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消費税の還付とは、収益物件購入時に消費税はかかるのか

消費税の還付とは、収益物件購入時に消費税はかかるのかについて詳しく 

 

 


 

消費税とは消費に対してかかるものですが、
 

土地の売買には非課税になってきます。

 

 

 

なぜ土地に課税しないかというと土地は住宅と違って、


使っていくうちに消耗したり、なくなるものではないので、
 

消費という考え方にはならないからです。

 


 

 

建物に消費税はかかります。

 

 


ただし建物の売主が個人の場合には、

 

その個人が課税事業を営んでいない限りは、


 消費税は掛りません。


 

これに対して 売主が業者の場合には、

 

建物には消費税はかかります。


 

 

そして、平成16年4月1日からは課税事業者は、


総額表示を義務づけられていますので


不動産を購入する場合の価格とは、
 

当然に消費税込みの価格になります。

 

 

 

また、賃貸アパートや、マンションを建設する時、

 

建築費に消費税が掛かります。

 

 

 

これらは、最終消費者ではないにもかかわらず、

 

消費税はかかってきます。

 

 

 

その他、収益物件購入時に掛る消費税には、

 

不動産会社に支払う仲介手数料にもかかります。

 

 

なお、仲介手数料を算出する基礎となる売買価格は総額表示に、


なっている場合、その中に、建物部分が入っていますので、


建物の消費税部分は除いた額に仲介手数料がかかります。

 


仲介手数料の上限は 売買価格×3%+6万円なので、


この金額に8%を掛けたものが、


仲介手数料の消費税の金額になります。

 


そして司法書士に対する報酬にも消費税はかかります。

 

 


収益物件購入時にローンを組む場合は、

 

ローン事務手数料にも消費税がかかります。

 

 

そして、リフォームをした場合も、

 

リフォーム業者に払う費用には、

 

当然、消費税を支払うことになります。

 

 

 

このようにたくさんの消費税がかかってくるのですが、

 


貸した時は消費税をいただくことはできません。
 

 

 

購入した収益物件には、消費税は掛かっても、

 


それを、貸した場合は消費税は受け取ることはできません。

 


 


もっとも、居住を主にしない、

 


事業用(事務所 店舗 倉庫や駐車場
 

 

コインパーキングなど)で貸す場合は、

 


賃貸収入(礼金 更新料 共益費も 含む)には

 


消費税を受け取ることができるようになっていますが、
 

 

アパート、マンションとして、

 


主として居住用として他人に貸す場合の、

 


賃貸収入(礼金 更新料 共益費も 含む)は、


 

大家さんは、消費税を受け取れません。

 


 

 

アパートやマンションの入居者から得る賃貸収入は、

 

消費税をいただくことはできないのに、

 

建築費や購入諸費用等には消費税かかる不文律があるのです。

 

 

 

書籍や新聞では家賃に消費税がかからないのは、

 

不公平ではないのかという表現が時々見受けられます。

 

 

 

それでは、なぜ事業用不動産には消費税はかかるのに、

 

居住用不動産には、消費税かからないのでしょうかについては、

 

いままであまり議論されて来なかったと思います。

 

 

 

居住用不動産の家賃に消費税がかけられるのなら、

 

賃貸経営者である大家さんにとっては良いのですが、

 

なぜか消費税がかからないかという理由については、

 

さまざまな意見があります。

 

 

 

また、賃貸住宅の建築費や、物件の購入費用や、


賃貸にするために費やしたリフォーム費用には、


最終消費者でもない大家さんが消費税を負担するのに、


家賃収入から消費税は取れないということは、


おかしいのではとも言われています。

 

 

これについては、賛否両論、今のところ誰も明確な答えは、

 

持っていないようです。

 

 

さらに、あとから不動産取得税などがかかってきますので、


同じ物にたいする税金を二重に徴収されてしまうことに、


なるのではという意見もあります。

 


例えば、支払った消費税は、支払った先の事業者にとっては、


預かった消費税ということになります。

 

 

ですから、その業者にとっては、本来は、


預かった消費税よりも支払った消費税のほうが多ければ、


払いすぎているその差額が還付されなければなりません。

 

 


もっとも、免税事業者であるなら、受け取った消費税より、


支払った消費税が多くとも、還付してもらうことが出来ません。

 


アパート、マンションなどを所有する大家さんの、


受け取る家賃は非課税ですので、


居住用を所有する大家さんは、


常に免税事業者になります。

 

 


免税事業者は消費税を納める必要はありませんので、


多く払っている分の消費税も還付してもらえないです。

 


 


また以前なら、中古物件でも、

 


物件を購入して、すぐに敷地内に自販機を置いたり、


 

駐車場収入を挙げたりして、課税売上を発生させ、

 


物件引き渡しの月分の日割り家賃を放棄すれば、

 


消費税が全額還付されることもありましたが、

 

 
これは、租税回避行為だとみられて、その後の税制改正で、

 


平成28年4月1日以降は使えなくなっていますね。
 

 


