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オーナーチェンジ物件購入と注意点

オーナーチェンジ物件購入の注意点について詳しく

 

 

 

 

オーナーチェンジ物件は賃借人が入った状態で、


所有権を他の人に売却することですので、


入居者から見ると所有者が変わることのみで、


契約の変更等は必要ありません。

 


購入者にとっても、賃貸契約者付物件であるために、


リフォームから入居付け、


さらに家賃設定という過程を踏むことなく、


購入後すぐに家賃収入が見込めるため、


不動産投資初心者だけでなく、忙しいサラリーマンや、


企業家や個人事業主の人にとっても取り組みやすく、


手間もかからないのでたくさんの人が参入しています。

 

 

 


オーナーチェンジ物件購入の注意点として、

 

オーナーチェンジ物件は信頼できる業者から、

 

購入することが大切です。

 


これは、売主の所有する売却物件に、


問題のある賃借人を付けたり、仮の賃借人をつけて、


オーナーチェンジ物件として、


販売する業者の被害に合うことを防ぐためです。

 


問題点が発覚するのは、オーナーチェンジを購入した後で、


入居者が短期間に退去した後に気がつくことが多いからです。

 

 

賃貸人の名前と居住期間そして、いつから住み始めているかを、


信頼する業者に確認して、慎重に検討した方がいいでしょうね。

 

 

貸し出している部屋の家賃相場を調べ上げて、


その家賃が本当に妥当なものであるのか、


入居者が退去した後に本当に貸せる家賃の相場になっているか、


見ておく必要があります。

 

 

 

オーナーチェンジ物件は、入居者にはプライバシーがあるため、


前のオーナーの都合で物件を売却されたとしても、


賃貸中なので室内の確認ができないという不文律があります。

 

 


また入居者退去後、室内が非常に荒れていても、

 

オーナーチェンジ物件の場合、重要事項説明では、

 

建物瑕疵担保免責であることが多く、

 

購入後に売主や仲介業者にクレームをつけても、

 

聞き入れられません。

 

 

 


また、オーナーチェンジ物件購入時は、

 

賃貸借契約の引継ぎが条件になりますね。

 

 

従って、敷金は持ち回りか、引き継ぎの、

 

どちらかを確認しておく必要があります。

 

オーナーチェンジ物件 敷金持ち回り

 

 

 

オーナーチェンジの特徴として、


すぐにはリフォームの必要もなく、したがって、


設備免責の内容となっていることが多いと思います。

 

 

 

瑕疵担保責任というのは、瑕疵=欠陥や、


不具合があった場合に、


売主はその瑕疵を修繕する義務を負うということです。

 

 


免責とは、普通なら負うべき責任を問わずに許すことですが、


瑕疵いわゆる見えない欠陥とは、その物があるべき一定の性質や、


性能がないということです。

 


一般に築古物件の場合は、建築後の年月が経つにつれて、


性能が劣化する経年変化や自然損耗などがあり、


瑕疵かどうかの判断は難しいですよね。

 

 

したがって、入居者のつかない一般の中古物件の場合は、


瑕疵担保責任を負わないという契約付きで、


建物はゼロ円で、土地値で販売されるのが普通です。

 

 

その場合、不動産売買契約書に以下のような特約がつくことが多いです。

 


売主は、第◯条にかかわらず、土地、建物の隠れたる瑕疵につき、


一切の担保責任を負いません。

 

 


しかし、オーナーチェンジの場合は、若干、ニュアンスが違います。

 

 

せめて、オーナーチェンジについては、


瑕疵担保責任の日数を入れておくことが大事になってきます。

 

 

 

オーナーチェンジの注意点は、

 

収益物件の場合は、収益還元法で販売されることが多く、


空室の場合は問題ありませんが、入居中の部屋の場合は、


売主の瑕疵担保責任として土地の瑕疵、建物については、


1、雨漏り、

 

2、シロアリの害、


3、建物構造上主要な部位の木部の腐食、


4、給排水管の故障

 

 

以上の4種類の瑕疵について、


引渡完了日から3カ月以内に買主からの請求があったものに限って、


売主に修復の義務があることを定めているか確認する必要があります。

 


売主には、貸主としての修繕義務が残っていると思われますので、


したがって、契約書の中身を確認して、上記のようになっていなければ、


特約を改めるように求める必要がありますね。

 

 

 

設備については、耐用年数が建物と異なること、


設備はメーカーの保証期間が短期間(最長2年以内)であり、

 

瑕疵担保責任は免責でもしかたありません。

 

 

もっとも、売主が宅建業者の場合は免責されません。

 

 

また、通常修復が出ても、数万円で済む話ですが、

 

しかし、もっと重要な問題があります。

 

 

 

それは、売主は、

 

使用可能な状態で引渡すとした主要設備の故障、

 

不具合については、引渡完了日から7日以内に、

 

請求を受けたときに修復する責任があります。

 

 

と日数を決めておくことが大事です。

 

 

 

というのも、例えば、

 

キッチンの換気扇フードがたまたま、

 

壊れていたとします。

 


入居者が大家さんや管理会社に修繕を求めていても、


放置されたまま売買されることがありがちです。

 

 

もっとも、入居者が修繕を要求せずに、


そのまま住んでいることもあるかもしれません。

 

 

設備が壊れたまま買主に告げられずに、


売買されたとしたらどうするでしょうか。

 

 


こうした中で売買契約が行われ、物件を購入した買主が、

 

 

私が新しい貸主ですと、入居者に報告を行ったところ、

 

 

そんな時に限って、入居者から故障の事実を知らされ、

 


修復を求められることが往々にしてありがちな事です。

 

 


これなどは、引渡しの前から壊れていたのですから、

 


修繕義務は売主にあるはずです。

 

 


しかし、売買契約で設備免責となっていると、

 


買主の負担で直すことになってしまいます。

 

 

 

というわけで、契約書の中身を確認して、

 

売買契約時に、上記のようになっていなければ、


特約を改めるように求める必要がありますね。





 

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