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減価償却費は後から変更できない

減価償却費は後から変更できないについて

 

 

不動産を購入するときは売買契約書には、

 

消費税込の総額表示になっている関係上、


減価償却費を求めるには、


建物分と土地分に分けなければなりません。
 


 

不動産を購入したらご自分で申告する場合でも、

 

税理士に依頼する場合でも申告上、

 

有利になる評価方法を検討したいものです。



 

不動産を購入した場合、建物の評価額を、


どう判断するかが、重要なポイントになります。


 

それは税法上で損金として計上できる部分は、

 

建物部分だけだからです。


 

土地部分については、いくら高額の土地を買っても、

 

減価償却は計上できないということです。


 

購入価額のうち減価償却として計上出来る金額は、


いくらあるのか。



つまり建物部分がいくらになるのかです。


 

ここが重要なポイントになります。


 

従って、申告をする時は建物の額を、

 

 

なるべく多くなるようにしておくことが、

 

最大の節税ポイントになります。


 

減価償却費は一年だけでなく、償却が完了するまでの期間、

 

修正がききませんので、最初に細心の注意が必要です。



 

建物部分をどのように出すのかですが、


建物の評価方法は、固定資産の評価額を採用する方法でも、

 

かまいません。


 

固定資産税評価額は土地評価額と建物評価額が、

 

記載されていますので、その金額を基に算出すればよいと思います。

 

 

 

 


 

 

 

つまり、購入金額を土地と建物の固定資産税評価額で、


按分すればいいのです。



しかし購入金額は消費税込の総額表示になっている関係上、


購入金額は消費税を含んだ金額になりますので、


正確には消費税を除外した額を元に、


土地と建物の固定資産評価額を元に按分しなければなりません。



そもそも、消費税がわからないのに、


土地と建物を按分することはできません。



つまり、先に消費税額がわからなければ除外することはできません。



従ってその場合は、購入金額から、


土地の固定資産税を引いた残りを、


建物価額とすることもできます。




いずれにしても減価償却費は一度設定すると、


後から修正出来ないので最初が肝心です。

 

 


減価償却費は キャッシュフローに大きな影響を与えますので、

 

なるべく、建物価額を高くする方法を模索することが大事ですね。



もうひとつ参考にする方法があります。



それは売主が今まで どうやって償却してきたのかということです。




売主も自分が所有している間、減価償却費は、

 

なるべく大きくしたかったはずです。

 

 

 

 


つまり建物の評価はなるべく大きくなるように、

 

 

 

 

工夫していたかも知れません。





売主の申告書に記載されている償却資産の残存価額に注目しよう。

 



その金額が他の方法よりも高かったらその金額を採用します。




これは売主の協力が必要ですが、売買契約をする前に、

 

不動産屋さんに減価償却費の明細書のコピーを、

 

売主から頂けますかと打診しておけばよいと思います。






もっとも、売主が個人の場合は 消費税はかかりません。


従って把握しようがありません。




売主が法人の場合は 消費税がかかりますので、


上記のようにコピーしてもらった明細書から、


逆算すれば建物価額と消費税はわかります。


 

 

まとめ

 

法人から買う場合は、建物価格は、


消費税から算出する方法もあります。


 

不動産取引の場合 土地には消費税がかかりません。


建物およびその付属建物にのみ消費税がかかります

 

 


法人から買う場合でも新築と中古があります。

 

新築を建てる場合は、建物の建築費ははっきりしています。



又 新築物件を購入した場合にも、建物に消費税がかかりますので、

 

建物価格は消費税から逆算すれがわかるのですが、 


問題は中古物件です。



中古物件は、総額表示なので、

 

土地建物割合を変えることで、

 

建物の価値を大きく調整する余地はあります。





もっとも、売主が個人の場合は、消費税がかかりませんので、

 

土地と建物の割合を自由に設定できます。




これで建物の割合を可能な限り大きく設定できます。



売主が個人の場合は、買主として、


減価償却費の自由裁量が大きくなります。




法人から中古物件を買った場合は、


消費税から逆算して建物価格を算定します。


 

 

以上 減価償却費は後から変更できないについてでした。


 

 

 




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