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お風呂、ユニットバスのリフォームの減価償却

お風呂、ユニットバスのリフォームの減価償却について詳しく

 

 

 

浴槽等を取替えた場合の減価償却ですが、


結論から言えば、建物勘定に統一して、


建物の耐用年数で減価償却していきます。

 

先ず浴室とはどんなものであるかをおさらいしておきます。

 

最近の お風呂にはいろんな機能がついています。

 


例えば、既存のお風呂に追いだき機能を付けることは、


できるでしょうか。

 


最近のお風呂は、湯温 湯量の調整はもちろんのこと、


保温やタイマー予約なども、


リモコン操作一つでできるようになっています。

 

省エネを考えると 欲しくなるのが追い炊き機能です。

 

毎回新しく沸かしたお湯を注がねばならないのは、


水道とガスの無駄遣い。

 

追い炊きなら浴槽の湯をそのまま使えますから、


水道代の節約になります。

 


水からではなく、ぬるま湯から沸かすので、


ガス代も節約できます。

 

追いだき機能をつけたいと思う人は多いはずです。

 


結論からいうとお湯を貯めるだけの普通のバスタブに、


追いだき機能を後付けすることは可能です。

 

給湯器を追いだき可能のものと交換して、


バスタブ側面に沸かした湯を注入する専用の穴を開けて、


配管することで追いだきが可能になります。

 

費用は給湯器本体が20万円前後、工事費を含めて、


25〜30万円くらいかかります。

 

新しくユニットバスを設置すれば、


この倍以上の金額がかかりますが、


部分的補修なら費用が抑えられますね。

 


もっとも、風呂はこの先何十年も使いますので、


この際、最新のバスに交換した方が、


良いかもしれません。

 

新しくユニットバスを設置すると言っても、


費用が気になりますよね。

 

 

ユニットバス設置費用ですが、


最近私が取り付けた例で見れば70万程かかっています。

 

 


システムバスの費用の内訳明細(税抜き)は、

 

 

給排水工事          10000円


浴室解体工事   70000〜80000円


浴室土間コンクリート打ち   20000円


システムバス本体  350000〜360000円


浴室給湯、給水、排水、工事  70000〜80000円


システムバス組み立て工事    75000円


ガス給湯器取り付け(工事費込み) 115000円

 

 

合計       710000〜740000円

 


ちなみに、ガス給湯器はプロパンガスなら、

 

プロパン業者から、無償で提供されたり、

 

あるいは、国から補助金がおりますので、

 

さらに割安になります。

 

 

 

さすがにお風呂なしの物件は、ほとんどないと思いますが、


それでも、タイル張りの風呂はまだ多いものです。

 

 

昭和の時代に建てられた木造の浴室は、


タイル張りになっている浴室が多く、


床が冷たい感じがし、また長く使っていると水分に弱くなって、


土台が腐ったり、シロアリなどの心配がありますので、


老朽化した浴槽、壁、床など全て新しくシステムバスに、


交換すれば、見違えるほどきれいになり、賃貸競争力がつき


資産価値も上がり、確実に入居者が埋まりやすくなります。

 


システムバスはリフォーム用になっていますので、

 

四方を壁に囲まれていたり、出入り口の狭い浴室でも、

 

比較的簡単に取り付けられます。

 

 

システムバスは規格がありますので、


今使っている浴室のスペースが狭いと、


壁を撤去する必要はありますが、


寸法が合えば、床のみ解体すれば出来上がります。

 

 


費用はかかりますが、


工期は既存の浴室の解体に1日と、


組み立てに1日あれば十分です。

 


完成した翌日から入浴が可能です。

 


賃貸にする場合のみならず、家族で使う場合でも、


お風呂は毎日使うものです。

 


バスルームのクリーニングにはおのずと限界があります。

 


長年使用したバスタブなら、思い切って、


浴室ごと取り替えてしまうのも手ですよね。

 


