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一棟RCマンションは木造アパートに比べて税引後のキャッシュフローは多く望めるか

一棟RCマンションは 木造アパートに比べて、

 

税引き後のキャッシュフローは多く望めるかについてあれこれ詳しく



 


RCは融資がひきやすい分、長期に返済が続きますので、

 

リフォームコストが多大にかかったり、空室が発生すれば、

 

返済に影響が出てくる可能性があります。

 

 

 

なのでRCの購入は、複数の賃貸物件を所有して、

 

ある程度、リスクヘッジができるようになってからの方が、 

いいと私は思います。

 


 

その間に何が起こるかもわかりません。





一棟鉄筋コンクリートマンションを持つと、

 

家賃収入はたくさん入ってきますが出ていく経費も多く、

 

しかも1年当たりの減価償却の金額が少ないため 

資産規模は、拡大できたとしても家賃収入については 

そのほとんどが、元利金の返済や所得税、住民税の支払いに、

 

消えてしまう恐れがあります。

 

 

 

 

まず、固定資産税。土地は、固定資産税評価額よりも、


税額の基礎となる課税標準額がかなり安いので、


税負担は軽いです。

 


一方、建物は固定資産税評価額がそのまま課税標準額ですので、


税負担はかなり重いです。

 

 


築20年以上ですが、家賃収入の10%は、

 

固定資産税、都市計画税に消えます。

 


一方、同じ位の建築年のアパートは家賃収入に対して3%前後です。

 

 

RCマンションは建物固定資産評価額が高いということは、


固定資産税が高いのは当然のこと、

 

登録免許税と不動産取得税も高くなります。

 

 

RCを買った場合、1年分の収益が登録免許税と、

 

不動産取得税に消えます。

 

 

また、エレベーターがあれば、保守料が月額5万円、


電気代が月額5万円、合計10万円かかります。

 


貯水槽からポンプで水を各戸に上げる形態ですと、


その維持費もかかります。

 

 


修繕費用も多額になるため、空室が発生すれば、

 

手元にキャッシュはあまり期待できません。

 


 
そのため サラリーマン大家の場合 

 

賃貸業で損失が発生した場合、

 

本業の収入から埋め合わせしなくては、

 

ならないことがありますね。

 

 

 

しかし、本業の会社の業績が悪化して、
 

給与収入が断たれた時、キャッシュフローが回らなくなり、

 

全部の資産を失う危険性が残ってきます。





というのは、もし給与所得が断たれ、

 

そこにマンションに空室や、

不意の修繕費などが生じたら、

 

たちまち返済に行き詰まって、

 

経営破綻してしまうことになります。

 



地震などの自然災害が起これば、

 

RCは規模が大きいため、

 

ダメージが大きくなります。

 

 

しかし、地震などの天災の起こる確率より、

 

本業が傾いて仕事を失う確率のほうが

高いと思います。

 

 

収入に比較して多くの負債を抱えていますので 

 

本業の方で、リストラや倒産といったこともなく

経過することができるならば幸いですが。

 

 

 

銀行にとっては、担保を取ってあるので、 

 

売却して資金を回収できますが、

 

個人には何も残りません。




その点 木造アパートは少し違います。 

 

 

 

同じ築20年でも、木造とRCでは、

 

建物の固定資産税評価額が圧倒的に違います。

 

 

 

中古アパートは土地値相場で買えるんです。

 

 

アパートが建っていて賃借人が住んでいることで、


更地よりも安く買えるわけです。

 

 

積算評価の高い物件でも、すぐに売ろうと思ったら、


利回りを高くする必要があります。

 


利回りを高くするということは、

 

売価を低くしなければ売れません。

 

 

ですから、将来土地として売却する際は、

 

安く買っているので、売却益が出ないとしても、


それほど損することはないでしょうね。

 

 

 

一方、RCマンションを土地値相場よりも、

 

安く買うというのはなかなか難しいです。

 


仮にできたとしても、


土地売りする際には解体費がかかりますので、

 

売却益を出すのは難しいでしょう。

 


大抵の場合、土地値+建物値で買いますので、

 

土地売りする際の売却損は非常に大きくなります。

 

 

 


RCマンションはずっと持っておくと、


土地値−解体費まで価値が下がってしまいますので、


何年か持って売却するという出口戦略を、

 

考える投資家が多いと思います。

 


しかし、売買に要する費用が高く、あまり儲かりません。

 


仲介手数料が売買で往復6%以上かかりますので、


1年分の収益はこれで吹き飛んでしまいます。

 


つまり、RCマンションの長期投資というのは、

 

売却損が出る恐れの高い投資と言えます。

 


長期保有後の出口を重視した場合、

 

RCマンションよりも木造アパートのほうが、


安全な投資だと考えます。

 

 

 

大型マンション1棟に投資するよりも、

 

アパート数棟に投資したほうが、


リスクが分散できますし、儲かります。

 

 

一棟売りマンション投資が流行っていますが、


実はあまり儲かりません。


経費がかなりかかるんです。

 

 




木造アパートを購入すると自己資金が多く要りますが、

 

反面 減価償却が多く取れるため、 

その分節税ができます。

 

 

築22年の経過した木造を購入した場合、 

僅か4年で、木造は償却出来てしまいます。

 

 

 

木造築古は1年に落とせる減価償却費は、

 

RCよりも木造のほうが高額になります。

 


ただ、期間が短いだけです。

 


