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再建築不可物件投資について

再建築不可物件投資あれこれ




再建築不可物件は文字通り再建築ができない物件です。



こういった再建築不可物件の投資はありでしょうか。




最悪、地震や火災で消失して、


建物の再建築が必要となったとしても、


行政からの建築許可が下りず、


再建築はできません。





理由はいろいろあります。



一番多い理由は接道義務を果たしていないケースです。



間口が狭く道路と家の入口が2メートル以上


接していないケースです。




建築基準法では基本的に道路に、


2メートル以上接していないと、


建物が建てられません。





旗竿地とか路地状敷地などと呼ばれている


奥まった敷地のケースに多いです。





こうした物件は価格も安く、


競売でも流れやすくなっています。




そうした物件は居住用にするために、


探している人は買わないものです。





なので、人に貸して賃貸収入を得るという人には、


お宝になる可能性があります。




銀行の担保評価が低いため、


融資が受けることはできませんが、


担保評価が低いということは、


固定資産税も安いということですので


不動産運営での利益が得られやすく、


節税にも優れています。





運営中の維持費は修理費用以外、


ほとんどかからない特徴があります。




物件を購入してから、修理費用にしても、


一度は、大がかりなリノベーションでもしておけば、


その後、原状回復程度の修理費用で済むはずですので、


家賃収入のほとんど残ってきます。



なので、キャッシュフロー的には非常に優れています。




したがって、あえて購入するのも一方です。



再建築不可物件は 新築が建てられないということで


通常の物件の30〜50%程度安く買えるのです。



どうしても新築がいいという人にとっては、


再建築不可物件は向きませんが、


将来建物が使えなくなった場合は、


更地にして畑にするしかありません。



しかし、柱や壁などの躯体の骨組みを残すことで、


新築に近いリフォームをすることが可能なので、


投資用にするには問題ありません。



もし売却するときは、入居者が付いたまま、


オーナーチェンジとして同じ投資家に売れます。




しかしそれ以外でも、隣接する土地の所有者に買ってもらうか、


逆に隣接する土地を買って接道を確保する方法もあります。




また、将来、収用などがあったり、


法改正で 条件付きで再建築可能になることもあります。





従って、リフォームをして貸しておけば問題ありませんし、


高い利回りが望めます。





貸すだけを目的なら、キャッシュフローが得られ、


本当に有利な物件だと私は思います。




但し、購入段階では賃貸物件として貸せるかどうか、


リフォーム費用はいくらかかるかの目利き力は必要です。




最近では古い建築の良さを生かした、


個性的なリノベーションが多く見受けられます。



再建築不可物件であっても内装業をメインとした


建築工事は通常、行政の許可を必要としません。




コストを抑えたいと人や、節税対策や


高利回りの投資を考えた場合


再建築不可物件は、絶対お買い得だと私は思います。














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