最近のバスルームは、浴槽、壁、床、タイル、


水洗金具に至るまで、浴室空間をまるごとパッケージにした、


システムバスの時代です。

 

 

品質、機能、デザイン、清潔感、快適性など、


全てにおいて昔の浴室とは段違いです。

 

 

新しくすることで、日々の暮らしが、

 

ずっと楽しく豊かになりますよ。

 

 

何より、空室が埋まりやすく有利になります。

 

 

 

給湯器を新しくつけると 現在の給湯器は、


温度センサーが付いているので


使用量に見合った給湯能力を備えていれば、


2か所で同時に使っても湯温、湯量は、


変化しないようになっていますね。

 

 

 

さて、浴槽等を取替えた場合、


何年で減価償却するかが問題になりますが、


浴槽(浴槽単体交換)だけならば、


器具備品のその他のものに当たりますので、


8年で減価償却します。

 

 

もっとも、取り換えたことで、建物の価値が上がったり、


耐用年数が伸びることにつながるのなら、


資本的支出となり資産計上して、


減価償却していきますが、


ただ浴槽単体を取替えただけでは、


何の価値も増加していません。

 

 

 

したがって、浴槽(バスタブ)だけ取替えただけでは、


資本的支出に該当しなく、現状回復工事になるので、


修繕費として処理しても問題ありません。

 


浴槽だけを取り換えて代金を支払った場合の仕訳は、


修繕費 xxx 現金預金 xxx

 

 

 

浴槽のDIY

浴槽だけなら、大家さん自身で、

取り換えることも可能だと思います。

 

ちなみに、浴槽がひび割れなどで、

水漏れする場合、水中用の接着剤を購入して、

ひび割れをふさぐことで補修することができます。

 

また、バスタブを、新品のバスタブと、

DIYで入れ替えることも可能ですね。

 

新しいバスタブを購入する場合ですが、

購入前に、既存のバスタブの寸法を測っておいて、

それに近いサイズのバスタブを買って、

入れ替えるとよいでしょう。

 

マンションなどのユニットバスの中に設置してあるバスタブは、

ユニットバス用のバスタブを購入することです。

 

 

 

浴槽の減価償却の注意点

 

 

ところで、新築アパートを建てた場合、


浴室は建物と分離できず、建物と一体として考えるので、


建物の金額として計上するようになっています。

 

 

浴室の入れ替え工事は、


浴室は、建物附属設備、給排水設備及びガス設備15年と、


なっていますが、税務上は、


ユニットバスの入れ替え工事をした場合は、


浴室は建物に付属しており一体物で、


分離できないものとして税務的には捉えられています。

 

 

したがって、物理的及び機能的に、


建物と一体となっているため、


建物付属設備や、器具及び備品に該当せず、


ユニットバスは建物本体の耐用年数が適用されます。


(裁決事例集 No.39 - 201頁)

 

 

 

繰り返しになりますが、


浴室は建物に含めて建物の法定耐用年数で、


減価償却していく必要がありますので注意しましょう。

 

 

 


例えばユニットバスの工事代金80万円支払ったとき


勘定科目 仕訳


建物  800,000  現金預金 800,000

 

年末の仕訳

 


(定額法)

減価償却費 53600 建物 53600


償却率 0、067(22年)

800,000×0、067=53600

 

 

(定率法)


減価償却費 72,800 建物付属設備 72,800

 

 

償却率 0.091

800,000×0.091=72,800


となります。

 

 

 

ちなみに、建物は定額法のみしか選択できませんが、


その後、改正は何回も行われています。

 

 

今回の改正で建物等に加え、


平成28年4月1日以後に取得する建物附属設備及び、


構築物についても、償却方法は、


定率法が廃止され、定額法のみとなっていますので、


注意しましょう。

 

 

 

これまで、定率法を償却方法としていた方は、


建物附属設備及び構築物については、


平成28年3月31日以前取得分については定率法、


平成28年4月1日以降取得分は、


定額法になっていますので留意しておいてください。

 


