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店舗物件を貸す時の注意点

店舗物件を貸す時の注意点について詳しく

 

 

店舗物件の形態はソシアルビルのような店舗から、


建設協力金方式のローサイド店舗や、


マンションの1階や2階にある区分所有店舗、


建売住宅にあるような店舗など様々な形態があります。

 

 

 


この中の、店舗付や事務所付マンションですが、

 

効率よく収益が得られる商業ビル、


あるいは事務所ビルを建てる場合、これは、


どうせ貸すなら儲かる店に貸したいものですね。

 

 

空室にするのがもったいないという理由だけで、


賃料を安くし、怪しげな営業状態のはっきりしない、


あるいは営業計画のはっきりしないお店や事務所に貸すと


建物そのもののイメージも悪くなります。

 

 

 

したがって、貸店舗については、


なるべくフランチャイズチェーンの店で


経営のノウハウのしっかりしたところ、


また、貸事務所にするならば、


弁護士とか会計事務所など社会的に信用のおける職業の


事務所として貸すのがよいと思います。

 

 

良い入居者が入っていることによって、


類は友を呼ぶといわんばかりに、


良いテナントが入ってくるものです。

 

 

そこでまず最初にどんなテナントを入れるか、


ということが問題になります。

 

 

 

特に一階のお店はその建物の顔といってもよい存在ですので、


慎重に決めたいものです。

 


アパート、マンションでは儲からないからと、


テナント物件に乗り出していく投資家もいますが、


あの商売がいいから、あの投資に魅力があり、


もうかるからという形で広げていくと、


非常に危険だと私は思います。

 


どれもが、アパート、マンションとは、


根本的な違いがあります。

 

 

 

大きな違いは、店舗は1敷地1テナントであるため、

 

テナントが退去した時点で、


賃料収入がなくなりますが、


アパート、マンションは賃料がゼロになりません。

 


大家さんが店舗物件で成功するためには、


アパート、マンション経営で身につけたスキルを使って、


鋭角的にそのスキルを伸ばし、


自信と確信の持てるスキルを作ったうえで、


店舗物件など、水平方向へ展開していくことが、


ベストだと考えらます。

 

 


つまり、住居系のスキルを使って、


横方向で店舗分野を展開し、


住居系分野とのスキルを合わせることで、


ユニークな賃貸経営ができると思います。

 


これは、アパート、マンションで基軸となるスキルを、


マスターしたうえで、店舗物件や、


事務所物件にも広げていくことで、


リスク分散としての役目という意味もあります。

 

 

店舗物件を貸す時、例えばテナントと賃貸契約を交わす時の、


ポイントの一つとして、どういう状態で貸して


どういう状態で返してもらうのかということを


決める必要がありますよね。

 

 

店舗物件を購入してから賃貸にする場合は、


中身を解体して貸す場合は問題ありません。

 


一般的には 内装設備などが


何もないスケルトン状態で貸して


退去時もスケルトン状態で、


返してもらうやり方が多いようですね。

 

 


もっとも、チェーン店など、


内装の規格が決まっているところは、


前の賃貸人が残していった設備なんて、


ほとんど使うことはないですから、


スケルトン貸しで、スケルトン返却が、


一番問題がないというものです。

 

 

スケルトン貸しのスケルトン返しは、


テナント入居中はほとんど修繕費がかかりません。

 

一般的にはテナントが退去した時には、


何もない空間だけが残るようになります。

 

 

スケルトン貸しのメリットは、


テナント側も自分の好きなお店つくりができることと、


前の店舗経営者の失敗したお店というイメージを、


払拭する狙いがあります。

 

 

一方、内装設備をそのまま残して貸す、


現状有姿の場合のメリットは、


投資額を低く抑えられることにあります。

 

 

店舗は立地が一番なので、立地に費用をかけたいのなら、


内装は現状有姿のままでも借りたい。


というテナントもおられるかもしれません。

 


テナントが退去するときは、


どのような状態にして返してもらうのがいいでしょうか。

 


店舗物件を貸す時、内装設備が残っている状態で、


貸すときは注意が必要です。

 

 

内装設備が残っている状態で貸すときは、


返してもらうときもそのまま、


返してもらうようになります。

 


しかし、内装設備をそのまま残して貸した場合、

 
厨房設備やエアコンが壊れた時は、


どちらが修繕費を持つのでしょうかという問題があります。

 


最悪交換しなくてはならない場合は、


どちらが費用を負担するのかという問題が起きます。

 

 

店舗物件を貸す時、一般的には


壊れた場合の、取り換える場合の費用は


テナントが持つようになります。

 


そして取り外したり、撤去費用は、


大家さんが持つようになります。

 

修理する場合は、現状有姿の状態で貸すなら修理費用は、


大家さんのほうで持たなくてはなりません。

 

 

店舗物件を貸す時は、こういうことがあるので、


初めからできれば、スケルトン状態の、


何もない状態にして貸した方がすっきりしていいですね。

 

 


何もない状態なら、トラブルがなく、後々の支障がないので、


お互いやりやすいのではないかと思います。

 

 

店舗物件を貸す時 一度テナントに中の状態を見てもらって、


判断してもらった方がいいでしょう。

 

 

その場合、もし現状有姿を希望するなら


設備が壊れた時は全額テナントが持つというように


取り決めるといいのではないでしょうか。

 


それができないなら、大家さんの方で中を解体して、


スケルトン状態にして貸した方がいいと思います。

 


これがアパートやマンションと異なる点です。

 

 

店舗物件を貸す時 そんな取り決めは、

 
当たり前のように思えるかもしれないですが、


これらのことを決めていないケースは、


意外に多いと思います。

 

 

というのも、店舗は流通量が少なく、


仲介の機会も少ないために、


店舗を熟知している不動産会社が、


多くないからです。

 


だから自分で店舗物件を購入するときは、


店舗に強い不動産会社を見つけるか、


もしくは、自分自身で店舗物件ならではの、


入居付けの契約事項を勉強して、


不動産会社やテナントとうまく交渉出来る知識を、


身につけることが必要ですね。

 

 


ところで、床面積が40平米未満のアパートなどの貸家では、


不動産取得税の税率は3%です。


(平成30年3月31日まで)

 

 

貸事務所や、貸店舗の不動産取得税の税率は4%になります。

 


不動産取得税は、不動産の所有権を取得した場合に、


一度だけかかります。

 


テナントが入る建物では、スケルトン貸しの後に、


テナントの賃借人が敷設した内装や、


室内設備等も不動産取得税の課税対象になります。

 

この賃借人が敷設した内装や、


室内設備等に対する不動産取得税も原則、


建物自体の所有者(オーナー)に課税されるわけですが、


テナントが付けた内装設備に対する不動産取得税を、


どちらが払うのかも決めておく必要がありますね。


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