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任意売却物件購入に挑戦

任意売却物件の購入について詳しく

 

 

 

ローンを延滞して、金融機関への支払いを、

 

6か月以上滞納すると


不動産を差し押さえられたりします。

 

 

 

 

その際、競売にかけられる物件と、

 

競売にかけられない物件、

 

いわゆる任意売却の物件に分かれます。

 

 

 

銀行がローン貸出しの際に設けている抵当権の行使によって、


対象となる物件が売却されることを言います。

 

 

 

一般の売り物件と違うのは 表に出さないで特定の人に売るという 


傾向があるようです。

 

 


競売にかかりそうな物件を、所有者や債権者の同意の下、

 

任意で売却した場合には、競売が取り消される場合があります。

 

 


任意売却というのは、競売と違って、

 

事故物件扱いにならないので、


極端に安くならない価格で売ることができますので、

 

債権をより多く回収できます。

 

 

 


従って、債権者にとっては得ですし、


債務者である所有者にとってもメリットが多くあります。

 

また投資家にとっても、普通の物件よりは、

 

安く買えるメリットがあります。

 

 


売却理由はローンの滞納のため、オープンハウスなどで幅広く


売却のための活動ができないことです。

 

 

そのため、価格は 相場より2割から3割程度安くなっています。

 

 

任意売却物件は 手間が非常にかかる不動産取引で、

 

あるにもかかわらず、仲介手数料の上限は 

 

通常物件と同様(物件価格の3%+6万円)×消費税と


うまみがないため 大手不動産会社は任意売却物件を、

 

扱うことには、あまり積極的ではありません。

 

 


そのためどうしても任意売却物件は、

 

中小零細不動産会社から、


買い入れるようになってきます。

 

 

銀行筋から 物件の売却情報をもらった仲介業者は、


とりあえず身近な顧客に売却することを考えます。

 

 

その可能性が薄い時は、付き合いのある同業者に、


応援を頼みます。

 

 

今度は応援要請を受けた仲介業者が、


身近な顧客に売却しようとします。

 

 

普段からその業者に顔を出しておれば、


任意売却の情報を知らされる可能性が高いです。

 


任意売却の物件は一般に出てくる売却物件のように 


常時、市場に出て来るわけでなく極めて不定期なものです。

 

 

普通の不動産情報誌やサイトにもあまり乗っていませんし、


まして、競売サイトにも出てきません。

 


あまり大きくない不動産業者が、


こっそり扱っているくらいです。

 

 


なので、銀行が 返済不能者の抵当権行使を行うのは 


極めて不定期な事だから 割安な任意売却情報も 


突発的に出るものです。

 


こうした情報を タイミングよく入手し 物件を手に入れるには 


不動産屋さんに普段から 働きかけておくという地道で、


継続的な努力をしておかなければなりませんね。

 

 

有利な物件を 入手するにはそれなりの苦労を伴います。

 


普段から声をかけていれば、

 

情報が流れてくる可能性が大きくなります。

 

 

そういう苦労は、やっておく必要があります。

 

 

 

任意売却物件購入には、普段の苦労を怠ってしまうと 


有利な物件の入手が できなくなってしまいます。

 


任意売却を取り扱う業者を見つけられるかどうかは、


努力次第ですが、運もあります。

 


又不動産業者は提供する相手を選んでいます。

 

 

というのは、いい情報こそ、信頼できる人に、

 

紹介したいと思っています。

 


ですから、業者さんや担当者から、


あの人に手渡したいと思ってもらうこと、


つまり人間関係が重要になります。

 

 

 


任意売却物件購入したくても、業者さんは、


気に入った相手としか取引をしないでしょう。

 

そのためには、まずは対面して話をすることです。

 

 

ただまあ、業者さんが声をかけるにしても、

 

自分が嫌だなと思う人にはまず声をかけません。

 

 

というのは、任意売却物件購入には、

 

トラブルがつきものです。

 


部屋が荒れているとか、境界がはっきりしないとか、

 

リフォームにお金がかかるとか、何かトラブルがあったとき、


できれば穏便に話し合いで、解決できる相手を選びたいと、


考えています。

 

 

 


任意売却物件は、表に出ることなく、内密に売却活動が


行われます。

 

ですから、物件所有者と金融機関、

 

双方の金額の合意がなされていれば、

 

多くの競争相手と価格やスピードを競わずに、

 

購入できるのです。

 


なので、割安な価格で購入できる可能性が高い点が、


投資家にとって最大の魅力です。

 

 

任意売却物件は、競売のように、


多くの入札者の中から決めるわけではないため、


売主サイドと相対での取引が可能です。

 


任意売却物件を入手するコツは普段の努力と金融機関や


弁護士事務所に出入りする不動産屋さんと、

 

つながりを持つことです。

 

 

 


しかし、売主の関係者は早急に資金を必要としているので、


全額自己資金で購入することが必要です。

 

 

それから任意売却物件は現状有姿のため 


わけあり物件もあるということです。

 


売主に 瑕疵担保条件は問えないのでそのために 


通常価格の7割弱となるのは当然のことです。

 


その分も含めて購入の判断をする必要があります。

 

