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一棟アパートを購入した場合 諸費用はいくら、諸費用まで含めて融資を組むには

アパートを購入すれば諸費用はいくら、諸費用まで含めて融資を組むにはについて



5,000万円固定資産税評価額、土地2000万円 

建物2000万円の場合)家賃収入年間500万円の、

アパートを購入した場合の、諸費用はいったい、

いくらかかるのかについて詳しく



アパートを購入する場合、諸費用まで考えて購入することは、

少ないと思います。



しかし、購入諸費用はいくらかかるかということを、

知っているのと知らないのでは大違いです。



やはり利回り計算は購入諸費用を含めて、

 

計算する必要があるでしょう。



5000万円アパートを 購入した場合の 

諸費用の合計は次の通りです。


 

購 入 価 格   5,000万円
仲介手数料      156万円
所有権移転費用     60万円
司法書士登記料     10万円
抵当権設定費用     20万円
不動産取得税    120万円
火災保険料      10万円
固定資産税     56万円
都市計画税     12万円
管理会社(管理費)     25万円
印 紙 税      6万円
  合 計  5,475万円

 

 

 


5000万円アパートの 諸費用は、

上記の計算結果の通り、475万円になります。



したがって、5000万円の木造アパートを購入した場合、


最低購入価格は5,475万円になります。



ということは、リフォームをする場合は、

さらに予算を見込む必要があります。



諸費用計算の詳細は、

まず仲介手数料は5000万円×3%+6万円

=156万円です。



所有権移転費用は、土地は、固定資産税評価額×1%、

建物は、固定資産税評価額×2%ということになります。



売買による所有権移転登記の場合、

固定資産税評価額は、

 

(土地2000万円、建物2000万円の場合)、
 
土地20万円+建物40万で合わせて所有権移転費用は、


60万円です。



所有権移転費用の計算式

土地は、固定資産税評価額×1%=20万円、 

建物は、固定資産税評価額×2%=40万円、

     



司法書士の登記報酬約10万円くらいでしょう。



ローンを利用した場合 抵当権設定登録免許税は、

5000万円×0.4%で20万円

この他ローンを使うと、ここには記入していませんが、

金融機関に支払う融資額に対する保証料がかかるでしょう。



又、団体信用生命保険料も必要です。



さて、不動産取得税は、固定資産税評価額の3%を、

購入後4〜6ヶ月後に納付することになります。
 

 

 
不動産取得税の計算式、固定資産税評価額の3%   

 

4000万×0.03=120万円です。

 


印紙税    6万円。

 

 

固定資産税ですが、


土地や建物を所有するオーナーにかかる固定資産税や、


都市計画税は、所有権が移転した日から、


新しい所有者の負担に切り替わります。

 

 

 

しかし、固定資産税はその年の1月1日の所有者に、

 

かかってくるため、購入時の固定資産税は、

 

すでに前所有者に請求されています。

 


1年間の固定資産税を売主は、


既に、一括で支払っているか、


分割で支払うかの違いはありますが、


新しい買主は、固定資産税や都市計画税は物件購入時に、


日割りで計算して、買主負担分(固定資産清算金)は、


売主に支払うのが一般的です。

 

 


2年目以降の固定資産税は満額かかります。


したがって、


固定資産税は、土地 建物の固定資産税評価額の1.4%で、 

56万円、


都市計画税は、土地 建物の固定資産税評価額の0.3%で 

12万円です。

 



火災保険料、5年分 50万円 5年一括方式です。   

1/5で按分すれば初年度分は10万円。



管理会社への管理費は5%で、

 

不動産管理会社に対して1年分前払い。



年間家賃収入500万円×5%=25万円、

以上 収益物件の購入諸費用の概算金額でした。


 

 

物件購入時の諸費用のうち、

 

登記費用と不動産取得税は、

 

不動産所得の必要経費になりますが、

 

購入時に不動産会社に支払う仲介手数料と、

 

契約書に貼る収入印紙、

 

購入時に買主が負担する固定資産清算金は、

 

経費にならず、物件の取得価格に参入して、

 

法定耐用年数(建物の残存耐用年数)で、

 

減価償却していくことになります。

 

 

 


諸費用まで含めたオーバーローンで融資を受けるには

 


最初に融資を申し込む際に、

 

物件価格に諸費用分を見込んで、


融資を申し込んでおくことで可能になります。

 

 

はじめに、諸費用分を見込んで、

 

それを、物件価格として、

 

融資を申し込むことがカギです。

 

 

同時に売主に対して、売買価格を下げてもらうための、

 

交渉を続けます。

 



初めの金額で融資承認が下りたとします。

 

 

 

売主との売買価格の交渉で、価格が低くなり、


そのために、融資資金使途を売買代金から、


売買代金+諸費用に変更するための手続きを取ってもらうことで、


初めの金額で承認となるはずです。

 

 


初めに低い金額で融資を申し込んでいたら、


オーバーローンにはならないものです。

 

 

 

高い金額で申し込み、その後、


売買価格が下がると、


結果的にオーバーローンになります。

 

 


金融機関によっては、売買価格が下がれば、


その分融資額を下げるというところもありますが、


銀行によってはそのような決まりがないところもあります。

 


多くの銀行は、当初の額で、

 

融資承認を出したからということで、


売買価格が下がって、資金使途が変わっても、

 

そのまま承認されるはずです。

 


オーバーローンやフルローンは、

 

物件の評価が大事です。

 

 

オーバーローンで融資を受けるには、

 

ほとんどの場合、融資額は、


時価の7掛けの担保評価か、


それ以下の融資額しか出ませんので、

 

それよりも安く買える物件を見つけることが、

 

重要になってきます。

 

 




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