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アパート建設よりも店舗系物件の建設を

アパート建設よりも店舗系物件の建設をについてあれこれ

 

 

 


住居系物件の乱立に伴い普通のアパート、


マンション経営のみより、複数等すでに所有されている方は、


店舗にも目を向けてみるのもいいのではないかと思います。

 

 

 

店舗物件の良さは、手間がかからず楽なところです。

 

 

 

住居系は築年数が古くなってくると、


賃料が下がり改修工事や、


維持費に出費がかさんできます。

 

 

退去があればその都度リフォームが発生します。

 

 

さらに、入居者が決まると2か月分の広告費も必要です。

 

 

また、入居者からの敷金として、


2か月分取れたらいい方です。

 

 

管理会社への毎月の管理費や、


定期的に大規模修繕もありますし、


工事会社との打ち合わせや支払の処理と、


時間と手間暇がかかり、


出ていくお金も多くなります。

 


そうであっても入居者からのクレームなどがあります。

 

 

マンションは長期のローンを組んで、


元利均等の場合、返済額は一定でも、


15年目以降、経費になる金利よりも、


経費にならない元金分が増えてきて、


税引後のキャッシュフローが悪くなり、


だんだんと苦しくなります。

 

 

そのキャッシュフローを改善するために、


再びマンションを建てたり、


購入したりしますので、


借入金も増えてきます。

 

 

 

店舗はテナントからの建設協力金で建てるので、


15年ほどの間、賃料と相殺して返済していき、


短期間で、すべて返済が終わります。

 

 

銀行からの借金でないので、金利の支払いもなく、


返済額はテナントが毎月賃料と相殺し、


残額を振り込んでくる形ですので、


返済に対する負担感がなく、


建設協力金の返済後はまるまる賃料が入ってきます。

 


店舗は共用部がないので、クレームが少なく、


屋根の雨漏りがないように防水工事を、


15年に一度くらいするくらいで、


内装はテナントが負担します。

 

 

基本的に店舗内の修繕費はかかりません。

 

 

何よりも店舗は主に平屋ですから地震に強く、


被害があっても少なくて済みます。

 

 

 


一方、店舗付や事務所付マンションですが、

 

効率よく収益が得られる商業ビル、


あるいは事務所ビルを建てる場合、これは、


どうせ貸すなら儲かる店に貸したいものですね。

 

 

空室にするのがもったいないという理由だけで、


賃料を安くし、怪しげな営業状態のはっきりしない、


あるいは営業計画のはっきりしないお店や事務所に貸すと


建物そのもののイメージも悪くなります。

 

 

 

したがって、貸店舗については、


なるべくフランチャイズチェーンの店で


経営のノウハウのしっかりしたところ、


また、貸事務所にするならば、


弁護士とか会計事務所など社会的に信用のおける職業の


事務所として貸すのがよいと思います。

 

 

良い入居者が入っていることによって、


類は友を呼ぶといわんばかりに、


良いテナントが入ってくるものです。

 

 

そこでまず最初にどんなテナントを入れるか、


ということが問題になります。

 

 

 

特に一階のお店はその建物の顔といってもよい存在ですので、


慎重に決めたいものです。

 

 

もっとも最近の商業ビルや店舗ビルの傾向としては、


単にそのスペースを貸すのではなく、あらかじめ業種を決め、


内装を施した上で貸すという形態が多く行われています。

 

 


いわゆる、付加価値付きの商業ビル、


店舗ビルと呼ばれるものです。

 

 

今後はこのような経営形態でないと、


賃貸物件が乱立している中、


生き残って行くのは難しいかもしれません。

 

 

 

 

 

一方、先ほどの建設協力金方式を採用して、


店舗やビルを建てる方法もあります。

 

 


先に土地を借りてくれるテナントを見つけてから建てるやり方です。

 

 

このやり方が一番リスクの少ないやり方だと思います。

 

 

敷地スペースは小さくても、消費者金融の無人機、


銀行のATMを併設すれば、高額な賃料が期待できます。

 

 

大手企業やフランチャイズのはとんどは、


土地を借りて出店しています。

 

 

コンビニ、外食、ドラック、パチンコ、小売店などは


出店意欲も高く、建物代は全て借主が、


建設協力金として負担するため、


大家さんは負担することはありません。

 


そして、何らかの事情で撤退すれば、


全然負担していない建物がタダで手に入ります。

 


そういった建物を 競合他社に声をかければ、


興味を示すところもありますし、今度は借りたい人に、


貸していけば、割安で出店できるために、


必ず建物を借りたい人が出てくるはずです。

 

店舗物件の多くがローサイドです。

 

その店舗の多くは土地活用で建てられています。

 

つまり、地主さんの土地にテナントさんの建設協力金で、


建てられたものが多いということです。

 

店舗を購入するにも担保評価が出ても、


それに対する掛目が低く融資額は伸びません。

 

 

一棟マンションは部屋数が複数であるため、


複数退去になっても賃料がゼロになることはありませんが、


店舗はテナントが退去した場合、賃料はゼロになります。

 

 

そのため一棟マンションは、銀行に入居者からの賃料を、


返済原資とみてもらえますが、


店舗の場合、融資を受ける人に既にある所得が返済原資と見るため、


賃料がゼロになっても、返済が滞らない人がその対象になります。

 

 

したがって、自己資金割合が高くなり、


金融資産の多い人でないと購入できないことが多く、


一般に銀行が資産家と見ている人にしか融資しません。

 

 

この点からも、建設協力金なら借入金は発生しませんので


土地を持っている地主さんの独り舞台です。


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