なお、給湯器交換は、減価償却期間は6年です。


器具備品 xxx 現金預金 xxx

 

年末
減価償却 xxx 器具備品 xxx

 

 

しかし、平成15年の税制改正で一単位当たりの価格が、


30万円未満の、減価償却資産を取得した場合、


少額減価償却資産となって、青色申告者限定ですが、


一時に経費に計上できるようになっています。

 

 

したがって、早く経費化したい場合は、


30万円未満の減価償却資産は、


青色申告者限定ですが、資産計上するより


少額減価償却資産の特例を使って


一括費用計上すればいいと思います。

 

 

例えば、一か所25万円(免税事業者は税込処理)の給湯器20戸を、


取り換えたのなら、25万×20戸=500万円全額が、


一括で経費計上できます。

 

 

大家さんの経営する不動産賃貸業の、


居住用の家賃収入は消費税非課税ですので、


免税事業者になります。

 


しかし、今回の改正で少額減価償却資産の特例を適用できるのは、


1年間だけで、しかも、取得価額の合計300万円までとなっており、


それを超える分については適用できません。

 


したがって超える分については資産計上した上で、


個々の法定耐用年数で減価償却をしていくことになりますね。

 


ちなみに、少額減価償却資産の特例で一括経費計上した場合は、


確定申告書にその明細書を付けるか、


備考欄にその旨を記入しておきましょう。

 

 

もっとも、10万円未満の給湯器交換については、


必要経費で処理しなければなりません。

 

 



建物を建てたとき建築費用全額を、


建物勘定で、ひとまとめにして初年度に申告してしまうと、


法定耐用年数が一番長い建物の年数に統一されで、


減価償却することになり、木造ならともかく、


特にRCを建てたときは耐用年数47年と長く、


いつまでたっても経費化が終わらないことになりますよね。

 

 

したがって、分けて計上することによって、


建物に含まれる設備の中には、それぞれの耐用年数で、


減価償却できるようになりますので経費化が早まります。

 

 

ところで、浴室に限っては建物と一体で、


分離できないとなっているのです。

 

 


耐用年数省令の建築付属設備の中に、


給排水衛生設備及びガス設備15年というものがあるため、


お風呂を当てはめて減価償却できると考えてしまいがちですが、


しかし、ユニットバスは、


建物と一体で分離出来ないことになっています。

 

 

繰り返しになりますが、ユニットバスの交換工事が、


資産計上されることは分かりますが、


ユニットバス全体を器具備品又は、


建物付属設備(給排水衛生設備の15年)で、


計上しがちですが、建物に含めて計上することはできません。

 

 

ユニットバスは建物と一体であり、


取り外しが可能な器具備品には当たりません。

 

(税務署の見解)

 

 

次に、ユニットバスが給排水設備に該当すれば、


建物付属設備に当たりますが、こちらも、


ユニットバスは、全体を1つの単位として償却することになり、


建物勘定で統一されることになります。

 


したがって木造の場合は22年、


RCマンションに設置したユニットバスは、


47年で償却することになります。

 


もっとも、交換工事が建物に該当することが分かりますが、


同じユニットバスなのに、


建物によって耐用年数が違うというかもしれない。

 


しかし、この矛盾は、ユニットバスを取り換えたときに、


浴室の未償却残高を経費に上げることで調整します。

 


浴室の解体工事は経費に計上できます。

 


すると、浴室の解体工事をした場合の未償却残高は、

 

どうなるのでしょうか。

 

 

 

結論から先に言うと、

 

固定資産除却損として経費に計上することが可能です。

 

 

建物を最初に建てた時は、浴室の価額を建物価額と分解せずに、


建物勘定一本で仕訳をしていても、


浴室部分の未償却残高を把握するためには、


建物を建てた当初の見積書を見て、


建物全体に対する浴室部分の価額を把握して、


現状の建物の帳簿価額(取得価額


マイナス各年度の減価償却額の合計)を、


按分して、浴室の未償却残高(固定資産除却損)を、


計算することになります。

 

