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リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか

リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするかについて

 

 


小規模大家さんが中規模大家さんになり、


大規模大家さんに成長していくためには、


賃貸経営の状態を一目瞭然に示して、


早期に決算システムを、


実は構築しなくてはならないのです。

 

 

大きく成長している大家さんに共通しているのは、

 

そのような決算システムを、早いうちから整備しており、

 

それによって賃貸事業を進めているからにほかなりません。

 

 


支出と費用が、お金の動きから切り離されていくことによって、


近代的な洗練された投資法が発達したわけですが、


経営はあくまで原点のキャッシュベースで考えるべきなのですよね。

 

 

儲かったお金が、どこにどのように存在するのかを、


日々、明確に把握しておかなければなりませんし、


賃貸経営はあくまでもリアルタイムで、


眼前の事実と渡り合わなければ、

 

これからのアクションは取れないのですね。

 


その中の一つに、あるものを資産として残すのか、


費用として落とすのかによって、


黒字倒産の原因になるデッドクラスに陥る、

 

リスクが隠されているのですね。

 

 

例えば、あるものを資産として残すのか、

 

費用として落とすのかで、


経営上これによって大きな違いが出てくるのですね。

 

賃貸事業をやっていると建物の維持や 


修理に、結構お金がかかりますね。

 

 

これらの費用は当然、修繕費になります。

 

 

 

しかし、修繕の内容によって一括で経費計上できるモノと、

 


資本的支出である固定資産として計上しておき 

 


少しづつ耐用年数期間で減価償却していくモノがあります。

 

 

 


固定資産として耐用年数に渡って 


減価償却しなければいけない支出を


資本的支出といいます。

 

 

壊れたエアコンを直すような、


現状回復のための費用は修繕費です。

 

 

修繕費と資本的支出の基準は、


通常の維持管理のためや、


修理して元に戻すための支出が修繕費であり、


資産の使用可能期間を延長させたり、


資産の価値を増大させるような支出は、

 

資本的支出になるのですね。

 

 

 

 

 

つまり、資本的支出は 


資産の価値を高めるための改良費、


店舗として使用していた建物を、


住居用に替えるための改修費用や、

 

さらに、建物の増築にかかった支出や、 

 

アパートに外階段を付ける等の費用です。

 

 

また、設備、消耗品は購入金額が10万円以上で、


使用期間が1年以上のモノについては


資本的支出として、固定資産に計上して 


減価償却期間(耐用年数)で、少しずつ経費に、

 

計上していきます。

 

 


リフォームしたとき (修繕費で処理する場合)

 


修繕費 xxx   現金預金 xxx

 


リフォーム(リノベーション)したとき

(資本的支出に上げる場合)

 


備品 xxx     現金預金 xxx

 

期末の仕訳

減価償却費 xxx   備品 xxx

 

 

のようになるのです。

 

 

同じエアコンでも、10万円以下なら、

 


消耗品扱いで経費になりますが、

 


10万円を超えると、器具備品として資産計上して、

 


耐用年数によって減価償却していきます。

 

 

 

 


しかし、平成15年度の税制改正で、


1単位当たり30万円未満の減価償却資産は、


一括経費に参入できるようになっています。

(ただし青色申告者に限られる)

 

 

 

建物を購入してリフォームをして賃貸に出す場合 


初年度は赤字になることがあると思います。

 

 

 

この時、一括経費に計上すれば、 

 


その年の利益で補填されない費用は、


翌年に繰り越すようになります。

 


3年間を限度に繰り越しができます。

 

 


ちなみに、この場合は、純損失の繰り越し申告は、


確定申告書の第四表に書く必要があります。

 

 

しかし固定資産として資産に計上できれば、


耐用年数にわたって経費に計上していきますので


初年度の赤字を減らすことができるのです。

 

 

つまり耐用年数によって、


少しづつ経費計上していくことによって、


単年度の経費が抑えられて、


初年度の赤字額を減らすことができ、


長い年月に渡って、少しずつ経費に計上していきますので、


減価償却計上は安定経営につながりますよ。

 

 

 

まぁ、経費に上げるメリットは節税効果一点に尽きます。

 

 

 

一方、資本的支出になって減価償却していく場合のメリットは、


銀行融資対策になります。

 

 

資本的支出は修繕費に比べて、

 

支出した年に経費となる金額は少なくなりますので、


利益が多くなります。

 

 

ということは、


これからも銀行からお金を借りて、


不動産を購入していきたいと思っているのなら、


資本的支出にあげた方がよいといえるのです。

 

 

 

銀行は税引後利益を重視しますし、


おまけに、減価償却費を返済原資と見ますので、


お金の支出が伴う修繕費より、


減価償却費という科目の方が、


銀行に対しては、印象がよくなる可能性があります。

 


このように考えると、修繕費として経費に上げるよりは、


資本的支出にした方が銀行融資戦略としてはよくなるのです。

 

 


