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減価償却について(リフォームの借入期間と減価償却期間を同じにする)リフォームの減価償却期間を設備資金融資と同じ期間にする

減価償却費について(リフォームの減価償却期間を設備資金融資と同じ期間にする)について詳しく

 


 

 

 

 

減価償却は物件の取得原価を経費に替えることです。

 

 

 


取得原価とは固定資産をいくらで買ったかをさすものです。

 

 

 

耐用年数は 固定資産が何年にわたって、

 


使用可能かを示した年数です。

 

 

 


税法では固定資産の種類や構造、材質ごとに、

 

使用可能年数を定めてあります。

 

 

これを法定耐用年数と言います。

 

 

 

減価償却は取得原価を法定耐用年数で、

 


経費配分したものです。

 

 

 

この方法には定額法と定率法があります。

 

 

 

定額法は毎年同じ額を、法定耐用年数の期間、

 


計上するものです。

 

 

 

定率法は固定資産の使い始めに多く計上し、

 


徐々に少なく計上していく計算方法です。

 

 

 

定率法を選択する場合は税務署に届出が必要です。

 

 

しかしこの定率法ですが、今は、器具備品だけです。

 


建物や、建物付属設備、構築物は定額法のみになっています。

 

 

 

減価償却費はお金の出ていかない経費で、

 

プラスのキャッシュフローを産みますので、

 

うまく活用すれば非常に有利なものです。

 


ちなみに、法定耐用年数は、


建物の場合は木造で(住宅用 店舗用)22年、


重量鉄骨造りで34年


鉄筋コンクリート(RC)住居用で47年になっています。

 

 

 



中古物件を購入したときは次のようになっています。


減価償却資産の耐用年数に関する省令


中古資産の耐用年数の全部を経過しているとき、

耐用年数=法定耐用年数×20%


中古資産が法定耐用年数の一部を経過しているとき、


耐用年数=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%
(1年未満の端数切り捨て。最短2年)

 

 

 

 

 

 

 

さて、減価償却制度が、1964年以来、43年ぶりに大改正され、


2007年4月1日以降の取得資産は、定額法は単に取得価格に、


定額法の償却率をかけるだけで1円まで計算します。

 

 

 

一般的に中古物件は購入価格から土地の固定資産評価額を控除した残りを、


建物価格にすることが多いです。

 

 


減価償却とは固定資産の購入費用を使える期間(耐用年数)にわたって


経費にしてしまうということですが、

 

物件を購入する際、買主はなるべく建物の価格を大きくして、


減価償却費を増やそうとします。

 

 

 

 

減価償却をより大きくすることでキャッシュフローを、

 

作りだすことができ、建物の価格が大きければ大きいほど、

 

減価償却費が増えて節税を図れます。

 

 

 


ところで、耐用年数を経過した中古物件を購入したとき、


賃貸にするためにリフォームを行った場合、


その費用を建物本体に含めて4年で減価償却することが可能です。

 

 

一般的に中古物件を購入するときは、


リフォーム費用を日本政策金融公庫などで融資を受ける場合、


借入期間を10年で設定することが多いと思います。

 

 

しかしその場合、減価償却が4年で終わっても、


返済がその後も続きますので、


デッドクロスの懸念があります。

 

 

そういう意味で、リフォームの減価償却期間も、


返済期間と同じ期間の10年に設定するとよいでしょう。

 

 

 

つまり、減価償却が終わる年に大きく税金がかかってきます。

 

 


そうなると、キャッシュフローに懸念が出てきます。

 

 

 

たとえ、現金購入の場合であっても所得が増えるために税金は増えます。

 

 

借入金でリフォームした場合、減価償却が終わっても返済が続きます。

 

 

 

 

 

したがって、リフォーム資金を長期の融資を受けた場合、

 

 

その場合、減価償却が終わった時の対策として、

 

 

減価償却期間を借入金の返済期間と同じ期間で、

 

 

減価償却することでデッドクロス対策になるでしょう。

 

 

 

 

 

 




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