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住宅ローン返済困難になった時、競売にするか任意売却にするか

住宅ローン返済困難になった時、競売にするか任意売却にするか





ローンの負担が苦しい人のために、


平成以降に新築マイホームを取得した人で、


老後破産が多発しています。




住宅ローンの貸し倒れと言うと、


多重債務者が連想されるかもしれませんが、


そうとは限りません。




中には、エリートサラリーマンや、


高額所得者も含まれています。





特に悲惨なのは高齢者の破産です。




特に団塊の世代が危ないと言われています。



働き盛りの時期にバブル期だったことが、


この人たちを不幸に招いていると言われています。




高齢者の方はマイホームを奪われそうになりながら、


毎日、食べることにもこと欠く状態にもありながら、


人に頼るのが恥ずかしがったり、


窮地に陥っても表に出したがらなかったりします。





マイホームの特徴は、収益物件と違って、


最初から債務超過の状態で買っていますので、


マイホームを手放したときに売却利益が


出ることは皆無だと思います。





せっかく無理をして購入した家も、


今売れば購入価格の半値になってしまう。




ひどい場合は5分の1位になっている場合もあります。





それなのにローン残高はそれほど減っていないため、


債務超の状態では、借り換えをしたくてもできません。





これはバブル時に組んだ額のローンが影響しています。



その当時は、ゆとりローンや親子リレーローンで、


高額な住宅を買っていました。





バブル期は1986年から1991年の5年間ですが、


東京の山手線内の土地だけで、


アメリカ全土が買えるほど地価が上昇した時ですので、


無理もありません。





家賃のつもりで組んだ住宅ローンですが、数年支払っても、


金利ばかりで元金がほとんど減らず、おまけに不景気


リストラ 倒産で、早期退職、収入激減の現実に移行していきました。





最低限の生活を守るために無理をして他の金融期間のカードローンや、


消費者金融、クレジット会社から高い金利で借りてきて、


住宅ローンの返済に充当されている方もたくさんいらっしゃいます。





そういう時のために、リスケジュールというのがあるのですが、


約束したローンの返済を変えるのは良くないことだと思い込んで、


破たん者は、金融機関に相談しようとしない人が多くいます。






それで何とか収入が増えて、生活基盤を立て直せたら良いのですが、


現実は反対に無理が生じて、マンションの管理費や、修繕積立金、


固定資産税や健康保険料なども滞納してしまいます。




もし、その立場になったり、予備軍だと感じるのであれば、


金融機関の方へも早めに伝えて対策を練るのと同時に、


ご自身のほうでも次の対策を探さなければなりません。




住宅ローンの返済をストップしても、


そのままほったらかしてはいけません。




督促状が届いてもそのまま放置したり、


電話があれば居留守か留守番電話のままで、


しばらく銀行から連絡がないので放っておけば、


いきなり地方裁判所からの通知が来て、


あわてて銀行に連絡を入れても相手にされず、


競売手続きになってしまうということになってしまいます。





金融機関から期限の利益の喪失になりますよ、


という督促状が届いたら任意売却という手もあります。





最終的には競売にするか任意売却にするか、


どちらかを選ぶことになるでしょう。



そんなときのためにそれぞれの特徴を挙げてみます。



競売の特徴は


裁判所が主導しますので、


宅建業者の仲介はないということです。


従って物件調査は自己責任で行うべきで、


内見はできず、現状有姿のままで、瑕疵担保責任がありません。



紛争は訴訟で解決しなければならないことです。


カギの引き渡しはなく、


破たん者は強制的に出ていかなければなりませんし、


引っ越し費用は期待できません。





任意売却の特徴は



不動産の任意売却とは、自宅の抵当権に入っている不動産を、


法的手段による競売で処分せずに、自ら業者に依頼して、


不動産を売却し債務を弁済する方法です。



宅建業者の元で、売主が主導ですので、


自分の意志で売ることができ、


物件調査をして契約書を作成します。


従って、物件の内覧ができますし、


カギの引き渡しがあり、


債務者は引っ越し費用が期待できることです。






競売にするか任意売却にするかになって来たときに考えることは、


競売や任意売却になれば残りの債務は、


免除されると思っている人のために、


伝えておきたいのは、競売でも、


任意売却でも債務はなくなりません。





債権回収会社(サービサー)に移るだけです。




今度は 債権回収会社が 残債の請求を行います。



ただし任意売却のほうが、競売より高く売却できるということです。





債権者(金融機関)は売却代金から、必要経費(仲介手数料


売渡証書作成費用 管理費 積立金の遅延金 税金等)を差し引き、


残った残額を回収いたします。




任意売却では債務者が売却経費を負担することがなく、


さらに転居に伴う引越費用も捻出されますので、


競売よりも有利になるだけです。





競売でも任意売却でも、住宅ローンを3ヶ月滞納することで、


個人の信用情報機関に事故情報や延滞情報が、


登録されることになります。



従って、大切なのは払えなくなってから相談するのではなく、


払えなくなる前に相談することですね。





ブラックリストに載る前なら金融機関にとっては、


大事なお客さんなので、丁寧に扱ってくれますし、


いくらでも見込みはあるのです。





リスケや借り換えは根本的な解決策ではないけれど、


リスケで、半年間は利息だけでいいとか、


返済金額を大幅に減額される措置を取ってもらえます。





ちなみに、多くの人は若いころの状態がそのまま続くと思って、


年金の払い込みをしない人が増えていますが、


年金がないのなら、代わりのものを、


用意しなければならないはずです。




不動産投資がいくら良いと言っても、


年金よりも有利な個人投資は存在しないのです。




従って、今も将来も必要ないと思っていても、


年金は払い込んでおくのが得策だと私は思います。




さらに、起死回生には、リースバックやリバースモーゲージや、


住宅ローンの巻き戻しや、民事再生などもあります。





住宅ローンの巻き戻しは

滞納が続いて保証会社から金融機関に代位弁済が行われ、

債権者が金融機関から保証会社に変わった時点で、

再び元の金融機関でローンを組む手続です

 





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