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収益物件購入について



収益物件の購入についてあれこれ



収益物件を買うときは売る時のことを 


考えることが大切だよとよく言われます。



収益物件を購入する時に、


木造築古など、減価償却期間が残り少なく、


融資の付きにくい物件は自己資金をたくさん 


用意する必要があるのでなかなか買えません。



こういう物件はいくら利回りが良くても、


無理に買おうとせず、別の物件を探す方がよい。




投資家の間でも、融資の付きやすい物件を、


ねらった方がいいと言われます。




自分が融資で苦労したとすれば 


何年かして、今度は自分が売却するときは


もっと苦労するはずです。




次の買主は自分以上に融資で苦しみますので、

 

値段を大きく下げなくては、


売却することはできませんよと言われます。



こんなことを言われて、そんなものかと、


ごもっともな意見ですと思って納得することが多い。




古い物件を売りに出しているケースとして 


減価償却が可能な法定耐用年数が終わりかけなので、


売るというケースがよくあります。



この場合は逆にチャンスであって 


安く買って土地の割合を一層引き下げることで


減価償却費によって大きく、


キャッシュが取れるようになります。




それでも、収益物件を取得する時には、


出口から入っていくのが常道だよと言われます。




つまり、次の買主のことを考えて、


無理に融資を付けて購入しようとせずに 


融資の付きやすい収益物件を取得するという考えに、


改めていくのがいいでしょうね。



しかし、そうは言っても、いざ、


収益物件を購入しようと思っても、


手頃な物件は残されていないことが多いですね。



また、市場にあるものの多くは、


お金のある投資家が見送ったものが多いのです。



特に、零細大家さんなど規模の大きくない大家さんが、


十分な知識や、融資を引くノウハウを備えていることは、


まれであると思われます。



ところで、不動産会社の店先で、


このような物件ですが、


どうですかと言われることがある。



しかし、その物件を買うためには、自分の力量を、


はるかに超えている場合が往々にしてあります。



しかしこのように不動産屋から紹介されたときには、


それが今の自分の力では難しいかもしれませんが、


まずは買い付けを出してみますと受けてしまうことが大切です。



まず、買い付けをしてしまい、


それからいかに資金を用意するか、


それも、いかに、短期間で用意するかを検討し、


待ってもらっている売主に迷惑をかけないために、


死力を尽くして実現に取り組むべきですね。



そういう姿勢が特に大家さんを目指す人には、


必要だと思います。




サラリーマン大家さんにおいても、


専業大家さんにおいても、


能力を少し先の地点で、


考えることが重要だと思います。




あえて、自分の能力以上の案件であっても挑戦する。


という姿勢があってもいいのではないでしょうか。



最初に今はとても不可能と思われるほどの、


高い目的であっても、近い将来のある地点で、


達成すると決めてしまおう。



そして、自分の能力を、その高い目的に、


対応できるようになるまで高める方法を考えましょう。



現在の自分の能力をもって、可否を判断していては、


物件など取得できないですね。



今できないものを何としても、


成し遂げようとすることからしか、


本当に独創的なことは達成できないと思います。




このように、自分の能力を近い将来の可能性で、


とらえることができなければ、


お金のない、零細大家や、


小規模大家にチャンスは巡ってきません。




売主の要求は何かを考えて、


自分の能力を勘案しつつ、


この条件で、この期日で必ず購入しますと、


即座に言えるようでなければ、


ただでさえ知名度の低い零細大家さんには、


不動産投資チャンスをものにできないかもしれません。









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