サラリーマン大家さんで豊になろう


収益物件購入について | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
収益物件購入について

収益物件の購入についてあれこれ

 

 

 


収益物件を買うときは売る時のことを

 


考えることが大切だよとよく言われます。

 

 

 

収益物件を購入する時に、

 


木造築古など、減価償却期間が残り少なく、

 


融資の付きにくい物件は自己資金をたくさん

 


用意する必要があるのでなかなか買えません。

 

 

 

こういう物件はいくら利回りが高くても無理に買おうとせず、


別の物件を探す方がよいかもしれません。

 

 

 


投資家の間でも、融資の付きやすい物件を、

 

ねらった方がいいよとよく言われます。

 

 

 


自分が融資で苦労したとすれば


何年かして、今度は自分が売却するときは


もっと苦労するはずです。

 

 

 


次の買主は自分以上に融資で苦しみますので、

 

値段を大きく下げなくては、

 

売却することはできませんよと言われたりします。

 

 

 

こんなことを言われて、そんなものかと、

 

ごもっともな意見ですと思って納得することが多いですね。

 

 

 


古い物件を売りに出しているケースとして


減価償却が可能な法定耐用年数が終わりかけなので、


売るというケースがよくあります。

 

 

 

この場合は逆にチャンスであって


安く買って土地の割合をより一層引き下げることで


減価償却費によって大きく、


キャッシュが取れるようになります。

 

 

 

したがって、収益物件を取得する時は、


出口から入っていくのが常道だよと言われます。

 

 


つまり、次の買主のことを考えて、


無理に融資を付けて購入しようとせずに


融資の付きやすい物件を取得するという考えに、


改めていくのがいいのかもしれません。

 

 

 

しかし、そうはいっても、いざ、


収益物件を購入しようと思っても、


手頃な物件は残されていないことが多いですね。

 

 

 

また、市場にあるものの多くは、

 


お金のある投資家が見送ったものが多いのです。

 

 

 

特に、零細大家さんなど規模の小さい大家さんが、

 


十分な知識や、融資を引くノウハウを備えていることは、

 


まれであると思われます。

 

 

 

ところで、不動産会社の店先で、


このような物件ですが、


どうですかと言われることがある。

 

 

しかし、その物件を買うためには、自分の力量を、


はるかに超えている場合が往々にしてあります。

 

 

 

しかしこのように不動産屋から紹介されたときには、

 

それが今の自分の力では難しいかもしれませんが、

 

まずは買い付けを出してみますと受けてしまうことが大切です。

 

 

 

まず、買い付けをしてしまい、


それからいかに資金を用意するか、


それも、いかに、短期間で用意するかを検討し、


待ってもらっている売主に迷惑をかけないために、


全力を尽くして実現に取り組むべきですね。

 

 

 

そういう姿勢が特に大家さんを目指す人には、

 

必要だと思います。

 

 

 


サラリーマン大家さんにおいても、

 

専業大家さんにおいても、

 

能力を少し先の地点で見据えて、

 

考えることが重要だと思います。

 

 

 


あえて、自分の能力以上の案件であっても挑戦する。

 

 

という姿勢があってもいいのではないでしょうか。

 

 

 

最初に今はとても不可能と思われるほどの、

 


高い目標であっても、近い将来のある地点で、

 


達成すると決めてしまおう。

 

 

 

そして、自分の能力を、その高い目標に、

 


対応できるようになるまで高める方法を考えましょう。

 

 

 

現在の自分の能力をもって、可否を判断していては、


新しい物件にチャレンジし、


より高い目標を達成しいていくことは決してできません。

 

 

 

今できないものを何としても、


成し遂げようとすることからしか、


新しい分野を切り開き、


高い目標を達成することなどできないと思います。

 

 

 


このように、自分の能力を近い将来の可能性で、


とらえることができなければ、


お金のない、零細大家さんや、


小規模大家さんにはチャンスは巡ってきません。

 

 

 


売主の要求は何かを考えて、自分の能力の一歩先を見越して、

 

 

この条件で、この期日で必ず購入しますと、

 

 

即座に言えるようになりたいですね。

 

 

 

 

 

そうでなければ、

 

 

ただでさえ知名度の低い零細大家さんには、

 

 

不動産投資チャンスをものにできないのかもしれません。

 

 


人間の能力は未来に向かって限りなく、

 


伸びていく可能性を持っているということを意味します。

 

 

 

自分の無限の可能性を信じましょう。

 

 

それこそが明るい未来へと続く扉を開けることになると思います。

 

 


そこで収益物件を購入する判断として、具体的に、

 

 

金融機関の融資の審査に際しては何が重視されるかです。

 

 

 

貸借対照表が重要です。

 

 

 

過去2〜3年間の確定申告の状況なども加味されますが、


重要なのは貸借対照表です。


 
貸借対照表というのは、資産の担保価値と負債を比べたものです。

 

 
例えば、

 

給与年収1,000万円の個人が、積算評価1億2,000万円の不動産を、


1億円のフルローンで購入予定の場合。

 

 

頭金は0円、1億円を借り入れる予定。


借り入れる予定の金融機関は担保掛目0.7で評価しています。

 


資産、(積算1億2,000円×担保掛目0.7)=8,400万円、

 

負債、借入予定 1億円、

 

