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減価償却期間について (手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)

減価償却期間について (手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)と勘定科目

 

 

 

 

賃貸物件の減価償却を開始する期間は、


減価償却資産を事業に供した時から、


事業に供することを止めるまでの間ですが、


これから、賃貸業に初めて参入する人の場合、


新築を建てて、建物の建築が完了して、


入居者の募集を始めたときからになります。

 

 

具体的には、不動産業者に仲介を依頼した時からになります。

 

 

もっとも、入居の募集が建築中からしていれば、


建物が完成して、いつでも入居できる状態になったときからです。

 

 

また、入居者が決まらず長期間空室になっていても、


その間、入居者の募集を続けていれば、


事業に供していたことに変わりはありませんので、


その期間も減価償却しなければならないことになっています。

 

 


もっとも、これから大家さんになって初めて、


賃貸業を始める方は固定資産の取得の日と、


その固定資産が事業の用に供した日がずれるケースがありますが、


すでに賃貸経営をしている人は、ずれることはなく、


固定資産の取得の日と、固定資産が事業の用に供した日とは、


同じ日だとみなされるわけですね。

 

 

 

なぜなら、既に賃貸業を行っている人においては、


物件を購入したり、新しくアパートを建てることは、


賃貸業という業務の規模の拡大化であると捉えるためなのです。

 

 

さて、建物、建物付属設備、構築物、器具備品などの資産は


時間の経過とともに価値が減少していきます。

 

 

このような資産を減価償却資産といいますが、


この減価償却資産の取得に要した費用は、


取得した年に全額経費に計上するのではなく


使用可能な期間(減価償却期間)にわたって


毎年経費として配分していきます。

 


この費用配分の手続きのことを、減価償却といいます。

 


建物 設備 器具備品などの減価償却資産は


耐用年数等に関する法令で


法定耐用年数が定められています。

 

 

建物の場合は木造で(住宅用 店舗用)22年


重量鉄骨造りで34年


鉄筋コンクリート住居用で47年になっています。

 

 

 

鉄筋コンクリート事務所用50年、店舗用39年


病院用39年になります。

 

 

 

また、中古資産を購入した場合の減価償却期間は


法令で決められています。

 

 

 

中古資産を購入した場合は 法定耐用年数の全部を


経過している減価償却期間は


減価償却期間=法定耐用年数×20%

(一年未満の端数は切り捨て)

 

 

たとえば、


築25年の木造中古住宅を買った場合の減価償却期間は、


22年×0.2=4.4(小数点以下切り捨て)で、


4年になります。

 

 

 

中古資産が法定耐用年数の一部を経過している時の減価償却期間は、


減価償却期間=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%になります。

 (1年未満の端数は切り捨て)

 

 

たとえば、築20年の木造中古住宅を買った場合の減価償却期間は、


22年−20年+20年×0.2=6年になります。

 

 

 

 

主な減価償却資産の減価償却期間(法定耐用年数)は、


給排水 衛生設備 ガス設備 電気設備の、


減価償却期間は15年です。(勘定科目、建物付属設備)

 


キッチンの減価償却期間(法定耐用年数)は、(器具備品の家具に該当)


これは、一体もので処理してもいいし、


個別に分けられるのであれば、


個別にそれぞれの耐用年数を適用します。

 

 

一体もので処理するなら、キッチンが金属製であれば、


減価償却計算表のその他のものの(主として、金属製のもの)に、


該当しますので15年です。

 


キッチンの躯体が木造なら、(その他のもののその他)に、


該当しますので8年、

 

キッチンパネルも、その他のものに該当で8年です。

 

 

 

換気扇はシロッコファンなどの金属製で15年(勘定科目、建物附属設備)、


プラスチック製(勘定科目、器具備品)で8年です。

 


ガスコンロはガス機器に該当するため6年です。(勘定科目、器具備品)

 

水道水栓の(お湯と水の)混合水栓、8年です。(勘定科目、器具備品)

 

 

入居者入れ替え時、賃貸住宅のキッチンは、取り換えるべきか
キッチンリフォームについて

 

 


テレビアンテナ、地デジアンテナ、耐用年数10年(勘定科目、構築物)

 

 

貸家のトイレの浄化槽、減価償却の耐用年数(浄化槽の減価償却期間)は、


建物付属設備 衛生設備(水槽・便器・配管及びこれらの附属品を含む)になり、


耐用年数15年。(勘定科目、建物付属設備)ですね。

 


トイレの和式から洋式化の減価償却期間は、


給排水、衛生器具15年、(勘定科目、建物付属設備)。

 


ウォシュレット単体の法定耐用年数は、


<器具備品>のその他のものにあたるために、


減価償却期間は8年です。

(ウォシュレットの勘定科目、器具備品)

 

 


