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損益計算書(PL)の書き方(不動産所得用)

不動産所得の損益計算書(確定申告)について詳しく


貸借対照表はこちらです

 

 

損益計算書は1月1日から12月31日までの収支を計算します。

 

 

白色申告での収支報告書が、


青色申告では損益計算書となります。

 

 

呼び名が変わるだけで中身は同じです。

 

 

確定申告書、白色申告での収支内訳書の書き方(記入の仕方)   


 

 

というわけで、収入金額の合計した金額から、


必要経費を合計した金額を差し引いて所得を求めます。

 

 

 

ただ、白色申告と違う点は、所得を求めた後に、

 

専従者給与を経費計上できることと、

 

青色申告特別控除額が計上できる点です。

 

 

 

不動産所得とは土地、建物などの、


不動産によって生じる所得をいいます。

 

 

この所得を求める計算書が損益計算書になります。

 

 

 

不動産所得の総収入金額には賃貸料(家賃)以外に、


敷金や保証金のうち、返還の必要がない分(敷引き)や礼金、


アパート、貸事務所などの入居者から受ける、更新料、


共益費や 水道光熱費も含まれます。

 

 

 

収入金額の欄には、


不動産の貸付から得た収入金額(家賃又は、賃貸料)を記載します。

 

 


そして、礼金 権利金 更新料など、


退去時に返還を要しないものは、


確定した年度の収入金額として記載します。

 

 


必要経費には、不動産所得を得るために、


要した諸経費の額ですので、

 

もし、別の事業も同時に営んでいる人は、


それぞれの事業に分けて損益計算をしておく必要があります。

 

 

 

損益計算書の経費項目は、

 

固定資産税都市計画税(勘定科目租税公課)、不動産取得税、

 

修繕費、減価償却費、管理費、広告宣伝費、登記費用、

 

清掃衛生費、水道光熱費、通信費、消耗品費、

 

エレベーター維持費、清掃費、雑費などがあります。

 

 

それぞれの勘定科目ごとにかかった費用を集計記入します。

 

賃貸経営の必要経費

 

 

ちなみに、アパートを建てるときに発生する費用は、

 

次のようなものがありますが、

 

これらの費用は経費として処理せずに、

 

建物の取得価額に参入して、

 

年末に減価償却した分だけその年の必要経費になります。

 

 

水道加入金、水道局納付金、 登記費用、立退き料、

 

ローン手数料、ローン利息、保証料、火災保険料、

 

建物解体費用、清掃費、草取り費、電柱移設費、

 

契約書の印紙代、建築工事費、設計費、測量費、


造成費、近隣対策費、地鎮祭、上棟式費、

 

建物付属設備、構築物、器具備品などがあります。

 

アパート建築費用の仕訳(アパート建設中の工事費支払いの会計処理)

 

 

また、これとよく似た費用に、

 

開業費というものがありますが、

 

これらの費用は繰延資産という資産勘定に上げて、

 

同じように期末に償却した分だけを、

 

その年の必要経費に計上します。

 

 

不動産投資、開業費に計上できる項目

 

 

必要経費の中の減価償却費は、

 

減価償却費の計算書の必要経費算入額の数字を転記します。

 

 

確定申告書、減価償却費の計算の仕方

内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却について 

修繕費にするか資本的支出にするか  

 

 

また、期末に請求書を受け取っていても、

 

まだ支払っていない経費があれば、

 

未払費用としてその年の必要経費に計上できます。

 

 

賃貸併用住宅の場合は、賃貸に関係する経費のみを、

 

損益計算書の経費欄に計上します。

 

 

 

収入金額から必要経費額を差し引いた金額を算出して、そこから、

 

専従者給与や青色申告特別控除を差し引いた額が所得金額です。

 

 

 

この青色申告特別控除ですが、

 

不動産所得と事業所得の両方を営む人については、


先ず不動産所得の金額から控除し


なお残額があれば 事業所得の金額から控除します。

 

 

所得金額がマイナスの人は 損益計算書の最後の行に


土地等を取得するために要した負債の利子の額を記載します。




*土地の取得に要した借入金利子額の計算の仕方


土地の取得に要した借入金利子額=(土地と建物の取得に要した借入金×借入金利息)×

土地の取得に要した借入金÷土地と建物の取得に要した借入金

 

建物の取得に要した借入金利子額=土地と建物の取得に要した借入金×借入金利息

−土地の取得に要した借入金利子額

 


このように借入金の利子は土地と建物に区別されますが、

 

不動産所得が赤字になれば、土地の利子は損益通算できません。

 

建物の利子は他の所得と損益通算できます。


実際の損益通算は借入金の利子は建物の方から先に充当することになっています。

 

借入金は、先ず建物の取得に充当し、残額を土地の取得に充当したものとして計算します。

 

 

土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子


 

これは、土地取得のための支払利子の額によって、

 

不動産所得が赤字となった場合、 

他の所得との通算はできませんので、

 

参考事項として記入するわけです。

 

 

 

ちなみに、不動産を売却した際に生じる売却損益、

 

固定資産売却損や固定資産売却益といった勘定科目は、

 

譲渡所得になるために不動産所得用の損益計算書には記入しません。

 

 

(所得には給与所得、不動産所得、事業所得、

 

譲渡所得など10種類に分類されます)

 

 