入居者が退去した後の小規模な修繕費(原状回復費)は、


つまり、壁紙の張り替え、畳の表替え、障子、


襖の張替えなどは、支払った年度の必要経費に計上し、


10年か15年に1回行う大規模な修繕は、


資本的支出に上げるといいのですが、

 

やはりこれにも、必要経費と資本的支出の2つに分かれます。

 

 
経費になるのは、外壁の塗り替え費用などです。

 

 

ところが、外壁塗装を

 

定期的に10〜12年の間隔で行うものと仮定して、

 

資本的支出として、減価償却期間を、

 

10年で上げたりすることは可能です。

 

リフォームの耐用年数、減価償却期間

 


ちなみに、築20年以上で一度も外壁塗装をしていなければ、

 

購入後に外壁塗装をしておく必要があるでしょう。

 


外壁を塗装しないでいると、雨水が浸水してくる可能性があります。

 

 

余談になりますが、外壁塗装の際には、

 

屋根の塗装もしておきましょう。

 

 

雨漏りの原因で一番大きいのが塗装の劣化です。

 

塗装の劣化はシロアリの原因にもなりかねません。

 

 

それ以外に60万円未満の支出は、


必要経費として一括計上できます。

 

 

 

外壁のタイル貼りへの変更や、


スチールサッシからアルミサッシへの取り換え以外で、


費用が60万円以上の支出は資本的支出になります。

 

 

 

20万円以下の場合は修繕費になります。

 

 

確定申告を行えば、修繕費として、

 

その年の経費に算入することができます。

 

 

 

修繕費とは、 修理、改良の費用が20万円未満で、


過去の実情等から見て、3年以内の周期で、


改修を繰り返していることが明らかである短周期の支出の場合や、


明らかに資本的支出である部分を除いて、

 

一つの修理、改良などの支出の中に、

 

修繕費か資本的支出が明らかでない費用があり、


その費用が60万円未満の支出であるか、


その固定資産の前期末の取得価額のおおむね10%相当額以下の支出


また、継続適用を条件として、


改良等で明らかに資本的支出となる場合を除き、


支出額の30%と前期末取得価額の10%のいずれか少ない金額を、


修繕費、残りを資本的支出とする処理も認められています。

 


以下のような支出は修繕費になります。

 


土地の水はけを良くするために砂利などを敷いた場合や、


地盤沈下した土地を元の状態に回復させるために土盛りを行った費用や、

 

建物解体移築したり、あるいは、建物を解体せずに行う移動工事は、

 

修繕費に含まれます。

 

 

パソコンを例にとれば、


税務上は、原則として10万円以上の備品は資産となり、


耐用年数に渡って減価償却していきます。

 

 

 

しかし、このパソコンが20万円未満であれば、


一括償却資産という制度を利用すれば、


3年間で均等償却をすることができます。

 


さらに、青色申告をしていると、


30万円未満まで適用できる少額減価償却資産という制度を、


利用することで、消耗品費として一括で経費にすることができます。

 

 


ただし、この少額減価償却資産の制度は、


年間300万円に達するまでしか使うことができません。

 

 

 

以上を整理しますと、まず、かかった費用が20万円未満、


あるいは修繕する周期が3年以内なら修繕費にすることができます。

 

 

 

これに当てはまらない場合は、


明らかに価値を高めるものなら資本的支出に、


通常の維持管理、原状回復なら修繕費になります。

 

 

 

しかし、修繕費用にするか資本的支出にするか、


判断がつかない場合は、かかった費用が60万円未満であれば、


修繕費にすることができます。

 

 

そして、判断できない場合で60万円を超えている場合は、


前期末取得価額の10%以下かどうかで判断します。

 

 

前期末取得価額とは、例えば3,000万円で、

 

購入した建物に対して、大規模な修繕をした場合、

 

3,000万円の10%の、300万円までなら、

 

修繕費として、一括で経費にすることができるのです。

 

 

 

この場合、もし300万円も超えているという場合は、


30%基準で判断します。

 

 

 

この基準は、支出額の30%か、


前期末取得価額の10%のうちの、


いずれか少ない金額を修繕費とし、


それ以外を資本的支出とする処理方法で、


継続的に、常時適用している場合に、

 

認められる基準になっています。

 

 


通常決算は、期末から何日も費やしてようやくまとまりますね。

 


その中でも、決算整理における様々な評価や判断が、


利益の数字に大きな影響を与えるのですね。

 

 

上記のように固定資産は修繕費か、

 

資本的支出かの評価の方法によって、

 

実は、金額が大きく変化します。

 

 

しかし、現在、手元にある資金というものは、

 

その瞬間瞬間に在り高を明確につかむことができますよね。

 

 


このことは大事なことで、

 

自分で自由に使えるお金、キャッシュが、

 

リアルタイムで把握できていなければ、


いつ激変するかわからない賃貸環境の中で、


賃貸経営がしにくくなりますね。

 

 

 

 

 

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