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フルローンの大家さんは儲かっているか、(頭金なしのフルローンでの物件購入)

フルローンの大家さんは儲かっているかあれこれ

 

 

 


年収1000万円のビジネスマンが、


1室30平方メートル、賃料8万円×10室の

 
一棟マンション、価格1億円を、

 

フルローン(年利2.5%、期間30年)で、


買った場合を見ていきましょう。

 


1室30平方メートル、賃料8万円×10室のマンションから、

 

得られる家賃収入は、

 

1カ月80万円×12カ月=年間960万円です。

 

 

 

毎月返済額は40万円(年利2.5%、期間30年)です。


年間の支払い額は=480万円です。

 

 

 

企業勤務で年収1000万円を超えるビジネスマンには、


銀行も喜んでお金を貸します。

 


おそらく、年収の20倍の2億円までは、


貸してくれるでしょう。


 

この場合、ローンを支払った後に手元に残るのはいくらでしょうか。

 


家賃収入960万円−返済480万円=480万円。


月額で40万円です。

 


ここから、管理費や、水道光熱費、損害保険料、広告宣伝費、


さらには固定資産税などさまざまな経費を、

 

支払わければならないため、これらの経費率を20%と見て、


実際の手取りは月額20万円ほどになります。

 

 

そこから所得税、法人税や住民税を差し引いたものが、


税引後キャッシュフローになります。

 

 

収入が多いサラリーマンはこの税率がアップします。

 


2室空きが出ると、得られる家賃収入は、


8万円×6室×12カ月=年間576万円です。

 


手元に残るお金は576万円−480万円=年間96万円です。

 


月割りにすると8万円で、

 

ここから管理費や各種経費を考慮すると、


赤字になる可能性もあるし、修繕が発生すれば、


赤字に転落するのは確実です。

 

 

もっとも、赤字の場合は給与所得と損益通算されて、


サラリーマンの税金がいくらか戻ってきます。

 

 

黒字になれば、所得税+住民税が発生します。

 

 

 

さて、売値と積算価額を見て、銀行の基準を満たしていれば、

 

フルローンが出る可能性が高いのですが、


その場合は キャッシュフローを見なければなりません。

 


フルローンで物件を買った場合 


実際に最終的に手元にいくら残るかが


重要になってきます。 

 


賃料収入から、管理手数料やローン返済額、


固定資産税、所得税を差し引いた時に残ってくる額を計算します。

 

 

この時に残ってくる金額が マイナスになれば個人の場合でも 


黒字倒産につながります。

 


所得税を払えるということは、黒字には違いないのですが 

 

所得税を払った後に残ってくる金額が少なければ 

 

デフォルトの可能性が出てきますので、 


他の収入があるのなら、それと合わせてキャッシュフローが 


問題ないか見ておかなければなりません。

 

 

家賃収入は変動があります。

 

 

管理費とローン返済額と固定資産税は変動はありません。 

 

 

必ず支払わなければなりません。

 


それに所得税が加わってきます。

 

 

所得税は個人の場合、平均して所得の30%の、

 

税金を支払う必要があります。

 

 

法人では40%です。

 

 

ここから、空室が増えれば、

 

キャッシュフローの額が減ってきます。

 


さらに耐用年数が経過した時に、


減価償却費が計上されなくなると所得が増え、


所得税はアップしますのでその段階で、


キャッシュフローは大幅に減ります。

 

 


このように減価償却費が計上できなくなれば 


所得税が大きくアップしますので、

 

デッドクロスの問題があります。

 

 

(もっとも、融資期間に合わせて減価償却期間を、

 

設定することはできます。)

 

融資期間と同じ期間で減価償却を設定する  

 


減価償却が終わった時に空き部屋が出ると、


キャッシュが回らなくなる可能性がありますので、

 

やはりポイントは家賃収入になります。

 

 

家賃収入は満室状態で計算するのではなく、 


10%とか20%といった空室割合を、

 

何通りか設けて計算しましょう。

 


つまり、現状の賃料相場のままだけでなく、


多少値下がりしていくパターンも想像します。

 


ローンの返済額は返済期間と、金利によって左右されます。

 


このうち返済期間については建物の構造と築年数でほぼ決まりますが、


金利については、やはり何通りかパターンを想定しましょう。

 


当初の金利だけでなく、将来上昇するケースも想定しておきましょう。

 

 

こうやって 最低でも5、6通り 通常は数十通りのパターンで 


キャッシュフローがどうなるかを見ます。

 


当初からキャッシュフローの黒字を確保できるラインがどこかを調べます。

 


それが安全ラインとなり 銀行ローンの 条件交渉の目安になります。

 


売値より積算が下回っていると、

 

頭金なしのフルローンは難しいのですが、

 

その場合でも最低15%の利回りがあれば、

 

それを根拠にフルローンを打診してみれば、

 

サラリーマンの属性にもよりますが、

 

フルローンが出る可能性もあります。

 

 

最近はそうした物件は少なくなって来ましたが、 

 

根気よく探せば出てくる可能性はあります。

 

 

 

 

 

頭金ゼロ円で購入可能なフルローンが組める物件1

 

 

 

 

所得金額と所得税


給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)      
給与所得控除
1,800,000円以下     収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円〜3,600,000円
以下     
収入金額×30% +  180,000円
3,600,000円〜6,600,000円
以下     
収入金額×20% +  540,000円
6,600,000円〜10,000,000円以下     収入金額×10% + 1,200,000円
 10,000,000円〜  収入金額× 5% + 1,700,000円

 

 

 

     所得税の計算表


税率   控除額
195万円以下    5%                        0円
195万円〜330万円以下   10%               97,500円
330万円〜695万円以下  20%               427,500円 
695万円〜900万円以下      23%             636,000円
900万円〜1,800万円以下  33%           1,536,000円
1,800万円〜   40%            2,796,000円

 

 

 

 

 

 

 

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