差額、資産−負債=△1,600万円

 

となり、1,600万円の不足分を給与年収や、


家賃収入で返済可能かどうかを、


金融機関が審査することになります。

 

 


金融機関によって積算評価の計算方法や担保掛目は異なりますが、


ある程度の目安をこのようにして計算します。

 

 

 

賃貸事業実績、預金資産、不動産収入、給与所得、


勤続期間と会社の評価を加えて審査することになります。

 

 

 

1,600万円の不足に対して共同担保を取ったり、


他から返済できるかを審査します。

 

 

足らない部分は属性で、さらに足らない部分は保証人で、


さらには金利で、さらには保証会社、


団体信用保険といった具合で、


補うべきポイントは複数あるものです。

 

 

保証人といっても、事業継承者の意味合いが強いです。

 

 

団体信用保険は、収入から保険代を払う必要がなく、


金利に組み込まれる事から支払う必要がないという事です。

 

 

そして、3期以上の黒字など、


優良な事業経営者としての評価が積み重なれば、


優良事業者として1%を切る低金利と、


自己資金すら必要のない借り入れが容易になってきます。

 

 

 

 

 


関連記事
超激安物件を手に入れるには

収益物件購入について

オーナーチェンジ物件の買い方

物件購入はリフォーム代を含めた実質利回りでみる

収益物件を購入するときの不動産会社の探し方

物件を安く仕入れる極意はあるのですか

どのように物件を評価するのですか

ビジネスでは 仕入れを極める事が一番です。

物件購入編

投資用不動産買い替え

収益物件の増やし方

物件購入時の 自己資金の不足を補う方法

土地つきの一棟売りアパート 一棟売りマンションはどこで入手する

頭金ゼロ円で購入可能なフルローンが組める物件1

頭金なしのフルローンで物件を購入するときの続き2

一棟アパートを購入した場合、諸費用はいくらかかるのですか

中古マンションを買って賃貸に出す場合

中古マンション購入指値の極意

中古ワンルームマンション投資は東京の物件に限られる。

中古マンションをなぜ安く買えるのでしょうか。

任意売却物件購入

物件を、激安で手に入れるには

アパートと、マンションどちらがいいのか

収益物件の探し方


スポンサーリンク



ここまでは、決して平坦な道ではありませんでした。 むしろ険しい上り坂ばかりであったように思います。 初期の頃は書いても自己満足で誰にも読まれませんでした。 それでも懸命に書いてこれたのは、 サイトの目的が、全ての不動産投資家の幸福実現のために、 また不動産投資業界の進歩発展のために、 他によかれしと願うものであったからにほかなりません。 ところがようやくアクセスが増え始めと思った矢先、 思いがけないことが起こりました。
グーグルによる手動ペナルティの発動でした。 yutaka-1115.jugem.jp/はウェブマスター向けガイドラインに違反しているため、 ページを表示することはできませんということです。 毎日一生懸命に記事を書き、 何とかページ数も積み重ねてきましたが、 何が何だかわからず、途方に暮れる毎日でした。 それ以来ペナルティ解除に取り組み、 3回目の再審査リクエストようやく復活することができました。 この解除に1年と2か月の期間を費やしました。 もう一度ペナルティが発動されたとすると、 もう解除する意欲も能力は残っていないかもしれません。 こうして、解除されたのですが、その時は、 大きな代償を背負ったと思いました。

リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)

サイトの目的が、全ての不動産投資家の幸福実現のために、 また不動産投資業界の進歩発展のために、 他によかれしと願うものであったからにほかなりません。 ところがようやくアクセスが増え始めと思った矢先、 思いがけないことが起こりました。 グーグルによる手動ペナルティの発動でした。 yutaka-1115.jugem.jp/はウェブマスター向けガイドラインに違反しているため、 ページを表示することはできませんということです。 途方に暮れる毎日でした。 それ以来ペナルティ解除に取り組み、 3回目の再審査リクエストようやく復活することができました。 この解除に1年と2か月の期間を費やしました。 もう一度ペナルティが発動されたとすると、 もう解除する意欲も能力は残っていないかもしれません。 こうして、解除されたのですが、その時は、 大きな代償を背負ったと思いました。

確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方

私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

サイト内検索
カスタム検索

ユーザーの役に立つ、すべてのユーザーのためになる記事を書くこと、 全ての大家さんの豊かさを追求することだと気づかされたのです。 その時から、私は自分自身のスキルや不動産投資の結果を、 より伸ばすという当初の目的を捨て去り、 yutaka-1115.jugem.jp/を、 すべての大家さんの豊かさを追求すると同時に、 社会に貢献することとと改めました。 それ以来、全身全霊をかけて記事を書くことに邁進しようとして、みんなのためにいかなる苦労もいとわないという、 新たな決意を改めてすることができたのでした。
サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/362
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)
土地等を取得するために要した借入金の利子



不動産投資は投資であるからには失敗している人もいるわけです。 不動産投資の現役の皆さんが、 素晴らしい不動産賃貸業の経営に努められるのはもちろん、 一人でも多くの人々を裕福にされますこと、 またそのことを通じて、このサイトを書き続けた意義があり、 皆さんの不動産投資がより良いものとなることを願ってやみません。

スポンサーリンク



AX