建物内部の階段回りの手すりは少額なら経費として、


一括(1年)で落とせばいいのですが、資本的支出として


3年で減価償却するかどちらでもよいとなります。

 


費用が10万円以下の少額の手すり取り付けは、


修繕費で処理することが多いです。

 


車両関係は、軽自動車(新車)の減価償却期間は4年

(勘定科目、車両運搬具)


普通車(新車)の減価償却期間は6年

(勘定科目、車両運搬具)

 

ベンツ(高級車 新車)の減価償却期間は6年です。

(勘定科目、車両運搬具)

 


消火、排煙又は災害報知設備及び格納式避難設備、

(建物付属設備勘定)  8年


エレベーター (建物付属設備勘定) 17年

 

コンテナボックスの法定耐用年数は7年です。(勘定科目、什器備品)

 

 

機械式駐車装置(有人式)の法定耐用年数(機械部分)は15年です。

(勘定科目、構築物)

 

パーキング装置(無人駐車管理装置)法定耐用年数10年になります。

(勘定科目、機械装置)

 

駐車場の耐用年数について
 

 


緑化施設及び庭園 20年(勘定科目、構築物)、


観葉植物、10万円以下は一括経費計上(勘定科目、消耗品費)


10万円以上の観葉植物は資産計上して、


減価償却します。減価償却期間2年、(勘定科目、器具備品)

 


塀 門扉15年 (勘定科目、建物附属設備)


冷暖房設備(エアコン)個別空調6年 (勘定科目、器具備品)


冷暖房設備(セントラル式空調)13年(勘定科目、建物付属設備)

 

ちなみに、セントラル空調とは、事務所ビルなどで、


一か所にまとめて空調を管理するシステムです。

 

 

これに対して、一般家庭や雑居ビルなどは個別空調といって、


耐用年数は6年と短くなります。

 


例えば、入居者入れ替えで、リフォームをする際に、


エアコンを取り換えた場合、10万円未満のものは、


その年の必要経費になります。(勘定科目、消耗品費)

 


10万円以上の場合は、資産として計上し、


減価償却しなければならないことになっています。(勘定科目、器具備品)

 

 

通常のエアコン機は、使用可能期間が1年以上で、


減価償却資産の、冷房用または、暖房用機器に当たりますので、


法定耐用年数6年で償却するようになります。

 


もっとも、取得価額が10万円以上で、20万円未満のものは、


一括して、その3分の1づつを3年間で償却することもできます。

 

 

同じ考え方で、

 

照明設備、例えば配電盤、ブレーカーの耐用年数は、

 

15年です。(勘定科目、建物付属設備)。

 


また、照明器具一式 は、

 

10年(JIS C 8105-1)です。(勘定科目、器具備品)

 


10万円未満の電気器具は、

 

消耗品費として経費に上げることができます。

 

 

 

 

詳しく言えば、白色申告者と、

 

青色申告者の双方が適用できる特例として、


一括償却資産の特例があります。

 


(一括償却資産の特例の対象となるのは、年間300万円まで)ですが、


これは、取得価額10万円以上20万円未満の減価償却資産について、


その法定耐用年数にかかわらず、


3年で減価償却できるという制度です。

 


そのためには、その方法を選択した場合、


確定申告書に一括償却対象額と、


必要経費に算入される金額の計算明細書を添付しましょう、


そして、その計算書を保存する必要があります。

 

 

具体的には、申告書の減価償却の計算の表に、


取得価格の3分の1(3年で減価償却のため)を記入し、


摘要欄に、一括償却資産の必要経費算入


(所得税法施行令例139条)と記入します。

 


もっとも、青色申告者であれば、

 

取得価額が30万円未満の少額資産は、


その全額を、取得した年の必要経費にしてもよいとなっています。

 

 

 

(もし一括で落とせば、赤字になる場合は、

その赤字を次の年度に繰り越すことができます)


繰り越しは3年間有効です。

 

ちなみに純損失の繰り越しは(確定申告書第四表)に書くことになります。

 


税務署で用紙をもらってそこに書き入れます。

 


その他、減価償却期間について

 

後付けベランダ、ポーチ15年、(勘定科目、建物付属設備)


冷蔵庫 洗濯機6年(同、器具備品)、

 

じゅうたん6年(同、器具備品)


複写機 ファクシミリ5年 (同、器具備品)

 

看板、ネオンサイン3年   (同、器具備品)

 

アパート駐輪場(屋根付き)10年 (同、構築物)


一戸建ての駐車場設備10年 (同、構築物)

 

パソコン4年になります。(同、器具備品)

 

エレベータ(昇降機)の耐用年数は17年(同、建物付属設備)

 

 

アパート外階段の耐用年数18年です(建物付属設備、主として金属製のもの)

(勘定科目、建物付属設備)

 

 

水道加入金と水道局納付金で15年、

 

