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自宅を頭金なしのフルローンで買う方法。

自宅を頭金なしのフルローンで買う方法についてあれこれ





住宅ローンの場合年収に対する借入額が決められています。


 

年収     返済率
 300万円以下  25%以内
 300万円超  400万円以下 30%以内
 400万円超  700万円以下 35%以内
 700万円超  40%以内

従ってこの表の基準に該当することが条件になります。




これを踏まえて以下の物件を購入することが賢明な購入方法です。





自宅を頭金なしのフルローンで買う方法は、

売値と積算価格の近いものを選ぶと、

物件価格だけでなく諸費用まで含めて、

全て住宅ローンを組める可能性があります。


 

この場合、担保価値があるということで、

ローンの審査に通りやすくなります。


 

リフォームも住宅の価値を高める事に、


つながりますので、ローンを組めるのですが


物件価格と諸費用とリフォーム代もまとめて、

住宅ローンを申請すれば組める可能性があります。



 

自宅を頭金なしのフルローンで買う方法において、


土地と建物の固定資産評価額から求めることができます。



この、固定資産評価額より低い値段だと、


当然フルローンは組めるのですが、


そんな物件は少ないですから、固定資産評価額と同じぐらいか、


1割くらい高い価格であっても、


フルローンを組める可能性があります。
 

一般的に銀行のフルローンの基準は、


土地の評価額は路線価から求めます。


国税庁が毎年発表している相続税路線価というものです。


相続税路線価というのは、相続税などを計算する際、

土地の評価額を計算できるように作られたもので、

道路ごとに価格を付けておき、その道路に面する土地の評価額は 


路線価に土地の広さを掛けて求め、後は土地の形状などで、


修正するというものです。

路線価はインターネット(国税庁のホームページにアクセス)でも、

調べられます。


町名で探すと 詳細な地図が出てきて道路ごとの路線価がわかります。

検討している物件の評価額を自分なりに計算するには、

この路線価に土地の広さをかければ出てきます。



 

一方、建物の価額は銀行によって違いますが 

一般に木造なら 平米当たり12万円位です。



鉄筋コンクリートなら 平米当たり15万円ぐらいです。



この単価に建物の延べ面積をかけて建物価額を出します。


そして、これに建物の目減り分である減価償却分を差し引いて求めますが、

木造の場合、法定耐用年数は22年になりますので、


例えば、築7年経過ですと、


建物価額=新築価格×(22−7)/22になります。

築22年経過すると建物の価値はゼロになります。





古い中古の場合は、ほとんど土地の値段になってきます。


 

この2つ(土地と建物)の値段を合わせた価格と、

売値との差がない物件か、

売値のほうが逆に低い物件は、 

頭金なしのフルローンが組める自宅になります。


 

土地と建物の値段を合わせた価格と、

売値との差がない物件は


地方都市にある一戸建などの古い物件に多くみられます。





自宅を頭金なしのフルローンで買う方法は、

積算価値の高い物件を選ぶことがポイントです。




なぜなら、積算価格の高い物件は、


フルローンが組める可能性が高いからです。





土地と建物の値段を合わせた価格と、

売り出し価格の差がない物件は、

フルローンで買えるだけでなく、

将来住宅ローンの借り換えもしやすくなりますね。




ちなみに、新築物件の場合は新築プレミアムがついて、

売り出し価格のほうが担保価値を大幅に上回りますので、

頭金ゼロデ購入するのは不可能だと思います。






 

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