築22年の木造アパートを買う場合、売買契約上、

 

建物価格と土地価格を仮に半々としたとします。

 

 

4千万円のアパートならば建物価格は2千万円になります。

 

この2千万円を4年で償却しますので、


毎年500万円の減価償却費を計上できます。

 

 

これならば課税されませんので、税引き後のキャッシュフローが残り、

 

経費を払い返済をした残りのお金は全額貯金できます。



減価償却期間が切れると多く課税されて納税が大変と言われますが、


その時点で、もう一棟同様に買えば、2棟合わせても課税されないでしょう。

 


2棟目の減価償却も切れたら、今度はもっと規模が大きいアパートを1棟か、


あるいは、同じ規模のアパートを2棟買えば所得税を払わずにすみます。

 


このようにして貯金を増やしていけます。

 


収益不動産を建物の比率を高くして買い続けていれば、

 

ほとんど税金はかかりません。

 


しかし、ずっと買い続けられるとは限りません。

 

 

そこで、RCの出番になります。

 

 

RCを建物比率を非常に高くして買えば、

 

長期で減価償却をとれます。

 

 

RC投資はあまり儲からないのですが、

 

減価償却を長く取れるというメリットがあります。

 



ここでつぎ込んだ、自己負担分は 減価償却によって、

 

早期に回収できますし、プラスの資産効果が得られ、

 

潤沢なキャッシュフローが蓄積され 

回収した家賃収入を資金に、物件を増やしていくことができ、

そうなると、財務に安定感がでてきます。

 

 

 

 

ちなみに、融資ですが、耐用年数を超えて土地値の木造に対して、


融資受けることはできますが、


築22年の木造をローンで買うというのは、


当然法定耐用年数を超えた融資を受けることになります。

 


RCでは耐用年数を超えて融資を受けるのが難しいです。

 

 

例えば、土地評価5千万円、建物評価ゼロのアパートの場合、


その後の物件評価は土地相場によって上下しますが、


時間が経つからといって減価するものではありません。


土地は減らないからです。

 


ですから、土地値が下がらない限り、銀行は担保の保全がはかれます。

 

 

これに対し、土地評価5千万円、建物評価1億円のマンションの場合、


時間の経過とともに建物が減価しますので、


銀行の融資期間も耐用年数内に収めておかないと、


建物減価分の保全がとれません。

 

 

耐用年数の関係で建物の価値が20年でなくなるところ、

 

30年融資したら建物が減価するスピードよりも、

 

融資金が返済されるスピードのほうが遅くなりますよね。

 


そうすると、担保割れを起こしてしまうんです。

 


ですから、どこの銀行も、建物評価の高いRCに耐用年数を大幅に超えて、


融資をすることはしないのです。

 


ということは、次に買う人が融資を組める間に売らないと、


融資が付かずになかなか売れなくなります。

 


ですから、何年か持って売却という出口戦略が取られがちです。

 

 

 

大きな物件を一棟持てば、

 

いっぺんにリタイアできますが、

 

借入金の負担も大きく、

 

特にRCは個人的にはリスクが多く、

 

あまりメリットはありません。

 

 

 


木造は物件自体の資産規模が小さいため、

 

もし何かがあった時は、

別の物件で穴埋めできたりしますので、

 

破産の可能性は低くなります。
 



財務が安定するまで危険を冒してまで、

 

資産規模を大きくする必要はないと考えます。

 

 

 

要は一棟RCマンションと木造一棟アパートは、

 

借入金が多いか少ないかの違いになりますが、

 

大家さんには 安定が一番要求されます。

 

 

 

資産規模の割に自由度が少ないので、弱小大家さんは、

 

一棟鉄筋コンクリート(RC)マンションを持った時点で

リスクを背負ったことになってしまいます。



 


フルローンで資産を拡大していった場合、 

 

資産規模の割に、一棟RCマンションは、
 

減価償却が少ないため税金が多くなり、

 

元利金を返済して、リフォームコストを払ったら、

 

手の上には スズメの涙位しか残ってきません。

 

 


そうはいっても、不動産投資は、次々に新規物件に挑戦して、


成功を収めていくことが必要です。

 

 

 

守りに入ったときには、賃貸業は衰退し始めます。

 

 


従って限りなく、新規物件への挑戦を、

 

図らなければならないと思います。

 

 

 

しかし、挑戦と言えば、勇ましく感じますが、


これは大いなる危険を伴います。

 

 

 

一棟ものにチャレンジしている投資家の多くが苦戦している。

 

 

 

従って、リスクに耐えうるだけの優れた財務内容を備えることを、


挑戦の前提にする必要があります。

 

 

仮に、新規物件で失敗したとしても、

 

屋台骨まで揺らぐことはないという裏付けが必要です。

 

 


そういう保証があって初めて、


一棟RCへの思い切った展開ができるのであって、


裏付けなくチャレンジするのは、

 

野蛮でしかありません。

 

 

 

どんな危機に遭遇しても、安全に運営できる十分な資金力と、


財務内容を持って、一棟ものへの挑戦を図りたいですね。

 


財務上の確固たる基盤はもちろん、

 

挑戦する姿勢と覚悟を持った人のみが、

 

特にRCの一棟ものの投資にチャレンジして、

 

成功を収めていくのだと思います。



 

そこまでリスクをとってやる必要が、

 

あるかどうかということです。

 

 

 




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