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自力経営とレバレッジ不動産

次々に借入を起こして、何棟も買い増して、給料以上の家賃収入を得て短期間にリタイアするには

レバレッジか自己資金か
レバレッジについて

経済的自由とレバレッジ
自力経営とレバレッジ不動産


自力経営とレバレッジ不動産について詳しく

 

 

 

 

収益不動産を増やしていくためには、

 

レバレッジを活用することが大切になってきます。





不動産投資はペイパック期間(自己資金回収期間)を 

 

中心に見ていくことでリスクを減らすことができます。




利回りは二の次です。

 

 

もちろん利回りのいい物件は利益を増やせますが、

 

それ以外にレバレッジを効かすことによって、

 

早く自己資金を回収して、より有利に不動産投資を、


進めることができ、それが推奨されています。

 

 

利回りが高くても自己資金比率が高く、

 

結果的にROI(投入資金に対するリターン)が


悪くなってしまう物件は、レバレッジがあまり効きませんので、

 

物件を増やせません 。





一生懸命働いてもらった給料の中から貯金した


お金である自己資金はなるべく使いたくないですよね。


 


ROIが高いとすぐに自己資金を回収してさらなる投資に 

 

つぎ込むことが可能になります。



 

ROIのポイントはいかに満額に近くフルローンを組んで、

 

長期に低金利のローンを組めるかになってきます。





レバレッジを効かす不動産投資では究極的にいかに早く、

 

自己資金の全額を回収し、それ以上のお金が手元に 

 

入ってくるかに意識を集中して、投資先を選ぶ必要が出てきます。





これには 物件単体の条件がよいこと(積算法による概算評価額が、

 

売値に近い物件)と よい融資がつくことの2点を 

 

中心に据えた投資が必要になってきます。



 

どの銀行もすぐフルローンがOKというわけにはいきません。




1行や2行であきらめず、融資をしてくれる金融機関を 

 

粘り強く探す必要があります。


 

レバレッジで不動産を取得するためには、

 

フルローンを出しても焦げ付くおそれが低いことを、

 

具体的なデータやシュミレーションを提示して、

 

説得できるかどうかが鍵を握ります。

 


それくらいの努力をしなければフルローンを使って 

 

レバレッジ不動産を手に入れ、

 

安定した副収入を得ることはできないと思います。

 

 

 

自力経営とレバレッジについて

 

 

不動産投資はペイパック期間(自己資金回収期間)を 

 

中心に見ていく中で、自力経営をする必要性が出てくると私は思います。

 

 


不動産投資のやり方というものはさまざまですが、


いずれにしろ自力経営に努めることが大事だと私は思います。

 

 


自力経営とは資金だけでなく、知識や技術も含めて、


自力でやっていくことを意味します。

 

 

バブル崩壊以降日本の不動産投資は非常な発展を遂げて、

 

今日では中堅の不動産会社でも建てることができないような、

 

一棟RCマンションを不動産投資家はローンというレバレッジを利用して、

 

所有することができるようになりました。

 

 

 

新築マンションのデベロッパーを、一人の投資家が、

 

多くの面で追い抜いているというような姿が見られます。

 

 

これは昔は、考えられなかったことです。

 

 

普通のサラリーマンが一棟マンションを所有するようになったのは、

 

ここ10〜15年ぐらいのことです。

 

 

以前なら小さな区分マンションでも都心では、

 

1億円位していましたので、同じ価格で、

 

一棟すべてを所有することが可能になっています。

 

 

 

このように最近の特徴として、RC一棟マンションを、

 

所有している大家さんが多くなりました。

 

 

一棟マンションを所有することなどできないことが、

 

できるようになっています。

 

 

しかし、その発展の過程を見ると、かなりの部分で、


他力資本に頼って来たのが実情ではないでしょうか。

 

 

つまり、不動産投資の資金の多くを借金によって賄い、


技術やノウハウについても、不動産投資家の書いた書籍を買って、


それを活用するなどしてきたと思います。

 

 

そのことは、バブル崩壊後の社会や投資家がおかれた状態、

 

つまりバブルによって壊滅的に破壊され、

 

いわば、一から急速な不動産賃貸市場の発展を、

 

成し遂げなくてはならなかったことからすれば、

 

一面、必要だったことであると思います。

 

 

もしそのような他力の活用がなければ、


今のような不動産賃貸市場の発展はなく、


国民生活も、もっと低い水準にとどまっていたかもしれません。

 

 

従って、一概に他力の活用を否定することはできませんが、

 

しかし基本は自力による自主経営でなくてはならないと私は思います。

 

 


他力の活用も時に必要であり、

 

そのほうが効率的な面もありますが、


やはり投資家はそういう状態が続くと、

 

賃貸経営のノウハウよりも、

 

お金を借りるノウハウの方に走ってしまって、

 

知らず知らずのうちに安易感が生じ、


なすべきことを十分に果たさなくなってくるのではないでしょうか。

 

 

 

他力に頼るところが多ければ、

 

社会情勢の変化や、金利引き上げにあえば、

 

たちまち業績が悪化させることになります。

 

 

従って、原則として内部留保による自己資金を中心に、


不動産投資をしていくことが大切になってきます。

 

 

投資家は概して自己資本比率が低いといわれています。

 


それは不動産投資の特殊事情によりますが、

 

そういう中にあっても、それなりの内部蓄積を重ね、


自力経営をしている投資家もいるわけです。

 

 

そういう投資家ほど社会情勢が悪くなり、

 

先細りの賃貸市場なっても、

 

業績を落とさずに伸ばしていくと思います。

 

 

不動産投資の技術にしても同じことだと思います。

 


書籍などのノウハウを参考にしてやっていくことでよかったのですが、

 

今後もそういうことは必要だと思いますが、それ以上に自ら考案して、

 

場合によっては、そのノウハウを他の投資家に、

 

供与していく考えも必要になってきます。

 

 

自力経営はすべてにわたって自分の力を中心にやっていくことですが、


それを基本にもちつつ、他力を大いに活用するならば、


大きく生きてくると思います。

 

 

不動産投資家が自力を中心にやっていくことができると、

 

それで、外部の信用が生まれ、

 

自ずと他力が集まって来ることになると私は思います。

 


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