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新築の一戸建て賃貸
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2009.12.10 Thursday 20:51
新築の一戸建て投資について。
一戸建てを賃貸にする場合は、中古一戸建という印象がありますが、
新築一戸建て賃貸でも採算は合うのでしょうか。
結論から言いますと新築の一戸建て賃貸は、
需要がありますが採算は難しいと思います。
一戸建ての建設費だけで、1000万円はかかってきますので、
地方では、12万円以上の家賃設定はいくら新築であっても、
なかなか借り手がつかないのが現状です。
多額の家賃を支払えるのは、
個人のお客さんよりも、どちらかと言えば、
法人契約になってきます。
しかし、法人の場合の入居者確保は景気に左右されますので、
不景気になれば、退去する確率が高くなります。
新築の一戸建て賃貸は、利回り的にも表面利回りで、
10%位になってきます。
これも土地から仕入れて建設した場合ではなく、
土地は自己所有の土地に建てた場合ですので、
完全に土地代はサービスになってしまいます。
これなら中古一戸建てを買ってきてリフォームして、
賃貸に出す方が、よっぽどリスクが少なく儲かると思います。
新築の一戸建て賃貸は初期費用と建築代金を回収できるころには、
建物が古くなってきますので建築代金を回収できたころに、
又、新しく建て替える資金を用意する必要が出てきます。
つまり、新築一戸建て賃貸の場合、建てる時に、
多額のお金が必要になります。
建てた当初はローンの支払の為、
家賃のほとんどが返済に充てられます。
限られた土地に一戸だけしか建物を建てないのは、
どうしても採算が悪くなります。
新築一戸建てを賃貸にする計画で、
日本政策金融公庫で建築費用を借りる場合、
最長返済期間は15年くらいになります。
1,000万円、15年返済で借りた場合、
年間返済額は887,628円、
金利4%固定金利だと、毎月返済額74,000になります。
これに固定資産税と火災保険料は大家負担となります。
新築物件の家賃には、建物の減価償却分が大部分を占め、
土地の分を家賃には反映すると、賃料がかなり高くなり、
借り手が得られないと思いますので、
建物分を回収しているだけになり、
儲けにならないですね。
しかも、いったん入居者が退去すると当初の家賃では、
貸せなくなるので当然家賃は下がります。
経年とともに、建物が古くなって傷んできますので、
やっとローンが終わる頃には、修繕費用が掛かってきます。
新築一戸建て賃貸の場合、土地を持っていても、
利回り的に低くなり、まして土地かられて建てると、
全く採算は合いません。
採算を合わすために考えられることは、
2戸1のテラスハウス的戸建を建てることだと思います。
そして、2戸のうち1戸に借り手があれば、ローンが払えて、
持ち出しにならないプランを立てるべきですね。
これなら、リスクは半分になり、
2戸とも借り手が付かなければ、
1戸分のローンが持ち出しになりますが、
さすがに新築の場合は2戸とも空室になることは、
ほとんどないと思います。
一戸のみの一戸建てより、2戸1なら、
キャッシュフローも、多く見込めますので、
採算は取れると思います。
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