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不動産投資、ローンを利用するかキャッシュで行くか

不動産投資、ローンかキャッシュかについて詳しく






ローンもキャッシュに違いがありませんが、



少ない自己資金で出来るだけ大きなリターンを、


得るためには、ローンというレバレッジを


使うことで、キャッシュの威力が大きく違ってきます。




中古物件を購入する場合、


物件価格全額を融資つまり、フルローンで調達しても、


仲介手数料や税金、火災保険料、司法書士への報酬などで、


購入金額の7%〜8%程度の諸費用が必要になります。




なのでフルローンを利用する場合でも、 


少しは自己資金を用意する必要があります。



しかし、物件価格に加えて、諸費用分や、


リフォーム分も追加で融資を受ける、


オーバーローンがあります。




多額のお金を借りることに抵抗がある方も多いですが、


フルローンやオーバーローンで買い進めることで、


自己資金をあえて温存して、無からお金を生み出すことで、


大きく利益を上げる投資が可能です。





少し シュミレーションをしてみますと、


ローンを使わずに全額自己資金で、


ワンルームマンション買ったとします。



自己資金500万円以外を、ローンを使って、


中古物件を購入した場合と、


ローンを使わずに、全額自己資金で、


ワンルームマンション買った場合と、


ローンを使ってアパートを買った場合では、


物件の純利回りを同じ10%とすると、


同じ500万円の自己資金を投入しながら、


手取りでは、約150万円、


リターンでは4倍もの差が付きます。



  Aさん      Bさん  
 自己資金  500万円      500万円
 物件価格(諸費用込み)  500万円   5000万円
 純家賃収入(年間)     50万円      500万円
 ローン返済額(年間)      0万円       300万円
  手取り収入     50万円    200万円 
  RO1(投資収益率)        10%        40%

    (ローン4500万円,元利均等20年、年3%固定金利)



この投資資金に対するリターンである、


RO1(投資収益率)が高いBさんのほうが、


資金を、有効に使ったことになります。




RO1を出来るだけ大きくする事は、


リターンが増え キャッシュフローが早く貯まり、


次の収益物件を早く買うことが出来ますね。





頭金として自己資金を使うことや、


はたまた自己資金がないから、


フルローンやオーバーローンを、


引きたいというのと違って、


自己資金を温存しておくことに意味があります。




というのも、


銀行は金融資産を多く持っている人や、


共同担保を入れられる人や、


収入の多い人に融資をする傾向にありますので、


フルローンや、オーバーローンといった、


レバレッジを、使うことができるのは、


これらの条件を満たしている人であります。



従って、自己資金はある程度持ったうえで、


それを物件取得時になるべく使わなくすることで、


その後に、余裕のある運用ができるのです。



投資に絶対はありません。



物件を取得すれば、さっそく返済がスタートします。



充分に準備をしたうえでも、


想定外のリフォーム費用がかかったり、


空室がなかなか埋まらなかったり、


あるいは新たに空室が出て、


リフォーム費用が必要になったりします。




そんなときのために自己資金を温存しておくと、


急なクレームがきて、家賃収入だけでは、


支払いができないときにも、


自己資金が温存してあれば、


それで対応することができます。



そして後から銀行から借り入れて、


埋め合わせすることもできますね。




自己資金を温存しておくことで、


融資を引く時に見せ金としても使えるのですね。



そのために、


目いっぱい借り入れることに合わせて、


物件取得後のための運転資金のためにも、


自己資金を温存していることで、


余裕のある戦略が取れるのです。





しかしいつまでもこのやり方で進めることは、


リスクがあります。



借金は返さなければと思うことが大事です。



借り入れによる資金の調達は、国の金融政策や、


金利の動向や、市場における資金需給に、


直接の影響を受けます。



新しい設備投資や物件購入など、拡大のための投資が、


こんな事情によって、タイミングをなくしかねません。




また、融資してくれる金融機関の意向を気にするあまり、


積極的な投資が行いにくいものとなる可能性がありますね。





従って、銀行借り入れでなく、


本来の不動産投資からの上がるキャッシュを、


蓄積していくべきだとなってきます。



本当の意味での自己資本経営をするという、


キャッシュベースの不動産投資が大事になってきます。








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