                           損益計算書


 科目    金額  科目     金額 
 賃貸料  登記費用

 礼金 

権利金
更新料

 車両関係費
  計
 租税公課  その他経費
 損害保険料    計
 修繕費  差引金額
 減価償却費  専従者給与
 借入金利子  青色申告特別控
除前の所得金額
 地代家賃  青色申告
特別控除額
 給料賃金  所得金額
 広告宣伝費  土地等を取得するために
要した負債の利子の額

 

 


さて、経営とは利益を追求することですが、


それがどのくらいうまくいっているかは、


その事業がどれだけの利益を出しているかで決まります。

 


そして、どのくらいの利益が出ているか、


あるいはどれだけの損失を出しているかは、


損益計算書というものに表されます。

 

 

 

 

青色申告者であっても、事業的規模でない場合には


専従者給与の支給は認められませんし、

 

青色申告特別控除の額も、10万円のみとなります。

 

 


青色事業者(事業的規模)については、

 

複式簿記で記帳し貸借対照表を作成すれば、

 

最大65万円の青色申告特別控除が認められます。

 

 

 

 


 

ちなみに、損益計算書に書き入れた後、

 

不動産所得の収入の内訳を、

 

書き入れる項目がありますが、 



ここは 貸地又は貸家の区別 所在地 賃借人の氏名と 

 

住所 賃貸契約期間 貸付面積 本年中の収入金額 

 

年度時点の預り保証金残高などを、

 

内訳として記載します。

 




保証金 敷金の(期末残高)は 貸借対照表において 

負債計上している保証金や敷金の金額と同じです。

 

 

不動産所得の収入の内訳に記載された物件の数や、

 

収入金額の多寡によって不動産の貸付が事業的規模で、

 

営まれているかどうかを判断されます。

 

 

 

 

というわけで損益計算書をみることで、

 

いくらもうけているかわかるのですが、

 

しっかりと経営するには、


さらにその内訳を見なければならないです。

 

 


どの地域にあるどのアパートの経費はどのくらいかという、


経費を細かく見なければならないです。

 

 


普通の会社では、損益計算書を作るには、

 

少し時間がかかります。

 

 


年に1回決算するときはもっと時間がかかり、


普通年末から、3〜4か月遅れで出てきます。

 

 

しかし、それでは3〜4か月もたってから、


去年はこれだけの費用がかかったということがわかるだけです。

 


これでは、実績数字をだしても、それに基づいて、

 

迅速に手を打つことはできません。

 

 

従って、損益計算を月ごとに、

 

見ていくようにしなければなりませんし、

 

もっと、この数字をリアルタイムに、

 

上がってくるようにしたいものです。

 

 


何か月も遅れて結果がわかるようでは、

 

経営に生かせませんよね。

 

 

なので、せめて新しい月が始まって1週間後には、


前の月にどのくらい儲かったのかを、

 

すべてわかるようにもっていきたいものです。

 

 

 

現在の経営状態をシンプルにまた、

 

リアルタイムであらわされるものでなければ、

 

大家さんにとって意味のないものになる可能性があります。

 

 

 

その証拠に急速に拡大しているサラリーマン大家さんが、

 

突然、経営破たんを起こすことがありました。

 

 

 

賃貸経営の実態を即座に明確に把握しておらず、

 

どんぶり勘定となっているため判断を誤り、

 

最終的に資金繰りに行き詰まってしまうのだと思います。

 

 

 

 

中規模賃貸業から大規模賃貸業に成長していくためには、

 

賃貸経営の状態を一目瞭然に示し、

 

大家さんの意思を徹底できるシステムを、

 

つくらなければならないですし、

 

そういうシステムを、早いうちから整備し、

 

それによって経営を進めているところが、

 

大きくなっていると思います。

 

 

しかし不動産賃貸業を始めたばかりで、


決算や税務申告の経験のない新米大家さんには、


こういうことをお話ししても、

 

さっぱりわからないと思いますが、

 

ベテランの経営者の方々でも、


その大半はこうした資料を作ることは、

 

行っていないかもしれません。

 

 

 

そのために、街の中にある、

 

税理士事務所にお願いして、


資料を作成してもらう必要があります。

 

 

 

税理士に作成してもらうこと自体に何ら問題はありません。

 

 

といっても、詳しい資料を、

 

なるべく早く作ってもらうようにした上で、


それを経営者自身が読むことができなければ意味がないです。

 

 

 

自分で作ることが一番よいのですが、自分で、


つくることができなくても、読むことさえできれば、

 

経営はできますし、生かせます。

 

 

つまり、内容がわかっていて、

 

それに基づいて手が打てばいいと思います。

 

 

発生した費用を全部伝えれば、

 

税理士が明細の記載された表をつくってくれますから、

 

それをもとに経営をしていけます。

 


自営業者でも普通の経営者は、損益計算書を、

 

参考程度に見る程度の経営しかしていないかもしれません。

 

 

大企業の経営者でもその程度にすぎないでしょう。

 

 

しかし、それではいくら売り上げを上げて、


いくらもうかったかということはわかりますが、

 

経営をしていく上で、

 

どのような手を打つべきかまではわかりません。

 

 


経費明細書 2016年8月

 

科目   金額  科目 金額 
備品費用 xxx 雑費 xxx
修繕費

減価償却費

水道光熱費
広告宣伝費
交通費
図書費

事務用品費

租税公課
保険料
建て替え費用
管理費
立ち退き料
不動産取得税
借入金利息

 

 

 

しっかりした経営をしていこうと思えば、


物件別に、細かい経費科目まで出した、

 

経費明細書を月次でつくって、

 

それを見ながら手を打っていくようにした方が、

 

私はいいと思います。

 

 

 










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