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リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか

リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするかについて

 

 

 

一般企業では、零細企業から中小企業になり、


大企業に成長していく会社は、


賃貸経営の状態を一目瞭然に示せる決算システムを、


早期に構築しているものです。

 

 


大家さんも、小規模大家さんが中規模大家さんになり、


大規模大家さんに成長していくためには、


賃貸経営の状態を一目瞭然に示せるシステムを、


早期に構築しなくてはならないはずです。

 

 


大きく成長している大家さんに共通しているのは、

 

そのような決算システムを、早いうちから整備しており、

 

それによって賃貸事業を進めているからにほかなりません。

 

 

現金支出と費用の発生が、お金の動きから、


切り離されていくことによって、


近代的な洗練された投資法が発達したわけですが、


現金がなければ経営は成り立ちません。

 

 

したがって、経営の原点は、


あくまでキャッシュベースで考えるべきなのですよね。

 

 

 

 


儲かったお金が、どこにどのように存在するのかを、


日々、明確に把握しておかなければなりませんし、


賃貸経営はあくまでもリアルタイムで発生する、


眼前の事実と渡り合わなければ、


これからのアクションは取れないはずです。

 

 

 

その中の一つに、あるものを資産として残すのか、


費用として落とすのかによって、


経営上これによって大きな違いが出て、


黒字倒産の原因になるデッドクロスに陥る、


リスクが隠されているわけですね。

 

 

 

賃貸事業をやっていると建物の維持や


修理に、結構お金がかかりますよね。

 

 


これらの費用は当然、修繕費になります。

 

 

 

しかし、修繕の内容によって一括で経費計上していいものと、


固定資産として計上しておき、


少しづつ経費にしていくものがあります。

 


つまり、1年の経費で上げるものと、


耐用年数期間で減価償却していくものに分かれます。

 

 

固定資産に計上して耐用年数に渡って


減価償却しなければいけないリフォームや、


リノベーションの支出は資本的支出です。

 


壊れたエアコンを直すような、


単に現状回復のための費用は修繕費です。

 

 

修繕費と資本的支出の違いは、


通常の維持管理のためや、


修理して元に戻すための支出が修繕費であり、


資産の使用可能期間を延長させたり、


資産の価値を増大させるような支出は、


資本的支出になるわけですね。

 

 

 

つまり、資本的支出は


資産の価値を高めるための改良費、


店舗として使用していた建物を、


住居用に替えるための改修費用や、


さらに、建物の増築にかかった支出や、


アパートに外階段を増設する等の費用です。

 

 

また、設備、消耗品は購入金額が10万円以上で、


使用期間が1年以上のものについては


資本的支出として、固定資産に計上して


減価償却期間(耐用年数)で、少しずつ経費に、


計上していきます。

 


リフォームしたとき (修繕費で処理する場合)


修繕費 xxx 現金預金 xxx

 


リフォーム(リノベーション)したとき

(資本的支出に上げる場合)


器具備品 xxx  現金預金 xxx

 


期末の仕訳

減価償却費 xxx 器具備品 xxx

 

 

のようになります。

 

 

同じエアコンでも、10万円以下なら、

 

消耗品扱いで経費になりますが、

 

10万円を超えると、器具備品として資産計上して、

 

耐用年数によって減価償却していきます。

 

 

しかし、平成15年度の税制改正で、


1単位当たり30万円未満の減価償却資産は、


一括経費に参入できるようになっています。

(ただし青色申告者に限られる)

 

 

 

ところで築古物件を空室で購入すれば、


貸家にするためにリフォームが必要になってきますよね。

 

 

 

中古物件を購入して賃貸に出すために行った軽微なリフォーム費用は、


単年度の経費に上げるものでしょうか。

 

 

 

また、資本的支出になるような大規模な修繕を行った場合も


取得価格として建物価格に上乗せするものでしょうか。

 

 

 

もう一度復習しますと、


リフォームに関わる費用は修繕費と、


資本的支出に分けられます。

 

 


資本的支出は新築の建物と同じ年数で減価償却するものです。

 

 


しかし、修繕費の中には軽微なものも含まれます。

 

 

これは単年度(1年)の経費にしても、

 

いいのでしょうかという疑問があります。

 

 

つまり、軽微な修繕費用だからといって


単年度の経費にするのが妥当でしょうか。

 

 

私は、リフォーム費用は、費用収益対応の原則で、


ほんとうは賃貸期間で按分するのが、


理にかなっていると思います。

 

 


これについては、「所得税法施行令の第126条の1に


当該資産を業務の用に供するために直接要した費用は


(建物の)取得価額に含める」となっています。

 

 


これによると、所得税法施行令の第126条の1から、


リフォームの中の軽微な修繕費は1年で経費にせずに、


建物の取得価額に上乗せして


建物と一緒に減価償却していくことが妥当だとなります。

 


