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フルローンで融資を受けるには(頭金ゼロ円で購入可能なフルローンが組める物件1)

頭金ゼロ円でフルローンを受けるには(頭金ゼロ円で購入可能なフルローンが組める物件1)

 

 

 

 

売値と積算価格に差がない物件は 頭金ゼロ円で購入可能な物件に
                                                            

なり フルローンが引ける可能性があります。

 

 

三井住友銀行やスルガ銀行やオリックス銀行のアパートローンは、


担保掛目を入れずに時価額まで融資します。

 


しかし融資を受ける際は、


自己資金が必要とされているため、


フルローンを出しません。

 

 

それ以外の銀行でも、


最低頭金何割以上と決められているアパートローンがあり、


その場合もフルローンは出ません。

 

 

まぁ、別途自己資金の基準はありますが、


銀行が1億円と評価した物件については、


1億円まで借りることが可能です。

 

 


 

銀行の物件評価は原価の積み上げ(積算方式)といって

 

土地と建物の積算価額を算出し合計します。

 


これを売値と比べてみて担保がクリアーできるかどうかです。

 

積算評価額と売値が近ければ、


頭金なしでフルローンがひける可能性が高いです。

 


物件の積算評価額を計算する方法は 以下の通りです。

 

 
まず土地の価格は 国税庁が毎年発表している

 
路線価を見ればわかります。


 


路線価は 相続税路線価といって相続税などを計算する際、

 
土地の評価額を算出するための価格で、道路ごとに価格があって

 
その道路に面する土地は、路線価に土地の大きさをかけて、

 
後は土地の形状などで補正するというものです。

 

 

物件の評価額を計算するにはこの路線価に、

 
土地の広さをかければ出ます。

 

これで土地の価格は出ました。

 

 

次に建物の価格は 銀行がよく使う単価を用います。


 

木造だと崚たり15万円を使います。


鉄筋コンクリートなら崚たり18万円位になっています。


 

建物の場合はさらに減価償却を控除します。


 

その建物の構造と築年数によって、法定耐用年数が決まっており

 

新築時の評価額から毎年一定額を減価償却費として、

 

差し引いていくシステムです。


 

新築時の価格から減価償却分を差し引いた額(未償却残高)が、


建物価格になります。


 

こうして土地と建物の積算評価額をそれぞれ算出して合計します。

 

これを売値と比べてみれば、頭金ゼロでフルローンが可能かどうかわかります。

 

 

もっとも、物件の積算評価額には 原価積み上げ法(積算方式)と呼ばれる

 
銀行のやり方だけでなく、市場の流通価格をもとにする取引事例比較法と、

 
さらに利回りから求める 収益還元法の3つがありますが

 

これらもチェックしておきましよう。


 


銀行によっては積算価格を取り入れてさらに収益還元法でも、

 
査定の参考にしているところが多くありますので。

 

 

収益還元法とはその不動産から、


将来いくらの純利益が上がるかに基づいて

 
それを現在価値に割引いたものの総合計を、

 
その不動産の価値とする算定方式です。

 

 

物件から上がる収益が十分であれば、


それを担保に積算価格での評価額以上に


融資をしましょうというものです。

 

 

積算価格だけでもクリアーしておれば

 
頭金なしのフルローンは組める可能性が高いですが、


収益還元法でもクリアーしておれば


頭金なしでフルローンが付く確率がより高くなります。

 

 

 

スルガ銀行や、オリックス銀行のアパートローンは別として、


一般の金融機関は、


賃貸用不動産購入資金融資における金融機関の担保評価は、


時価の7掛けが基本です。

 

時価1億円と評価された物件の担保評価は、


概ね7千万円となります。

 

つまり、時価よりも3割安く買わないと、


フルローンにはなかなかなりません。

 

フルローンで買った場合の決算書は、


土地、建物の簿価に近い数字の長期借入金が付きます。

 

フルローンでそれだけ安く買っているからであって、


不動産の価格と借入金の額が同額になります。

 


もっとも、銀行や信金では、担保評価を超えた分を、


信用として融資することがあります。

 

信用というからには、高い信用が必要になります。

 

本業の給与収入や事業所得が千万円単位である高額所得者は、


それが信用になり、不動産賃貸業を併せて営む場合に、


融資額を伸ばしやすくなります。

 

 

だからといって担保評価を大幅に上回る額を借りてしまうと、


他の金融機関から債務超過とみなされて、以降、


融資を受けられなくなる恐れがありますので注意が必要です。

 


不動産投資家の最大の関心事は、


一般の金融機関でフルローンを付けて、


不動産投資するにはどうすればよいかですが、


実はこれは非常に難しいです。

 

 

フルローンで不動産投資を拡大するならば、


その前に、まずは自己資金で賃貸業を始めてみて、


サラリーマン向けのアパートローンを使って、


不動産賃貸事業で結果を出すことが大事です。

 


さて、フルローンを付けるには、具体的にどうするかですが、


フルローンを出すかどうか決めるのは金融機関であり、


仲介不動産会社ではありません。

 

