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賃貸経営、不動産確定申告の書き方について

不動産確定申告の書き方ついて詳しく 



 

確定申告は自分で作って税務署に提出しよう。



不動産確定申告の仕方を説明します。



サラリーマン大家さんの確定申告は、

不動産所得と給与所得を合わせたものです。



不動産所得とは1年間(1月1日〜12月31日)の、

ご自分のお持ちの不動産から上がる収入金額から 

1年間のその不動産に係る全ての経費を、 

差し引いた金額のことです。



不動産の収入金額とは家賃、礼金(敷引)、

共益費の3点になります。



必要経費(経費)欄には、

1年間を通じてかかった費用を全部出します。


これは不動産投資で経費が発生した際に帳簿に記入しておきます。


そしてそれを、集計したものが不動産所得の必要経費になります。



しかし、今まで帳簿に付けておられなかった人は、

さっそくつけるようにしましょう。


途中から帳簿につけ始める場合は、

全ての領収書を整理して、

少しでも不動産に関連する項目を全て集めます。



それを勘定科目ごとに分けます。



最終的に、1年間の不動産に関連した項目をすべて出して、

類似したものは同じ項目に集めるわけです。



その項目ごとに、その年の1月1日から12月31日までに、

かかった費用を出します。



租税公課は、固定資産税と、都市計画税、

登録免許税などの税金の合計です。



ただし、不動産取得時の売主との間で行う、

固定資産税清算金は建物の取得原価に含めます。


このように資産である賃貸物件の取得時にかかった費用は、

すべて合計し取得価額に含めます。


この価格は、減価償却費の基礎価格になりますので、

記載もれに注意してください。



減価償却費は1年間の額を出します。

建物と設備や車両、パソコンなどの備品があります。



それぞれに償却率をかけて出した金額を合計した金額が、

損益計算書(収支内訳書)の減価償却費の金額になります。




ちなみに、


建物や構築物や、建物付属設備等の減価償却費の未償却残高が、

その年の貸借対照表のそれぞれの項目(勘定科目)の金額になります。




借入金利息は金融機関から送られてきている、

支払額明細や、ローン返済予定表を見ます。



この中に、元金と利息額に分かれて出ていますので、

1年間の利息だけを合計して、記入します。



ちなみに、元金分は貸借対照表の借入金(勘定科目)の額になります。



必要経費にはこの後、修繕費、消耗品費、通信費、交通費、

広告宣伝費、水道光熱費などがあります。



このようにして1年間(1月1日〜12月31日)の、

不動産の費用に関連した項目を、すべて出します。



不動産の収入金額から、必要経費(経費)を差し引いた金額が、

不動産所得金額になります。



不動産所得金額から家族に給料を払っているのなら、

専従者控除(白色申告者)、専従者給与(青色申告者)を、

引いて、最後に青色申告者なら、

青色申告特別控除額(10万円または65万円)分を、

差し引いた金額が 確定申告の不動産の所得金額になります。



この所得金額に税率をかけた出てきた金額が、

専業大家さんの所得税になります。



しかし、サラリーマン大家さんなら、

給与所得がありますので、総合課税となって、

給与所得と不動産所得の両方合算した金額に、

税率をかけて税額を決めるというになります。



ちなみに、土地等を取得するために要した借入金(負債)の利子額があれば、

その金額を記入します。



なぜ、土地等を取得するために要した借入金(負債)の利子額を、

書くのかといえば、総合課税の場合、

不動産所得が赤字になった場合は、

土地等を取得するために要した借入金(負債)の利子額は、

他の所得と損益通算できないからです。



つまり、土地のローン利子は、損益通算はできないわけです。



さて、給与所得とは1年間の、

ご自分の会社から支給された収入金額(税込み年収)から、 

給与所得控除を差し引いた金額を指します。



給与所得控除とは、サラリーマンが経費を、

使った、使わなかったにかかわらず、

一律の控除が認められています。



給与所得控除額は 税務署に備え付けられている給与所得控除計算表に

ありますが、だいたい税込み年収の、3割位の金額になります。



繰り返しになりますが、サラリーマンの給与収入金額とは、

源泉徴収表の中に書いてある、支払い金額のことです。



いわゆる、税込み年収の金額のことです。


そこから給与所得控除を引いて給与所得を求めます。




                       給与所得控除の計算表

 


給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)      
給与所得控除
1,800,000円以下     収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円〜3,600,000円
以下     
収入金額×30% +  180,000円
3,600,000円〜6,600,000円
以下     
収入金額×20% +  540,000円
6,600,000円〜10,000,000円以下     収入金額×10% + 1,200,000円
 10,000,000円〜  収入金額× 5% + 1,700,000円

 

 

 

 

 


例えば給与収入が1000万円なら、

給与所得控除は1000万円×5%+170万円=220万円です

給与所得は、1000−220万円=780万円になります。




この不動産所得と給与所得を合わせたものが、

確定申告の所得金額になります。




この確定申告の所得金額から、

さらに控除額があります。



それは、


社会保険料控除と 生命保険 損害保険料控除 配偶者控除、

扶養控除 基礎控除等です。



不動産所得と給与所得を合算して金額から、

これらの控除額を引いた金額に 税率をかけた金額が、

サラリーマン大家さんの所得税額になります。



税率は次のような計算表になりますが。





       所得税の計算表

 

 

 

 

 


税率   控除額
195万円以下    5%                        0円
195万円〜330万円以下   10%               97,500円
330万円〜695万円以下  20%               427,500円 
695万円〜900万円以下      23%             636,000円
900万円〜1,800万円以下  33%           1,536,000円
1,800万円〜   40%            2,796,000円

 

 

 


例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、求める税額は次のようになります。
700万円×0.23−63万6千円=97万4千円になります。



 

以上が 確定申告の仕方と 所得税額の計算の仕方になります。



ちなみに法人の場合には、決算と呼びます。



個人の所得金額である、収益から費用を、

差し引いた金額が、法人の場合は、

当期純利益という名称に変わります。



中身は、個人の場合の所得金額と、

法人の場合の当期純利益は同じ概念です。




ちなみに国民年金保険料についてですが

 

国民年金保険料は男女、収入のいかんにかかわらず、

 

同じ金額16260/一人(多少の変動あり)になります

 

 


 

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