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日本の不動産であれば、構造物の価値は新築時が一番高く、


あとは築年数に比例して減価していきます。





建物は経年と共に価値が徐々に減っていって、


建物は耐用年数が過ぎれば価値がほとんどなくなります。



ということはわかるのですが、一律にすべての建物が、


耐用年数で価値がなくなってしまうと決められるのが、


納得いかないところがあります。






しかし欧米では、築年数は必ずしも重視されず、


実際の使用に耐えるかという点でもって判断されます。




それゆえ、数10年〜100年以上前の物件であっても、


修繕を重ねながら、耐用年数が経過しても、


物件価値がゼロにはならずに、


資産として高く評価されているわけです。





 
日本であれば、賃貸によって得る家賃収益と、


経年よる物件価値の減価との間で綱引きが起こって、


家賃収入は建物の価値の減価を回収しているにすぎません。



ゆえに賃貸業は儲かりませんね。



アメリカの不動産の場合には、修繕をしっかりと行えば、


物件価値を維持したまま同時に賃貸収入も得られるのですね。




その分、大家さんにとって有利な運用が、


可能になってきます。





どちらかというと私もアメリカの考え方が正しいと思うのですが、


日本の場合は新築思考になっているのです。





従って日本の場合、築年数で決められるので、


リフォームして築年数を伸ばしても、


家賃の市場価値は変わりませんので、


長く大家さんを続けることは厳しくなってきますよね。





数年前のサラリーマン大家さんブームはなれを潜めてきていますが、


過去にさかのぼって大家さんとして、


成功して何年も、続けている人は少ないのは、


新築思考なので、初めは誰でも成功しやすいが建物が古くなるにつれて、


減価していく担保価値がリフォームしたにもかかわらず、


実際の評価に追いつかないことにより、


行き詰ってくるのでしょう。



また、日本では地震などの自然災害の危険率が高いと言うことも、


新築思考になる要因かもしれません。



こいう点で、日本の不動産投資は難しい点があります。



従って、賃貸経営をしても儲からないということで、


私の家の近くでもアパートをつぶして、


同じアパートに建て替えずに、


居住用自宅に建て替える人が多くいます。




あるいはアパートをつぶして、


建て売り住宅を建てています。





つまり 日本の不動産は、根本にスクラップ、アンド、ビルドの、


発想があるので耐用年数の経過で終えるということになるのですね。





そのため、経年に応じて物件価値が下がってゆくのだが、


アメリカにおいては、使えるもの=資産という捉え方を、


されるのがほとんどです。



そういう意味ではアメリカの大家さんの方が、


賃貸経営をする上では、恵まれているのかもしれません。




そういった修繕を重ねながら物件を長持ちさて、


長く持たせようとする考えがあるため、


建物は長く維持されて、築年数は問われずに、


いつまでも価値が落ちないようになるのだと思います。





このことは物件を転売するときも有利に働くというものです。




日本で転売するときは土地の価格で行われますが、


アメリカでは土地と建物の価格で行われますので、


不動産の価値は建物の価値を考慮して、


建物の価値のあるものは高く売れるということになるのです。









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