(勘定科目は長期前払い費用)繰延資産です。

 

 

 

火災保険料とローン保証料は、

 

保険期間あるいは保証期間で按分した額を


償却費としてその年の経費計上します。

 

ローン保証料と確定申告

 

 

 

浴室、浴槽

 

浴室は、給排水衛生設備で、

 

耐用年数は15年(勘定科目、建物付属設備)ですが、

 

浴室は建物と一体物になるため、

 

建物として、建物に含めて減価償却するように、

 

決められています。

 

(木造アパートの浴室なら22年、マンションの浴室なら47年です。)

 

浴室は建物に含めて減価償却する

 

 

 

また、木造の住宅用建物で築30年経過している物件を購入し、

 

同時に、ユニットバスを設置する工事を行った場合、


そのユニットバスの工事費用は資本的支出になりますが、


法定耐用年数の22年で減価償却されるのではなく、


購入した木造物件の耐用年数の4年(22年×20%)で、


減価償却することになります。

 

 

 

ただし、国税庁のホームページの、NO、5404 中古資産の耐用年数


(平成28年4月1日現在法令等)によると、

 


中古資産を取得して事業の用に供した場合には、


その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、


その事業の用に供した時以後の使用可能期間、


見積りするとなっています。

 


詳しくは、その中古資産を、


事業の用に供するために支出した資本的支出の金額が、


その中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを、


取得する場合のその取得価額をいいます。)の、


50%に相当する金額を超える場合には、


耐用年数の見積りをすることはできず、


法定耐用年数を適用することになります。

 

となっています。

 

 


また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、


次の簡便法により算定した年数によることができるようになっています。

 


もっとも、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額が、


その中古資産の取得価額の100分の50に相当する金額を超える場合には、


簡便法により使用可能期間を見積もることはできません。

 

となっています。

 

 

税法上、新しく支出した資本的支出部分は、


中古物件本体と種類及び耐用年数を同じくする資産を、


新たに取得したものとすると定めています。

 


よって、中古物件の耐用年数については、


上記の中古物件の耐用年数の決定方法の計算方法で、


算出しているため、中古物件に対して、資本的支出を行い、


新規取得資産として減価償却するとしても、


耐用年数については、その中古物件と同じ耐用年数を、

 

適用することになります。

 


つまり、資本的支出部分の減価償却については、


法定耐用年数を使用するのではなく、


中古物件の耐用年数と同じ耐用年数を使用することになります。

 

 

 

例えば、木造の住宅用建物で築30年経過している物件を購入して、


ユニットバスを設置する工事を行った場合、


そのユニットバスの工事費用は資本的支出になりますが、


法定耐用年数の22年で減価償却されるのではなく、


購入した木造物件の耐用年数の4年(22年×20%)で、


減価償却されることになります。

 


中古物件の再取得価額の50%超の資本的支出を行う場合


中古物件を購入した後、中古物件に対して、


再取得価額(中古資産の新品価額)の、


50%相当額を超える資本的を行った場合、


税法上はもはや新品の物件を購入したのと同じであると捉えます。

 


よって、中古物件本体について、


物件の新規取得時に使用する法定耐用年数を、

 

適用して減価償却を計算するため、


資本的支出についても法定耐用年数を適用して、

 

減価償却を計算することになります。

 

 

 

つまり、木造の中古物件の取得であっても、


法定耐用年数の22年で減価償却するので、


資本的支出部分についても、


法定耐用年数の22年で減価償却することになります。

 

 


ここまでの説明をもう少し詳しく言うと、

 


中古資産の耐用年数は、原則として、


中古資産を事業の用に供した時以後の使用可能期間として、


個々に見積もられる年数によります。

 


資本的支出の金額がその中古資産の取得価額の50%を超え、


かつ、再取得価額の50%以下である場合

 

再取得価額とは、中古資産と同じ新品のものを、


取得する場合のその取得価額をいいますが、


原則として、個々に耐用年数を見積もります。

 

 

しかし、


その見積もりが困難な場合には、加重平均法によることができる。


となっています。

 


中古資産の耐用年数=(取得価額+資本的支出)


÷(取得価額/簡便法による耐用年数+資本的支出/法定耐用年数)

 

資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額の50%を超える場合


法定耐用年数によらなければならない。


となっています。

 


中古物件を購入して、建物に大規模な修繕を行って


資本的支出とした場合は、その金額によって


建物の耐用年数が変わってきます。

 

 

 

基本的に資本的支出の金額が


中古物件の取得価額の50%以下である場合


中古資産の耐用年数はそのままです。

 

 

 

22年を過ぎた木造物件の耐用年数は4年ですが


購入した時の建物価格が1000万円ならば、


資本的支出が500万円を超えない限り、


建物は4年で減価償却をしてよいということになっています。

 

 

資本的支出の部分は22年で減価償却です。

 


