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一括借り上げ、サブリース

一括借り上げ、家賃保証について

 

 

 


一括借り上げ、家賃保証には 気をつけなければならないところが、

 

たくさんあります。

 

 

一括借り上げで家賃保証だから安心というのはありえません。

 

新築時の入居者確保は、以前ほどではないものの、


中古に比べて客付けは容易です。

 

 

そんな時、普通に貸せば入る賃料の8割程度の額で、


ハウスメーカーや建設会社にまとめて貸してしまうのは、


もったいないと思いますよ。

 

 

一括借り上げにせずに管理だけを依頼する場合は、


管理料は賃料の5%程度です。

 

 

自主管理であれば、当然費用負担はゼロになります。

 

 

それでも、向こう20年ずっとサブリースしてくれるのならまだしも、


ほとんどのケースでは2年ごとに更新、


中途解約も可能になっているのである。

 

建物が古くなって、本当に家賃保証が必要な頃になると、


打ち切り始めます。

 


一括借り上げが可能だというのは、裏を返せば、


空室のまま一括解約も可能だということです。

 

 

実際ある有名な建設会社は、


一括借り上げで安心だと言いながら、


何年かして入居者が集まらなくなったら、


空室のまま返している。

 

テレビなどで盛んに宣伝している会社でも、


そういうことを行っています。

 

 

いいとこ取りされぬように、


大家さんも勉強する必要があります。

 

結局 ハウスメーカーや建設会社にしてみれば 


建築の工事を請け負うことが 先ず一番なので 


いろいろ相談にのってくれます。

 

親身になって大家さんの抱える問題を解決してくれるのです。

 


特に 一括借り上げで契約を取るまでの間は、


熱心になって訪問してきますので、


大家さんも 心してかからなければならないわけです。

 


というのも、一括借り上げ保証を付けると、


アパートの建築工事費が割高になるからです。

 

 

サブリースの場合は、その他、原状回復費用のリフォーム費用は、


オーナーが負担しなければなりませんし、


何年間に1回の大規模修繕も必要になってくる。

 

 

そして、一括借り上げで、入居者が確保しやすい間は、


一括借り上げ契約で差額を儲け、


入らなくなれば解約してくる。

 

 

ハウスメーカーは大家さんに対して 


シュミレーションとして表面利回り6〜8%


くらいのものを提示してきます。

 


しかし今は、銀行に預けてもほとんど金利がつかないので、


相続対策になるからと一括借り上げで、


安定経営するというならそれでいいですが、


土地を持っていてグロス6〜8%なら、


土地つきで建物を購入するよりも、


低い利回りになってくるのです。

 


上物だけで6〜8%とは、


いかに低い儲けになるか一目瞭然です。

 

これは新築プレミアムがついているときのものです。

 

一旦、退去すれば、中古になり家賃も下がりますので、


もっと低い利回りになる。

 

 

新築未入居物件ですと、


比較的高い賃料で入居者が決まりますが 


2年経って入居者が出ていくと 


当然同じ賃料で貸すことはできない。

 

 

一括借り上げといえども、

 

空室の数や、募集家賃の低下に伴って、


家賃保証額も下がるのですね。

 

最初の保証家賃をそのまま信じこむのは、


かなり危険なことだと感じます。

 

 

 

 

 

 

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