つまり耐用年数を過ぎた木造物件を購入して、


賃貸に出すために行うリフォームで、


軽微なものでも、取得原価に含めて、


4年で減価償却するということが妥当であり、


そのリフォーム費用の中の資本的支出は、


価値が増加したものなので、


22年で減価償却するのが妥当だと考えられます。

 

 

 

しかし、貸家にするために必要なリフォームであれば、


たとえ、資本的支出であっても、


4年で減価償却することも認められるということです。

 

 

所得税法施行令の第126条の1の決まりからいけば、


資本的支出に対しては、


基本的には、新築木造の耐用年数である22年で


減価償却していきますが


賃貸にするために必要なリフォームであれば、


建物価格に上乗せして


4年で減価償却することも可能だということです。

 

 

基本は、あくまでも資本的支出は、

 

22年で減価償却するのですが、


貸家にするために必要だと説明が付けば、


4年で減価償却(建物価格に上乗せ)してもよいということです。

 

 


建物を購入してリフォームをして賃貸に出す場合


購入初年度は諸費用とリフォーム費用が掛かりますので、


赤字になることがあると思います。

 

 

しかし、この時、一括経費に計上すれば、


その年の利益で補填されない費用は、


翌年に繰り越すことができます。

 


これは3年間を限度に繰り越しができます。

 

 

ちなみに、この場合は、純損失の繰り越し申告は、


確定申告書の第四表に書くことになります。

 

 


しかし、固定資産として資産に計上できれば、


耐用年数にわたって経費に計上していきますので


初年度の赤字を減らすことができます。

 

 

つまり耐用年数によって、


少しづつ経費計上していくことによって、


単年度の経費が抑えられて、


初年度の赤字額を減らすことができ、


長い年月に渡って、少しずつ経費に計上していきますので、


減価償却計上は安定経営につながりますよ。

 

 

まぁ、経費に上げるメリットは節税効果一点に尽きます。

 

 

一方、資本的支出になって減価償却していく場合のメリットは、


銀行融資対策になります。

 

 

資本的支出は修繕費に比べて、


支出した年に経費となる金額は少なくなりますので、


利益が多くなります。

 

 

ということは、


これからも銀行からお金を借りて、


不動産を購入していきたいと思っているのなら、


資本的支出にあげた方がよいといえるのです。

 

 


銀行は税引後利益を重視しますし、


おまけに、減価償却費を返済原資と見ますので、


お金の支出が伴う修繕費より、


減価償却費という科目の方が、


銀行に対しては、印象がよくなる可能性があります。

 


このように考えると、修繕費として経費に上げるよりは、


資本的支出にした方が銀行融資戦略としてはよくなるのです。

 

 


また、入居者が退去した後の小規模な修繕費(原状回復費)は、


つまり、壁紙の張り替え、畳の表替え、障子、


襖の張替えなどは、支払った年度の必要経費に計上しますが、


10年か15年に1回行う大規模な修繕は、


資本的支出に上げることが可能です。

 


このように、単年度の必要経費と、


資本的支出にあげるものとの2つに分かれます。

 

 

 
具体的に経費になるのは、外壁の塗り替え費用などです。

 


これは単なる塗り替えですので修繕費に見られます。

 

 


ところが、外壁塗装を

 

定期的に10〜12年の間隔で行っているのなら、

 

資本的支出として、減価償却期間を、

 

10年あるいは12年で上げたりすることは可能です。

 

リフォームの耐用年数、減価償却期間

 

 

ちなみに、築20年以上で一度も、

 

外壁塗装をしていない物件を買った場合、

 

取得後に外壁塗装をしておく必要があるでしょう。

 

 

外壁を塗装しないでいると、

 

雨水が浸水してくる可能性があります。

 

 

余談になりますが、外壁塗装の際には足場を組みますので、

 

一緒に屋根の塗装もしておきましょう。

 

 


雨漏りの原因で一番大きいのが塗装の劣化です。

 

 

塗装の劣化はシロアリの原因にもなりかねません。

 

 


リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするかの判断ですが、

 

 

リフォーム費用が60万円未満か、


前期末取得価額の10%以下のどちらかの場合、


必要経費として一括経費計上できますし、


60万円以上の支出で、


前期末取得価額の10%より多い場合は、


資本的支出になります。

 

 

 

前期末の取得価額とは、

 

その固定資産の購入時の取得価額と、もし、

 

前期末までに実施された資本的支出の支払いがあれば、

 

両方合わせた金額のことです。

 


簿価(未償却残高)ではありません。

 

 

 

 

 


そして、過去の実情等から見て、


エレベーターの点検費用など3年以内の周期で、


改修を繰り返していることが明らかである短周期の支出の場合は、


金額の多寡にかかわらず修繕費に計上できます。

 

 

 

 

しかし、グレードアップが明らかな資本的支出である部分を除いて、


一つの修理、改良などの支出の中に、


修繕費か資本的支出が明らかでない場合があります。

 

 


その場合は、リフォーム費用が60万円未満の支出であるか、


その固定資産の前期末の取得価額のおおむね10%相当額以下の支出であるか


どちらの場合も修繕費です。

 

 

