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キャッシュフローと減価償却について

キャッシュフローと減価償却について



不動産投資ではキャシュフローが一番大事であると言われますし、

実際、私もそう思います。



不動産収入から総費用を差し引いて、

いくら残ってくるかが一番大事だと、

しかしこれは、年月の経過と共に変わってくるのですね。



例えば、減価償却費が計上できている時と、

計上できなくなった時では、キャッシュフローは、

大きく変わってきます。



借入金がある場合 元利均等返済(ローンの返済で一番多い形態)の場合、

年月が経過するに従って、返済金額の中に占める利息の割合が、

徐々に減ってきます。



しかしここでの落とし穴はひとつ、この利息は、経費にあたるので、

利息が減ると、利益が増えたようになって税金の額が増えるのです。



税金の支払いが増えると、手元にはお金が残ってこないことになります。



注意すべき点は、ローンの仕組みは、利息額が減っても、

その分は手元に残るのではなく、元本分の返済に充当されるので、

キャシュフローは増えないわけですね。



また、減価償却費が計上できなくなると、

その分だけ費用で落とせなくなるので、

税金の額が大きくなってきます。



したがって、これまた手元にお金が残らなくなってきます。



経費が減って利益が上がっているのに、

手元に残るキャッシュは減ってくると言う矛盾。



しかしここで大事なことは、家賃収入は新築時が一番高く、

年月の経過とともに、減ることがあっても、

増えることはないということです。



損益分岐点(収入と支出)が 

ある時期を境に逆転してしまうということになるわけです。



このことを頭に入れて普段から対策を考えておくことが大切です。



不動産投資は年月の経過とともにあまり儲からなくなってきます。



というのも、建物は経年とともに劣化していき、

修繕にかかる費用が増えてくからです。



修繕を行えばキャッシュフローが出ていきますし、

経年とともに入居率も落ちてくることによって収入も落ちてきます。



こういったことに備えて、積立金をしておいたり、

引当金を計上しておくことも大事だと思います。



なぜなら、修繕や退去は突発的で、いつ発生するかわかりませんし、

大規模修繕にも備えなければなりません。



しかし、そこまでする余裕がないという投資家も多いことだと思います。



もっとも、資金に少し余裕ができたり、ある程度資金が貯まれば、

また新しい物件を買ったりしますので、

嫌でもキャッシュは欠乏する運命にあります。



新たに物件を購入することで一時的にキャッシュは減りますが、

しかし、それによって利益を減らすことにつながり節税になるというのも、

一つの方法でありますが。



しかし、一億円の家賃収入がある人でも、

わずか50万円の家賃収入しかない人でも、

同じくキャッシュフローの欠乏が怖いのですね。



キャッシュは足りているかというのは、


大家さんが日常の業務を行うたびに常に、


頭に思い浮かべなければならない大事な問いかけなのです。








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