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区分所有マンション問題点

区分所有マンションの問題点について



区分所有マンションは、

担保にならないとよく言われます。



区分所有マンションは、建物と土地が一体もので、


土地だけを分離できません。



持分は戸数分で薄められるのでので、


担保評価は低くこれを担保に入れて、


レバレッジを効かせながら、


次々に不動産を、増やしていくという戦略は、


取りにくいというのは、誰もが気づくことだと思います。



 

区分所有マンションは敷地権といって、


土地の価値は、建物の持ち分に応じて、


戸数分で薄められて、少なくなりますので、


土地の持分は低く、建物の占める割合が高く、


やがて減価してしまう建物を


所有していることになってしまうのです。




つまり、区分所有マンションは、


ほとんどが建物価格になってきますので、


いつの時点で所有しても、経年とともに、


その価値は下がり続けます。


 

また、区分所有マンションの場合、満室になれば、


入居率100%ですが、空室になれば入居率0%に


なるという危険が潜んでいます。



いったん空室になれば 管理費や固定資産税などの維持費は、

 

自分の給料からの持ち出しになります。

 


実際に区分所有大家さんにとって 

 

どんな収入と支出があるのでしょうか。
 

 

収入は家賃 礼金 更新料です。

 


これに対して支出は管理費 賃貸委託管理費 修繕積立金 

 

固定資産税 都市計画税 リフォーム費用、広告宣伝費などです。



これに、マンションの購入諸経費が加わります。


圧倒的に支出が多くなります。

 


区分所有マンションは 毎月支払うべき管理費、


修繕積立金はもちろん、固定資産税も、 


大家さんが負担することが一般的で 


毎月の家賃からねん出することになります。



税金ももちろん大家さんの負担となりますから 


その分を差し引いた額を月額収入としますと、


家賃収入のわりには意外に手取りは 


少ないということになります。
 

 

ローンを組んでいればその支払い負担もありますので、


さらにキャッシュフローは少なくなります。




しかも区分所有マンションの家賃は新築時が一番高く、


経年とともに、家賃の値下がりなどで収入が減って


逆に維持コストは、増えていきますので、


そういうリスクも考慮に入れて 


区分所有マンションの投資と利回りを 


考えて行く必要があると思います。









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