従って、一旦は消費税が還付されるけれど、

 


それから3年後、改めてほぼ同額の消費税を、

 


納めなければならなくなるのですね。

 

 

 

というのも、先ほど述べたように、


大家さんは、免税により消費税を支払うことがないことから、


支払い過ぎた消費税の還付を受けることもできません。

 

 

 

ところが、不動産を購入するときだけ消費税課税事業者となり、


多額の消費税還付を受けるという手法を取ることができました。

 

 

 

不動産は高額なため、例えば建物部分だけで、

 

1億円(税抜)の不動産を、


銀行からフルローンまたはオーバーローンで買えば、


自己資金はほとんど必要ありません。

 

 

ところが、その後800万円(8%)の消費税還付を受けることで、


期せずして、自己資金をつくることができたのです。

 

 

このことが、キャッシュフローが、

 

重要な役割を果たす不動産投資業界では、


羨望のまなざしで見られ、

 

消費税還付ブームが巻き起こりました。

 

 

この消費税還付ブームの先導となったのが、


自販機設置プランです。

 


家賃収入と違い、自動販売機の売上はすべて課税売上となります。

 


したがって、消費税課税事業者選択届出により、

 

先ず消費税課税事業者となり、不動産を購入又は新築して、


家賃収入などの非課税売上を発生させない状態で、


自動販売機を設置して課税売上を発生させる、


という4つを同時に満たすことで、


簡単に消費税還付を受けることができたのです。

 

 

 

この自販機設置プランは、一瞬に不動産賃貸業界に広がり、

 


不動産投資の加熱が起こりました。

 


しかし、国としてこの傾向は快く思いません。

 


なぜなら、大家さんは免税業者であるにも係らず、


あえて一時的にそれを捨て、多額の還付金を受け、


その後、免税事業者に戻る、ということでは、


消費税還付狙いの一時的な策略だということで、


国は税制改正へと動きます。

 

 

で、国は平成22年度税制改正により、


消費税還付を封印しました。

 


これは、

 

平成22年度税制改正の内容については、


届出書を提出して消費税課税事業者となった後、


2年以内に不動産を購入、新築した場合には、


その後3年間は免税事業者への変更ができない、


としたのです。

 


ところが、平成22年度税制改正では、


消費税還付をパーフェクトに,

 

封印することはできなかったのです。

 

 

というのも、抜け道があったからです。

 

 

それは、消費税課税事業者選択届出の手続きにより、


消費税課税事業者となり、その後2年間は待って、


3年後に不動産を購入すれば、


消費税還付を受けることができたからです。

 

 

 

消費税課税事業者届出書を提出して課税事業者となって、


2年以内に不動産を取得するという要件を外すことで、


しのげたわけです。

 

 

 

というわけで、結局、消費税還付をパーフェクトに、


封印することはできなかったですね。

 


そこで、国は、6年後の平成28年度税制改正で、


平成22年度以降の消費税還付案を、


封印する改正案に動き出したのでした。

 

 

 

平成28年度税制改正案の趣旨は、


消費税課税事業者が不動産を購入、新築した場合、


その後3年間は免税事業者に戻ることはできないとしたのです。

 


これは、


平成22年度改正時のように、届出書を提出して課税事業者になって、


2年以内に不動産を取得した場合という年数制限などが廃止されたので、


消費税還付が封じ込まれたといえます。

 

 

 

もっとも、これは、抜け道かどうかはわかりませんが、


不動産投資以外に事業があれば、


還付を受けられるケースがあります。

 

 

他の事業で課税売上があれば、課税売上割合を、


高くすることができる可能性があるからです。

 


したがって、課税売上割合が著しく変動したときの調整は、


3年後の末日に保有している場合に行われるため、


それまでに不動産を売却することができればよいとなります。

 


ところが、消費税課税事業者として不動産を売却することになるため、


逆に売却に伴う消費税を納めなければならないことになり、

 

結局同じことです。

 

 

 

つまり、3年間をトータルした場合は、

 

居住用賃料の非課税売上が大部分計上されて、


3年目の申告で消費税還付分を再び戻す申告内容になります。

 

 


これは、改正前と同じことで、初年度に還付はされますが、


3年目の申告で戻す事になります。

 

 

 

これから不動産投資をして消費税還付が受けるには

 

 

先述した通り、平成28年4月の改正で、一部は制限されるものの、


改正に該当しない法人は、まだ還付を受けられますが、


個人ではもう還付はきびしいですね。

 

 

 

 

しかし以前のように、簡単な手続きで、


還付を受けられる事はなくなりましが、


まだまだ、事前の準備とその後のフォローで、


還付を受ける事は可能ですが、


それには、手間も費用もかかったりして、


いくつものハードルを超えなければなりません。

 

 

今後は最低でも建物価格で1億円以上なければ、


もうやる意味はないと思います。

 

 

そこまでして消費税還付スキームを行うのが、


果たしてよいかどうかですね。


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