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地方のアパート投資の問題点
地方のアパート投資の問題点についてあれこれ




不動産貸家業は、入居者があって初めて、


成り立つビジネスであるため、


投資しようとする地域の人口が、


今後増加し続けるのか、 


あるいは減少し続けるのかによって、


その地域のアパート投資は、 


大きく影響を受け、成果を決します。




特に人口が減っていく地方のアパート経営は、


ますます厳しくなってくると私は考えています。




地方の中古アパートには銀行も、


なかなか融資を行わなくなっており、


融資が行われているのは、担保価値があって、


長期に融資が組める、


主に新築アパートになってきています。




これは、これまで日本の人口は増加してきましたが、 


2006年7月を境に日本の総人口は、


減少に転じはじめている点も影響しています。




アパート投資をする場合にいえることは、


地方都市の人口推移を見る必要があります。




2006年の総務省統計局の住宅土地統計調査によれば、


日本全国の総世帯数は約4686万世帯で 


住宅総数は約5389万戸であるので、


単純に差し引きすると、住宅総数が、


総世帯数を703万戸も上回っています。





この数字から推測できることは、 


当時でも、全国で空き家が、


703万戸もあることになります。




2006年頃からすでに、


銀行の地方の中古アパートへの融資は、


厳しくなってきています。




それから、2013年の住宅、


土地統計調査の結果によると、


住宅総数は6,063万戸と、


2,006年の5389万戸に比べ、


さらに674万戸も増加しており、


その結果空き家数は820万戸と、


2,006年の703戸に比べ、


さらに、117万戸も増加しています。




従って、地方のアパート投資では、


これからは、よほど立地のいい所でなければ、


空室が埋まらず苦戦を強いられると思われます。




これは全国平均ですので、


実際に自分が投資する地域の空室率は、


どのくらいになるか調べてみる必要はありますよね。



こうした需要と供給についても、


正確に把握しながら投資する必要が出てきます。





総住宅数、空き家数とも過去最高で、


昭和38年(1962年)に統計を取り始めて以来、


この数は、一貫して増加しており、


空き家率(総住宅数に占める空き家割合)は、


1998年度は、空き家数580万戸、


住宅総数は5060万戸で、


11.47%(580÷5060)だったが、


2015年度は13.52%(820÷6063)に、


上昇しています。



人口が減少しているのに、物件は増えており、


空き家数は過去最高を更新しています。





2006年の調査では703万戸、さらにその2年後の、


2008年度は756万戸だった空き家数は、


2013年度調査で820万戸になっており、


また、1998年度の空き家数が約580万戸ですので、


15年間で240万戸増加している事になります。



これは驚きの結果だと言えます。




一部の地方では人口減少の影響で、


過疎化しているところもあります。




一方、持ち家住宅数は2013年は3224万戸で、


こちらも、5年前の2008年に比べ、


192万戸増加しており、


持ち家住宅戸数は増え続けています。




銀行は優良なサラリーマンの属性の良いお客さんに対して、


低金利で融資をして顧客を獲得していますし、


国もローン控除や居住用物件の固定資産税優遇措置など、


ダブルで優遇政策を講じて積極的に持ち家推進を行っている結果です。




従って賃貸住宅に住む人は、銀行や国の審査から、


はじかれた入に限られてくるのです。




属性のあまり良くない顧客が、民間の賃貸住宅に、


入居していると言うことになります。




このように、持家は住宅全体に占める割合は、61.9%と、


2013年は、2008年の5年前に比べ上昇し続けており、


これは持ち家の人が増えているにも関わらず、


貸し家も増えているということで、空室はますます増え、


日本では、大家さんにとって賃貸経営は、


将来はもっと厳しくなってくることを、


予告していると思います。





空き家率の高い都道府県を見ると、


一番空き家率が高いのが、山梨県で約22%、


続いて長野県で約19.7%、和歌山で約18%、


次いで、四国4県になっています。






空き家率が低いのは、宮城県の9.1%、沖縄県の9.8%。


次いで山形県、埼玉県、神奈川県及び東京都が、


いずれも10%台となっており、


野村総研の予測では、2033年の総住宅数の予想は、


約7,100万戸へと増加し、空き家数は約2,150万戸と、


実に、空き家率は30.2%に上昇すると言われています。




建設会社やハウスメーカーが 毎年、前年実績を上回る勢いで、


アパートや、マンションを建て続けているからだと思います。





これは、つまり、供給面では 全国の賃貸アパートや、


マンションなどの貸家の住宅着工戸数は、


一貫して増加しているからです。




アパートなどの共同住宅の占める割合が最も高いのは、


東京都で70.0%、次いで神奈川県、大阪府、


福岡県及び沖縄県が、いずれも50%台になっています。




アパートなどの、共同住宅数は2013年度は2,209万戸で、


こちらは、5年前の2008年に比べ、141万戸増加して、


住宅全体に占める割合は、42.4%と上昇しています。




こうした住宅メーカーの方針の多くは、更地や貸し駐車場、農地、



空工場、空倉庫などの土地所有者のもとに営業マンが訪問し、


賃貸アパートやマンションへの転用を促して営業している結果です。




彼らの目的は毎年売り上げを伸ばして、


利益を出す必要があるからでしょう。




従って、減少する需要と伸び続ける供給のギャップによって、


空室率はさらに拡大し、家賃相場も、


下落するようになると思われます。




最終的に、大家同士で少ない入居者を 


奪い合うという競争になる懸念があります。




アパートの問題は、このほか、


木造アパートは上下左右の騒音問題、火災の心配、 


セキュリティ問題のリスクもあります。



マンションは維持費が大きくかかる問題があります。




そして、建て替え時の立ち退きの問題もあって、


入居者の立ち退きにも多くの時間と、


コストがかかる可能性もあります。




まぁ、悲観的になればきりがありませんが、


このような問題点があり、ローン返済の点も含めて、 


地方のアパート投資は今後ますます、


慎重に事を進める必要があると思っています。











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