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中古ワンルームマンション投資
中古ワンルームマンション投資について詳しく




マンション投資はひたすら家賃収入を得ながら、


建物の寿命が尽きるまで修繕工事で延命を図りながら、


資金を回収する投資になってきますので、


最終的に物件価値がゼロになっても、


手元にキャッシュが積みあがって、


投資資金の回収が終えていれば、


さらに、賃貸を続けるとその後は儲けになり、


最終的に売却することで利益を確定します。




木造アパートと比較すると、


アパートは法定耐用年数が22年と短いために、


所有期間中に建て替えが必要になって、


手間がかかります。



しかしアパートは、土地は残りますので、


建物を壊しても、駐車場として収入は得たり、


戸建て用地として売却もでき、そういう意味では、


自分の意志で、建て替えができますので、


マンションよりは有利だと思います。






しかし、区分所有マンションは、管理が整っておる関係上、


入退去から賃貸の継続の運営は、比較的楽で、


あまり手間はかからないという特徴があります。
 

 


中古ワンルームマンション投資は、


出口を十分に考慮して、入り口で購入価格を、


安く購入することで、その後の運営に余裕が出てくることになります。



安く購入するために、現金買がメリットがあり、


これは、売主の都合に合わせて、


確実に決済できるために、


指値がききやすいことがいえます。



マンションは、投下資金を回収すれば、


その時点で売却すれば、売り逃げできますが、


投下資金を何年で回収できるか、そして、


そのとき、建物は築何年となっているかです。



さらに、このマンションがあと、どれくらい使えて、


出口までにどのくらいの家賃収入が得られるかです。




まず第一段階として、築30年を一区切りとして、


築30年ぐらいまでなら、


買い手も得られると思いますが、


それ以降になるとなかなか売れなくなる可能性があります。




従って、築20年くらいでマンションを購入すれば、


築30年までは、まだ10年ありますので、


投下資金は回収して利益確定できます。



築30年までに投下資金を回収できれば、


法定耐用年数の築47年まで、


まだ17年が残っている計算になりますので、


さらに、その時点まで持つと、十分利益が得られ、


入居中であればオーナーチェンジとして、


築47年でも売れる可能性があります。





さて、ワンルームマンションを購入する方法として、


基本は地道な情報収集を行うことになってきます。




仲介業者が独自に持っている仲介情報を、


市場に流通する前に、入手することで安く買えます。



なので、多くの不動産業者に購入を打診しておいて、


紹介してもらえる関係を築いて、


上流情報を出せば、確実に成約して、


決済につなげることで、



その業者からの物件を購入することで、


それ以降、信用が積みあがっていきます。




購入実績を作って信頼関係を持つことができるかが、


大事になってきます。




そのためにも、ワンルームマンションは、


現金決済が強みを発揮します。




ワンルームマンションの特徴は、利便性と利用価値に対して、


家賃収入が得られるものなので、入居率は家賃金額と、


立地によって決まってきます。




従って、ワンルームマンションの場合は、


アパートや一戸建てに比べて、


部屋の内装や面積、設備の面で少し劣っても、


入居率の数値には、立地ほど影響してきません。



まぁ、それでも、募集を依頼するときは、


一般仲介で複数の不動産屋を回ったほうがいいでしょう。



そして任せきりにしないで、定期的に連絡を入れて、


例えば、内見があって決まらなかった理由を聞いたりしましょう。




しかし、将来建物が老朽化してくると、


出口に問題が出てきます。




老朽化との兼ね合いをみて資金回収期間を、


常に意識する必要があります。
 


ワンルームマンション等の鉄筋コンクリートの、


物理的耐用年数は築60年と言われていますが、


築60年の出口をシュミレーションしても、


その時は建て替えの時期を迎えていると思います。


 

出口は築年数との兼ね合いが関連してきます。



築60年での建て替えに直面した場合での、


累積キャッシュフローとのからみで、


想定売却価格を想像しておきましょう。

 


ワンルームマンションは、一般的に中古市場では、


収益還元法で、家賃の利回りに見合った売値がつけられています。

 

なので築年数の割には高めの価格になっています。

 

そのため中古ワンルームマンションは、


十分な賃貸商品としての寿命を残した時点で、 


家賃収入だけでは、まだ投下資金を回収できていなければ、


その後、ある程度の年数をかけて家賃収入を得たうえで 


寿命が残っているうちに、売却にして利益確定するというのが、


一般的な出口だと思います。

 




しかし減価償却が終わって、築47年経過後でも、


オーナーチェンジで売却すれば、


買い手は見つかると思いますが、


法定耐用年数が過ぎた後の建物価格は、


いくら位なるかですが、


管理がしっかりされていれば、


ゼロにはなりません。

 


売却が難しい場合は、さらに継続して、


賃貸収入を得て、建て替えまで持ち続ける必要があります。




しかし、中古ワンルームマンションを高値で購入した場合は、


家賃収入だけで投下資本を回収しようとすると、


法定耐用年数が終了する程度の築年数まで、


持っていなければ回収できない可能性もあり、


投下資金の元手は回収できても、それ以降、


減価償却費が計上できなくなるので、


投下資本が回収できた状態で建て替えに持って行くか、


再度売却にチャレンジするといいと思います。

 

その時点で入居者がいれば収入がありますが、空室になれば、


管理費と修繕積立金や固定資産税などの支払いはありますし 、 


また、帳簿上は黒字であっても、減価償却が計上できなくなると、


税金もかかってきますので、キャッシュフローは持ち出しになる


ことも十分考えられますので、


その段階になる前に売リ逃げたいものですね。



このように、中古ワンルームマンションの購入を決断する場合に、


勝算があるかどうかは、出口を十分に検討してから、


投資する必要がありますね。










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