 

従って、不動産会社にフルローンの付く物件はないかと聞きまくったり、


フルローンの付く物件の紹介をひたすら待っても時間の無駄です。

 

 

自分の好む物件でフルローンが出る可能性があるかどうか、


その物件を提示して金融機関に聞かなければなりません。

 


評価がどんなに高く出ても、


売買価格に担保掛目が入るという審査方式の金融機関では、


フルローンを受けるのは難しいです。

 

 

担保掛目7割だとすると3割の部分について、


自己資金や、別担保を積まなければなりません。

 

 

またはサラリーマンの給与を入れた与信枠が必要になります。

 

 

 

フルローンを受けるにはアパートローンではなく、


事業性資金融資になってきます。

 

 

 

そのためには、まず最初は自己資金を出して、


不動産賃貸業を始める必要があります。

 

 

そこで結果を出して、金融機関の担保評価方法が、


自分の投資スタンスに合っているところを見つけます。

 

 

積算重視の投資家は、積算重視の金融機関を選び、


収益還元評価より積算評価が高く出る物件を収益還元評価で安く買い、


金融機関で積算評価で高く評価してもらうことで、


フルローンが受けやすくなります。

 

 

収益重視の投資家は、収益重視の金融機関を選び、


積算評価より収益還元評価が高く出る物件を積算評価で安く買い、


金融機関で収益還元評価で高く評価してもらうことで、


フルローンを受けやすくなります。

 

 

同じものでも複数の評価方法により異なった価格が出るところが、


不動産投資の特徴です。

 

 

そもそも金融機関の評価額は一般的な流通価格よりも厳し目ですので、


相場の6割位と考えたほうが良いでしょう。

 

 

それ以下で購入できればフルローンを受けられる可能性が高くなります。

 

 

逆に言うと、それほど安く買わなければ、


フルローンは受けられないということです。

 

 

相場の6割で買うのは無理と思われるかもしれませんが、


宅建業者が購入する不動産やアパート、マンションは、


ほとんどがフルローンです。

 

 

宅建業者は、積算評価の高い物件を収益還元評価で安く買い、


積算評価で融資してもらっているのでそれが可能となっています。

 

 

同じ不動産でも積算評価と収益還元評価に何割も差があることがあります。

 

 

同じものに2つの値段が付くと、そこから利益を得ることができます。

 

 

アパートが積算評価で1億円で、収益還元評価で7千万円だとします。

 


例えば積算といっても築20年以上経っていて土地の価値のみだとすると、


収益還元評価7千万円で買った後で賃借人を退去させて建物を壊すと、


当然、土地の価値が1億円になります。

 

 

このように、土地の相場よりも大幅に下回る価格で買っていると、


中古アパートでもフルローンが付き、


また、土地は建物と違い経年劣化しないので、


長期の融資期間が取れます。

 


逆に、収益還元評価1億円のアパートを、


積算価格7千万円で建築、購入できるとします。

 

 

7千万円かけて土地を買い建物を建てて入居者を入れれば、


収益還元評価1億円で売れる可能性があります。

 

 

建売業者やアパート新築業者は、そのようにして利益を出しているのです。



我々は宅建業者では無いので、

 

転売目的に売買を繰り返すことはできませんが、


取得して賃貸収益を上げた後に、

 

売却して売却益を上げることは問題ありません。

 

 

もっとも、担保評価や収支で不足が出ても、


上場企業に勤めている高所得の方などですと、


給与収入から収支の不足分を回す計算をしてもらえたり、


信用により担保評価を上回る融資をしてもらえたりします。

 

 

また、本格的に不動産賃貸業を営むようになると、


決算書の内容等経営状況の審査が重視され、


購入物件で収支不足でも事業全体の利益で返済できるからと、


また、担保評価不足でも与信評価を加えることで、


融資が受けやすくなります。

 


フルローンを受ける為には個人の属性または、


不動産賃貸会社の経営状態が良いと有利ですが、


担保と収支の両面で基準を満たしていれば、


属性が悪くても融資を受けられます。

 

 

ただ、不動産賃貸業の実績が乏しく属性も悪いという場合には、


相当安い価格で不動産を買わないとフルローンは付きません。

 

 

フルローンを受けるために好ましい売買価格は、


相場の6〜7割ということになります。

 

 

宅建業者はそれを繰り返しているのです。

 


宅建業者はどうしてそんなに安く買えるかと言うと、


不動産評価は積算、取引事例比較、収益還元という3通りがあり、


それぞれで価格が大きく異なることがあることを心得ており、


そういう物件を狙って買っているからです。

 

 

競売で融資が付かないのは、競争入札だからで、


落札価格が高くして買っているからで、


最低でも時価の7掛け以下で落札しなければ融資は付きません。

 


不動産には同じものでも価格差があるところに、


儲けのチャンスが生まれるのです。

 




次のページ 頭金なしのフルローンで物件を 購入するときの続き


 

 

 

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