裏を返せば、費用が60万円以上で、

 

前期末取得価額の10%より多い場合は資本的支出です。

 

 

 

 

また、継続適用を条件としていますが、


改良等で明らかに資本的支出となる場合を除き、


支出額の30%と、前期末取得価額の10%、


のいずれか少ない金額を修繕費、


残りを資本的支出とする処理も認められています。

 

 

 


土地の水はけを良くするために砂利などを敷いた場合や、


地盤沈下した土地を元の状態に回復させるために土盛りを行った費用や、


建物解体移築したり、あるいは、建物を解体せずに行う移動工事は、


修繕費です。

 

 

 

パソコンを例にとれば、


税務上は、原則として10万円以上の備品は資産となり、


耐用年数に渡って減価償却していきます。

 

 

しかし、このパソコンが20万円未満であれば、


一括償却資産という制度を利用すれば、


3年間で均等償却をすることができます。

 

 

 

 

さらに、青色申告をしていると、


30万円未満まで適用できる少額減価償却資産という制度を、


利用することで、消耗品費として一括で経費にすることができます。

 

 

ただし、この少額減価償却資産の制度は、


年間300万円に達するまでしか使うことができません。

 

 


以上を整理しますと、まず、かかった費用が20万円未満、


あるいは修繕する周期が3年以内なら修繕費にすることができます。

 

 

これに当てはまらない場合は、


明らかに価値を高めるものなら資本的支出に、


通常の維持管理、原状回復なら修繕費になります。

 

 


それでも、修繕費用にするか資本的支出にするか、


判断がつかない場合は、かかった費用が、


60万円未満か前期末取得価額の10%以下のどちらかであれば、


修繕費にすることができ、

 

60万円以上で、前期末取得価額の10%より多い場合、

 

資本的支出とします。

 

 


前期末取得価額の10%ですが、

 

例えば3,000万円で購入した建物(取得価額3,000万)に対して、

 

大規模な修繕をした場合、3,000万円の10%の、

 

300万円までなら修繕費として、

 

一括で経費にすることができるのです。

 

 

この場合、もし300万円も超えているという場合は、


30%基準で判断します。

 

 

 

この基準は、支出額の30%か、


前期末取得価額の10%のうちの、


いずれか少ない金額を修繕費とし、


それ以外を資本的支出とする処理方法で、


継続的に、常時適用している場合に、


認められる基準になっています。

 

 

つまり、


修繕費=支出額×30%と前期末取得価額×10%とのいずれか少ない金額

 


資本的支出=支出額−修繕費

 

 

つまり修繕費を超える部分は資本的支出になります。

 

 

それでも区別がつかない場合は、

 

 

大規模リフォームをした場合に、

 

 

その金額の70%を資本的支出として、

 


残りの30%を修繕費にするという方式になります。

 

 

 

例えば、キッチンの改良費に100万円を支出した場合、

 


7対3基準を適用して 100×0.3=30万円を修繕費にあげて、


 100×0.7=70万円を資本的支出に上げるものです。

 


(継続して7:3基準により経理していることが条件)

 

 

 

 

繰り返しになりますが、


 

まず、掛かった費用が20万円未満、

 

あるいは修繕する周期が3年以内なら修繕費にすることができます。

 

 

これに当てはまらない場合は、

 

明らかに価値を高めるもの又は耐久性を増すものなら資本的支出に、


通常の維持管理、原状回復なら修繕費になります。

 


ここまで来てもまだ判断できない場合は、

 

かかった費用が60万円未満か、

 

前期末取得価額の10%以下の場合であれば修繕費に、


60万円以上で、

 

前期末取得価額の10%より多い場合、

 

資本的支出です。

 

 

 

ちなみに、外壁のタイル貼りへの変更は全額が資本的支出です。

 


スチールサッシからアルミサッシへの取り換えは、


アルミサッシの時価からスチールサッシの時価を差し引いた額を、


資本的支出とし残りを修繕費とします。

 

 

修繕費を上回る部分は全て資本的支出になる

 

 


おわりに

 

 

通常、税務申告や決算は、

 

期末から何日も費やしてようやくまとまりますよね。

 

 

 

その中でも、決算整理における様々な評価や判断が、


利益の数字に大きな影響を与えます。

 

 

 

上記のように固定資産は修繕費か、


資本的支出かの評価の方法によって、


実は、金額が大きく変化します。

 

 

 

しかし、現在、手元にある資金というものは、


その瞬間瞬間に在り高を明確につかむことができますよね。

 

 

 


このことは大事なことで、

 

自分で自由に使えるお金、キャッシュが、

 

リアルタイムで把握できていなければ、

 

いつ激変するかわからない賃貸環境の中で、

 

賃貸経営がしにくくなりますね。

 

 

 

結局、経費がいくらで利益がいくらという、

 

会計上のプロセスを通じて計算された帳簿上の利益を持つのではなく、

 

まぎれもなく存在するキャッシュにもとづいて、

 

賃貸経営のかじ取りを行うことが大事ですね。


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