした。

 

 

 

木造はRCに比べて金額が小さいので、


自己資金も少なくて済むと考えている人が、


少なからずいますが、融資は基本的に 


耐用年数の範囲内でしか受けられませんので 


木造アパートの耐用年数は22年とRCの半分以下です。 

 


なので自己資金がたくさんいってくるのですね。

 

 

中古で アパートを購入した場合は 

 

経過した耐用年数分が 引かれるので


ローン融資期間は もっと短くなります。

 

 

中古の木造アパートの銀行融資期間は、


22年マイナス経過年数になります。

 


短い期間で借入金を返さなければなりませんので、


キャッシュフロー的に苦しいのです。

 

 

一方、一棟鉄筋コンクリートマンションの耐用年数は、


47年なので、 融資期間は新築で47年となって 


中古で一棟鉄筋コンクリートマンションを購入した場合は 


47年から、経過年数分マイナスした期間になります。

 

 

一棟鉄筋コンクリートマンションは金額は張ってきますが、 

 

融資期間が長く取れるので、

 

多額の融資を受けることができるために、

 

自己資金の少ない人向きになります。

 

 

つまり、RCは法定耐用年数が47年と長いため、

 

長期のローンが組めて、

 

キャッシュフローを厚くできるという特性があります。

 

 

同じ築年数であっても一棟鉄筋コンクリートマンションの方は、 


物件価格が木造の10倍であっても必要とされる自己資金は 


木造の30%に過ぎないというようになります。

 

 

自己資金の必要額は、物件価額自体の大小によるものではなく、 


築年数と物件の構造によって決まってくるからです。

 

 

鉄筋コンクリートマンションが47年、 


鉄骨が34年 木造が22年の法定耐用年数である以上 


木造>鉄骨>鉄筋コンクリートの順番に 


自己資金が必要となります。

 

 

鉄筋コンクリートマンションは返済期間が長く取れるので 


借入金額を大きくしても十分キャッシュフローが回っていくのに対して 


木造アパートは 価格が安い分 リスクが少ないが 


返済期間が短くなるため その分投資には かなりの自己資金が


必要になるというわけです。

 

 


ですから初めの投資には 自己資金の少ない人は 


一棟鉄筋コンクリートマンションから、


入っていきやすいということになります。

 

 

 

サラリーマンの場合、

 

融資を受けやすいため、投資用物件を 

 

探すときは 価格帯で探さずに、


法定耐用年数の違いによる ローン 付きやすさから 


探すことになるでしょう。

 

 

これは減価償却費との関係から 

 

必然的にそうなってしまいます。

 

 

しかし、耐用年数の期間内は 

 

減価償却によって現金を内部留保できますめで、 


キャッシュは回りますが 耐用年数を過ぎて 

 

減価償却費が計上出来なくなった時に 

 

利益が増えるため、税金が多くなってきます。

 

 

そのため、経営が苦しくなるリスクがあります。

 

 

つまり、法定耐用年数の過ぎた時の物件は 


減価償却費は 外部にキャッシュが出ていかないために 


キャッシュフローが回っていても 耐用年数経過後には


減価償却費が計上できなくなってしまうため(デッドクロス)に、

 

注意する必要があります。 

 

 

 

 


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