資本的支出の金額が、中古資産の取得価額の50%を超え


かつ再取得価額の50%以下である場合、


加重平均法で中古資産の耐用年数を計算します。

 

 

 

再取得価額とは、その物件を再び取得する時の金額で


木造物件であれば、概ね15万円×床面積です。

 

100平米なら


15万円×100=1500万円が再取得価額です。

 

したがって、この建物を中古で1000万円で買った場合は


資本的支出が


中古資産の取得価額1000万円の50%である


500万円を超え


再取得価額1500万円の50%である


750万円以下であった場合に


加重平均法を用いて


建物の耐用年数を計算する事になります。

 

 

加重平均法の計算方法は以下の通りです。

 

 

(取得価格+資本的支出)÷{(取得価格÷簡便法による耐用年数)


+(資本的支出÷法定耐用年数)}

 


建物取得価格を1000万円、


資本的支出は600万円


法定耐用年数22年(木造物件)


簡便法による耐用年数4年(耐用年数超え)

 


以上の条件で計算すると、

 

取得価格+資本的支出=1000+600=1600万


取得価格÷簡便法による耐用年数=1000÷4=250万


資本的支出÷法定耐用年数=600÷22=27.2万


のため


1600万÷(250万+27.2万)=5.9年


=5年(端数切捨て)となり、


建物は5年で減価償却することになります。

 


(資本的支出部分の600万円は22年で減価償却です。)

 


資本的支出の金額が、


中古資産の再取得価額の50%を超える場合


法定耐用年数で減価償却

 

つまり、中古木造物件であっても


資本的支出が大規模で


中古資産の再取得価額の50%を超える場合は


その中古物件を新築木造と同じく22年で減価償却します。

 

 

100平米の木造物件なら


15万円×100=1500万円が再取得価額ですので


資本的支出が1500万円の50%である


750万円を超えた場合は、もはや、


建物は22年で減価償却すべきということになります。

 

 

資本的支出も22年で減価償却しますので


建物も資本的支出も22年で減価償却する事になります。

 

 

以上、建物に修繕を行って資本的支出とした場合、


建物の耐用年数を延長します。

 

 

もっとも、平成19年以降は


建物と資本的支出は


原則として別々に減価償却することになっています。

 

 

ちなみに、浴槽(バスタブ)単体の取り換えの場合は、

 

個別に計上し、器具備品のそのほかのものに当たり、8年です。

(勘定科目、器具備品)

 


給湯器はガス設備(勘定科目、建物付属設備)で 15年です。

 

 

給湯器 取り換え工事 賃貸マンション
浴室、浴槽 修繕

 

 

中古物件を購入した時に行うリフォームの減価償却期間と勘定科目について

 

 

税法では、維持管理の支出や原状回復の支出は修繕費となり、


使用期間を延長する支出や価値の増加となる支出は、


資本的支出となって減価償却期間において経費計上していきます。

 


これも、どこまでが修繕費なのか、


どこからが資本的支出なのかで、


意見が分かれるところです。

 

 

例えば、売主が売りやすいようにと考えて、


売る直前に100万円かけて、


リフォーム工事を行ってから売却したとします。

 

 

 

リフォームの内容は、外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、浴室をユニットバス(システムバス)設置、


トイレを和式から洋式化です。

 

 

リフォーム費用を上乗せして600万円が売却価額となります。

 

 

 

買った買主の取得原価は600万円です。

 

 


ところが、売主がリフォームをしないで、


そのまま売ったとします。

 

売却価格は500万円です。

 

買主はそれを買って貸家にするために、


リフォームに100万円かけたとします。

 


リフォームの内容は同じとします、


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、浴室をシステムバスに換えて、


トイレを和式から洋式に換え、


リフォーム費用100万円です。

 


同じように建物の取得価額は600万円となるわけです。

 


仮に、中古不動産を買って、


修繕で数千万円かけた場合についても、


同じように建物の取得価額と捉えられます。

 

 


売主が売りやすいように、


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、システムバスに交換、


トイレを和式から洋式に換えた費用が100万円かけて売った場合、


それを600万円で買ったのなら、


600万円が建物の取得価額にあげます。

 

そうであっても、買主がリフォームされていない物件を買った時は、


そのままでは貸せないので、貸家にするために、

 

 

外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、システムバスに交換、


トイレを和式から洋式に換えた費用が、

 

100万円かけて売った場合、

 

同じように600万円が取得原価になって、

 

4年で減価償却します。

 


ところが、システムバスに交換したリフォーム費用は、


資本的支出だと言うかもしれない。

 

 

したがってその場合は、システムバスだけは、


22年で減価償却してもいいわけです。

 

 

もちろん、建物に含めて4年で減価償却してもいいわけです。

 

「所得税法施行令の第126条の1」

 

 

 

 

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