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オーナーチェンジ物件購入、入居者との契約について(オーナーが変わった時の保証会社の加入について)オーナーチェンジ物件トラブル

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オーナーチェンジ物件購入、入居者との契約について(オーナーが変わった時の保証会社の加入について)オーナーチェンジ物件トラブルについてあれこれ

 

 

 

 


オーナーチェンジ物件を購入した場合、賃借人が入居中であるので、


入居者への対応についても決めておかなければならないことがあります。

 

 

まず、前オーナーが受け取っていた家賃を決済日以降、


新オーナーが受け取れるように入居者に連絡をしなければならないです。

 

 

その場合、書類を作成して入居者に渡すのが普通で、


決済日に前オーナーと新オーナーがそれぞれ署名、捺印して、


決済日以降に新オーナーから入居者に配達証明郵便などで郵送します。

 


内容は所有者変更通知書として、入居者の名前と、


新オーナーと前オーナーの名前を列挙して、


新しい銀行振り込み先口座名を書いた書類になります。

 

 

保証人にも所有者変更の旨を通知するのが一般的です。

 

 

オーナーチェンジ物件は、購入者にとって、


入居者を募集する手間が省け、


すぐに家賃収入が入ってきますし、


契約の変更等も特に必要なく、そのまま


新オーナーは前オーナーの立場を引き継ぎます。


 
敷金も同じく新オーナーに引き継がれます。

 

裏を返せば、オーナーチェンジ物件は、


契約の変更をむやみにできないことになります。

 

つまり、更新の際は オーナーチェンジの場合、


契約内容が変えられる可能性はあっても、


借主に不利なオーナーチェンジ契約にはできません。

 


ですから、新オーナーからの更新拒絶や立ち退きには、


正当事由が必要とされています。

 

オーナーチェンジ物件購入の場合、入居者から見れば、


家賃を支払う相手が代わるだけです。

 

 

もっとも、入居者から提案を行うことができます。

 

 

もし、入居者(借主)から新オーナーに賃貸借契約をオーナーチェンジで、


再契約したいという申し出があれば断ることはできません。

 

 

借り手が会社などの法人である場合は、


オーナーチェンジ再契約を求められる場合があります。

 

オーナーチェンジ物件の購入は、


借り手との折衝や書類の作成などは、


全て買主側である大家さんの仕事でありますが、


普通は買主側の不動産屋がするようになります。

 

 


しかし、買主側の不動産業者がオーナーチェンジに不慣れな場合、


借り手に対する対応がずさんになることもあるので、


この点については、新オーナーとしても気を付ける必要があります。

 

 


また、オーナーチェンジ再契約を求められた場合、


家賃の値下げ交渉も言ってくる場合もあるので、


注意する必要があります。

 

 

借り手は部屋を占有しているので、借地借家法に則って、


追い出すことは困難です。

 

 

 


結果的に、オーナーチェンジ再契約において、


家賃の値下げに応じなければならなくなっても、


売主や売主側の不動産業者には何の責任もないことになります。

 

 

しかし、ほとんどの借主は、そのようなことは知らないし、


仮に知っていたとしても、オーナーチェンジで再度、


賃貸借契約を結ぶのは面倒であるから、


新オーナーは、このような書類を郵送するだけで、


借手も納得するはずです。

 

 

もっとも、借主さんから家賃の値下げや、


貸主からの家賃の値上げ請求は正当な理由が必要です。

 

正当な理由とは世間的に妥当だと認められる理由です。

 


オーナーチェンジで借り手である入居者に関係することは以上です。

 

 

 

 

保証会社加入トラブル

 

 

さて、大家さんにとって一番怖いのは、


入居者が家賃を滞納したり、契約解除後も居座ったり


夜逃げをしたりするケースではないでしょうか。

 

 


いずれの場合も毎月のローン返済は待ってくれないのに


家賃の入金は滞りますからことは重大です。

 

 

せっかくオーナーチェンジを入手しても、


その後の経済情勢の変動で、


入居者も、リストラに遭ったっリして、


急に資金がタイトになる時もあるかも知れません。

 


いつ滞納がやってくるかわかりません。

 


大家さんは通帳に家賃が入金されていない時になって、


初めて気付くのですが、その時に関係各所に連絡をとったり、


もう一度、通帳入金を確かめたりと色々手間が取られます。

 

 

こういう煩わしさを 一括して負ってくれるのが滞納保証会社です。

 

 

大家さんの賃貸リスクを軽減させる滞納保証会社を活用して、


精神的負担をなくしたいものです。

 


しかし、オーナーチェンジ物件を購入した際に、


保証会社に加入していない入居者が含まれていたらどうする。

 

 

結論は、オーナーが変わった時に保証会社の加入を、


強制することはできません。

 

 


オーナーチェンジ物件を購入した際は、


以前の契約を引き継ぐのですが、


保証会社に加入していない借り手が含まれていた場合に、


オーナーが変わったからといって、保証会社の加入を、


強制することはできないと法律ではなっています。

 

借地借家法第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)

 

 

 

 

最近の賃貸契約は、滞納保証会社の加入を


入居審査も兼ねて、


全額入居者負担で契約することを、


入居の条件にしているところが多くなっています。

 

 

しかし、オーナーチェンジで物件を買った場合、


入居契約者が保証会社加入で賃貸契約をしている場合は別として、


古くから入居している入居者の中に保証会社未加入で、


従前のオーナーと賃貸契約を交わして入居者が含まれている場合があります。

 

 


その際、保証会社加入を求めても加入を強制することはできません。

 

 

もし、保証料をオーナー負担で保証会社加入を求めて、


入居者が応じてくれた場合、


審査が通らなかったとししても、


それを理由に退去を迫ることはできません。

 

 

つまり借主はオーナーが変わった際に、


保証会社に加入の義務はありません。

 

 


また滞納保証会社加入への保証料の負担も、


大家さんと入居者との取り決め次第ですから


一概に、どちらが負担するというものではありません。

 


折半にするのか、あるいはどちらかが全額負担するのか


自由ですが、新オーナーが保証会社加入を求める代わりに、


保証料を全額負担を提案してみるのもいいかもしれません。

 

 

繰り返しになりますが、オーナーチェンジで、


大家さんが変わったからといって、


契約内容を変えることはできないと、


法律では決まっています。

 


保証会社なしで居住している入居者に対して、


オーナーが変わった時に保証会社の加入を求めることはできますが、


加入を強制することはできません。

 

 

もし、審査が通らなかったりしても退去を迫ることはできませんし、

 

借主はオーナーが変わった際に、保証会社に加入の義務はありません。


 

まあ、保証会社の加入を要求しても、

 

快く引き受ける入所者ばかりではないかも入れません。

 

 

賃借人が拒否している場合でも、

 

加入を強制する事はできないですね。

 

 

 

終わりに

 


物事の判断に当たっては、つねにその本質にさかのぼること、


そして人間として基本的なモラル、良心にもとづいて、


人として間違っていないのかを基準として、


感情で判断するのではなく、


なるべく理性で判断しましょう。

 


しかし、理性で判断するにも限界があります。

 

 

したがって、心の底に誰もが持っている、


愛で判断したいものです。

 

 

 


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