 

 

建物を建てた当初の見積書がない場合は、


建物の取得価額と総床面積をもとに、


1平方メートル当たりの建築単価を計算して、


これに浴室部分の床面積を掛けて算定した金額を、


取り壊した部分に対応する取得価額として、


取壊し直前の浴室部分の未償却残額(=固定資産除却損)を、


計算します。

 


なお、余談ですが、ユニットバスの交換工事をするときに、


既存の浴室の撤去にかかった費用を業者からもらう見積書で、


把握することができます。

 


この撤去費用は既存の浴室を撤去するための費用であり、


ユニットバスを導入するためのものではないので、


当然、経費に計上することができます。

 

 


浴室の解体工事は経費に計上できますので、


交換の場合、見積書の中身を確認して、


すべてを建物に計上することのないようにしましょう。

 

 

また、例えば、


木造の住宅用建物で築30年経過している物件を購入し、


ユニットバスを設置する工事を行った場合、


そのユニットバスの工事費用は資本的支出になりますが、


法定耐用年数の22年で減価償却されるのではなく、


購入した木造物件の耐用年数の4年(22年×20%)で、


減価償却することになります。

 

 

 


中古資産を購入した場合は 法定耐用年数の全部を、


経過している減価償却期間は、


減価償却期間=法定耐用年数×20%

 
(一年未満の端数は切り捨て)最短4年

 

 


ところで、


国税庁のホームページの、NO、5404 中古資産の耐用年数


(平成28年4月1日現在法令等)によると、

 

 

中古資産を取得して事業の用に供した場合には、


その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、


その事業の用に供した時以後の使用可能期間、


見積りするとなっています。

 

 

ただし、その中古資産を、


事業の用に供するために支出した資本的支出の金額が、


その中古資産の再取得価額の、


50%に相当する金額を超える場合には、


耐用年数の見積りをすることはできず、


法定耐用年数を適用することになります。

 


となっています。

 

 

 


(再取得価額とは、中古資産と同じ新品のものを、


取得する場合の価額をいいます。)

 

 

また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、


次の簡便法により算定した年数によることができるようになっています。

 

 

もっとも、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額が、


その中古資産の取得価額の100分の50に相当する金額を超える場合には、


簡便法により使用可能期間を見積もることはできません。

 


となっています。

 

 

 

税法上、新しく支出した資本的支出部分は、


中古物件本体と種類及び耐用年数を同じくする資産を、


新たに取得したものとすると定めています。

 

 

よって、中古物件の耐用年数については、


上記の中古物件の耐用年数の決定方法の計算方法で、


算出しているため、中古物件に対して、資本的支出を行い、


新規取得資産として減価償却するとしても、


耐用年数については、その中古物件と同じ、


耐用年数を適用することになります。

 

 

つまり、資本的支出部分の減価償却については、


法定耐用年数を使用するのではなく、


中古物件の耐用年数と同じ耐用年数を使用することになります。

 


例えば、木造の住宅用建物で築30年経過している物件を購入して、


ユニットバスを設置する工事を行った場合、


そのユニットバスの工事費用は資本的支出になりますが、


法定耐用年数の22年で減価償却されるのではなく、


購入した木造物件の耐用年数の4年(22年×20%)で、


減価償却されることになります。

 

 

しかし、


中古物件の再取得価額の50%超の資本的支出を行う場合


中古物件を購入した後、中古物件に対して、


再取得価額(中古資産の新品価額)の、


50%相当額を超える資本的を行った場合、


税法上はもはや新品の物件を購入したのと同じであると捉えます。

 

 

よって、中古物件本体について、


物件の新規取得時に使用する法定耐用年数を、


適用して減価償却を計算するため、


資本的支出についても法定耐用年数を適用して、


減価償却を計算することになります。

 


つまり、木造の中古物件の取得であっても、


法定耐用年数の22年で減価償却するので、


資本的支出部分についても、これは、


法定耐用年数の22年で減価償却することになるということです。


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私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

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