任意売却物件購入で注意する点は、


異様に築年数が古いとか、


一般市場で、普通に売ることができないため、


任意売却で売らざるを得ない物件もあることです。

 

普通に売ることができない物件とは実需が期待できなく、


買った後でさまざまな労苦を要する物件だということです。

 

 


そのために安くしないと売れない物件が、

 

任意売却に回ってきているわけです。

 


明らかに大規模な改修工事を要する物件や、


瑕疵担保を問えない物件や、


隣地との境界が決まらない物件なども、


任意売却に回ってくることがよくあります。

 


もっとも、不動産屋さんが仲介しますので、内覧できますし、


競売のように占有者がいたりすることはありません。

 

 

また、偶然にも物件を探しているうちに、


任意売却物件に出会うことがあります。

 


どういうルートで出てきた物件なのか、


所有者や金融機関の合意は、とれているのか、


その点はしっかり確認したうえで、


任意売却物件を購入する必要があります。

 

 


ただ労多くして功少なしとなっては、

 

元も子もなくなります。

 

 

そのためどの程度瑕疵があるのかを、

 

きちんと理解したうえで買うべきだと思います。

 

 

日頃から多くの物件をチェックしたり、

 

不動産業者などとの付き合いを広げていく中で、

 

任意売却物件が出てくることもあります。

 

 

なので、任意売却物件の存在と知識を持っておいて、

 

いざ巡り合ったらその時に精査して、

 

投資の可否を判断しましょう。

 

 

 

 

賃貸業に余裕があるからこそ任意売却物件にチャレンジできる

 

 


賃貸経営において、きれいな物件を購入すれば、

 

楽に運営できるはずです。

 

 


でも、人がおおぜい狙っている物件は、

 

もう何も残っていないことが多いです。

 


それよりもいろいろ問題のある物件を、


手をかけて入居者を埋めていくのは容易ではなく、


航海に例えると、海図も羅針盤もない状況で大海原を、


航海するようなものです。

 

頼りになるのは自分たちだけです。

 

 

 

失敗してすべて失くすかもしれないリスクが含んでいますが、


反面これをやり遂げたときの喜びは、

 

何物にも代えがたいものがあると私は思います。

 

 

なにか、問題のある物件に取り組むことには、


一般の人は避けたがりますが、


新しい発見もあって面白いのかもしれません。

 

 

そういう意味では、教養の積んだ、インテリや文明人は、

 

リスクのある投資には、あまり挑戦しないのかもしれません。

 


しかし、教養人と野蛮人が対立した場合、

 

文明人が勝つだろうと思いますが、


実はそうではなく、過去の歴史から言えることは、

 

より強い闘争心を持っているがために、


野蛮人が勝つことが多いですね。

 

 

従って、空室の多い物件や、任意売却物件を手がけるには、

 

何があってもこれをやり遂げるのだという貪欲さと、


チャレンジ精神が必要です。

 


私はよく、人として間違っていないのか、


それを追求するのが事業の原点だと思っています。

 

何が人間にとって、善なのかです。


あるいは何が人間として正しいのかです。

 


楽だからという観点で物件を選ぶ、


それは自分の利益で判断しているにすぎません。

 


そんなふうに考えるのではなく、


この投資は、社会やみんなのためになると、

 

思えるのなら、どんなに難しい案件であっも、

 

果敢に挑戦してみてはどうだろう。

 

 

そのような判断基準で、私は賃貸経営において、


入居付けにおいても日頃行ってきました。

 

 

今まで、それで間違っていなかったと思います。

 

 


チャレンジと言うのは高い目標を設定し、

 

現状を否定しながら常に新しいものを創りだしていくものです。

 


チャレンジと言う言葉は勇ましく快い響きを持ちますが、


素晴らしい事業展開が隠されています。

 

 

しかし、誰でもできるわけではありません。

 


これには裏付けが必要です。

 


軽々しく挑戦すれば、とんでもない大やけどをして、

 

大失敗を招いてしまいかねませんから、

 

どんな障害にぶち当たろうとも、


それを乗り越えていく強い意志と、

 

人並み以上の努力を続けられることが大前提です。

 

 


それともう一つ、金銭的な余裕です。

 

 


賃貸経営において、普通なら諦めてしまうものを、

 

粘って成功させるという戦法が、どうしても必要になります。

 

 

ところが大半の大家さんが粘れないです。

 

それは、だいたいにおいて資金が続かないからです。

 

 

下手をすれば資金が底をつく可能性があります。

 


困難な戦法を成功させるためには、

 

それだけの金銭的な裏付けが必要であるからです。

 

 

つまりとことんやれるのは、

 

そもそも金銭的に余裕のある経営をやっていなければ、

 

言えないことです。

 

 

余裕のある状態でなければ、

 

全力でことに当たることができずに、

 

もう一歩のところであきらめてしまうことになってしまう。

 

 

従って、絶好調の時に挑戦すべきで、

 

そんな時に、後に引けないという、

 

もう追い込まれた気持ちでもって、

 

全力でことに当たることで、

 

信念を貫けるのだと私は思います。

 

 

 

 

 

 

 

 




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