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頭金ゼロ物件について
頭金ゼロ物件についてあれこれ


物件を購入する時にあれこれ細工して、

頭金をゼロにして購入すれば、多くの物件を


所有することはできますが、

それだけリスクも抱えることになりますね。





それでも、銀行でローンを組む時に積算価格から算出して 

頭金ゼロでフルローンを組むことは安全であります。





購入するときは どんなに利回りがいい物件でも 

積算価値の低い物件は買わないようにしておくことが大事です。


銀行は担保価値までしか融資はしないからです。



担保価値があるから、いつ売却しても借金を抱えることがないからです。

それでも、積算価格が高いといっても、


マンションのように経年劣化する建物部分が大きい物件よりも、


広い駐車場付きの木造アパートのように、


土地の比重の大きい物件の方が、


リスクは少ないと思います。


その分収益性は落ちますが、






土地の値下がりなどで 物件の担保価値よりも 

ローンの金額のほうが多いときは、

繰り上げ返済をして、いつでも担保価値以下に


保っておくことがリスク対策になります。




担保価値以下に保っておけば 急に資金が必要になって、

物件を処分しなければならなくなったとき 

売却しても借金が残らないからです。




こうしておけば、急に資金が必要になって、

物件を処分しなければならなくなった時でも、

安心していられます。





これでローンを返済していくに従って、

借入金の元本が減っていくスピードが早まるので


財務諸表の貸借対照表はいつでも健全を保てますね。




さらにローンの借り換えもいつでも出来ます。




そして次の段階として保有するすべての不動産の借入金を 

土地の路線価以下にして置くことが大切です。





地震が来て全ての物件が倒壊しても土地だけは残るので 

それ以下に借入金が収まっていれば建物が崩壊しても 

借入金は完済でき借金は残らないからです。


 



所有物件のローン残高が土地の路線価になるまで、


待つことが、次の物件を購入するときの目安でしょうか。




安全経営のためにもそうなるまで待ってから、

次の物件を購入することが大事ですね。







過去の不動産投資の失敗例 


インカムゲインでなくキャピタルゲインを目的に投資行為を 

したために破綻した例がたくさんありました。




頭金ゼロで不動産を購入することについては賛否両論ありますが、


確かに、頭金ゼロ物件には落とし穴が隠れています。

頭金に自分のお金を使わずに、工夫を凝らして、

物件を購入する何らかの方法を使うのですが、

たとえば、手持ちの不動産を担保にお金を借りて、

他の不動産の頭金とする。

その買った不動産が値上がりしたところで、

さらに、借入を起こして、また第三の物件を



買うといったことが以前は行われていました。

しかし今これをやると、自転車操業につながります。



頭金ゼロは手持ち金が少なくても、多数の物件を保有できます。



不動産価格が右肩上がりの時には、

飛躍的に資金を増やせる手法だったのですが、



ひとたび資金が回らなくなれば、

あとは破産するしかないでしょう。



過去の歴史を見ればわかるが、

破産している例が多々ありました。



頭金ゼロはハイリスクな投資行動なので、

注意が必要ですね。



 

不動産は賃料の下落や空室などにより、

予定していた収入が見込めない場合や



不動産の価格が下落してしまったりすることが起こることがあります。



日本の不動産は場合よっては地震などによって、

建物が倒壊してしまうリスクや、危険性が増しますが、

基本的には土地がある限り価値がゼロになることはなく、

全ての資産を失う確率は低いですね。




 





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