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借地権付き物件銀行ローン

借地権付き物件銀行ローンについて

 

 

借地権付き物件は、

 

土地に対して担保の設定ができないため、


通常はローンが付きにくいと思われます。

 

 

 

借地権付き物件の特徴は、所有権に比べて、

 

割安で立地のいいところが多く、


入居者も付きやすい傾向があります。

 


借地権物件は地主も先祖から引き継いだ物件なので、


売らずに大切に維持しているのかもしれません。

 

 

ちなみに、定期借地権の収益物件は、ほとんどありません、


というのも、一定期間が来れば、建物を解体して、


土地を返さなければならないものです。

 

 

このところ、定期借地権の収益物件は、


市場にほとんど出てこなくなっています。

 


融資を引く場合に可能性があるのは、


旧法上の借地権物件になってきます。

 

 

これまでの不動産では建物は減価するものの、


土地は減価しないものと考えられていたので、


不動産投資という観点から見ると、


建物の減価分より高い利回りが得られなければ


投資をしても割に合わなくなってきます。

 


よって、出口での売却価額を計算すると、


ほとんど建物価格は出ないために、


その土地を借りて自分の建物を建てたり、

 

使用したりすることができるという権利が、


借地権物件の価格になってくると思われます。

 

 

 

借地権物件は、比較的立地の良い物件が安く買えるのです。

 

 

 

しかし、融資を受ける場合は、

 

その土地を使用するために地主に払う権利金の価格が、


融資金額の上限になってきたりします。

 

 

もちろん地代は払わなければなりませんが、


この借地権は旧法上なら借主の権利が強く、


ほぼ永久に返さなくてもいいようになっています。

 


しかし、借地権付きのローンは土地は借り物のため、


担保設定ができなく、


ほとんど建物だけの担保価値になってきますので、


銀行融資は期待できません。

 


銀行によっても評価は違いますが、

 

借地権付きローンは、都心の新築物件か、

 

築浅物件に限られてきそうですね。

 

 


まぁ、築年数の経った物件でも、


たくさんの銀行に当たれば、


融資をしてくれる銀行があるかもしれません。

 


銀行の融資担当者から、


次のような言葉を引き出すことができたら


融資の可能性があるということです。

 

 


過去3期分の確定申告書と、


事業計画書、借入先一覧表、


返済計画書を持ってきてくださいと言われると、

 

収益性で見てくれる可能性があります。

 

 

 

数少ないですが銀行によっては、

 

収益還元法を考慮する場合もあるからです。

 

 

しかし、収益性を見ますと言ってくれる銀行でも、


かなりの自己資金を入れる必要がありますね。

 

 

銀行によっては土地の評価をゼロというところもあります。

 

 

しかし、融資をしてくれる銀行もありますので、


あきらめることはありません。

 

 

銀行の借地権物件に対する融資基準


旧法借地権の土地の場合、一般的に金融機関の、


借地権土地の担保評価は、国土庁の路線価に、


A、B、C、D、E、F、G等の路線価割合を、


掛けた金額になると思います。

 

 

つまり、路線価×借地権割合×土地の面積です。

 

 

例えば、路線価が平米当たり30万円で、


借地権割合が60%、面積が150平米の場合の、


銀行担保評価は=30万円×150×60%=2,700万円

 

土地に対する実際の銀行の融資金額は、


上記の借地権土地の担保評価の60%位になってくると思います。

 

 

したがって、2,700×60%=1,620万円、


1,620万円が土地に対する融資額になってくるでしょう。

 


建物は、新築時の建物評価、つまり新築再調達価格から、


経過年数分の減価償却を差し引いた金額に、


各銀行の独自の掛目をかけた金額になってきます。

 

 

銀行の新築時の建物評価は、


銀行によって多少の違いがありますが、


木造で15万円/屐鉄骨なら16〜17万円、


RCなら18万円などとなってきます。

 


建物の融資金額は、この値から建物経過年数の減価償却分を


引いた金額の60〜70%になってくるでしょう。

 


実際の融資額は、土地と建物の評価額の合計となって、


そこから、申込者の属性や実績を考慮して、


プラスマイナス20%くらいの調整が入り、


最終的に融資額が決められます。

 


融資期間は物件の残存期間を超えて、


新築の耐用年数に近い融資をしてくれるところもありますが、


やはり、法定耐用年数の長いRCや鉄骨の融資期間は長く、


木造は短い特性があります。

 

 

また、新たに契約した借地期間の年数で見てくれるところや、


銀行の基準である耐用年数マイナス築年数でしか、


融資しない銀行もあります。

 


どうしても融資を、増やしたいなら


日本政策金融公庫で別物件を担保に提示して


その物件から、期間10年のローンを


打診してみることがいいかもしれません。






借地権の割合(自分の土地と同じように使える)権利について

使用価値が高い、例えば、商業ビルに使える土地ほど、「借地権者」の方が

有効な価値を生み出せるので、「借地権」の割合も高くなっています。




平成4年7月31日以前に成立していた借地権は、

旧法上の借地権になり、地主に正当な理由がない限り、

契約を更新続けることができるのです。



正当な理由とは、裁判所が借主の事情を良く吟味したうえで、

認めるということになって、ほとんど、

一度貸したら戻ってこない権利となっています。








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