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RCマンションの維持費(一棟鉄筋コンクリートマンションの維持費)

マンションの維持費(一棟RC鉄筋コンクリートマンションの維持費)はいくらかかるのですかについて

 

 

 

区分所有なら、その部屋だけの維持費でいけますが 

 

一棟所有していたら維持費は全戸数分の 

 

負担になってきますのでバカになりません。

 

 

RCは法定耐用年数が長いため毎年経費計上できる金額が木造よりも


少ないという点もあって利益が 上がっているように見えても、


税引き後の キャッシュフローを計算してもらえば わかりますが 


フルローンで購入してネットで8%位回る物件でも元利金を返済して


税金を 払ったら残ってくるキャッシュは資産総額の1%〜2%位です。

 


RC鉄筋コンクリートマンションの 


維持費は木造に比べて、はるかに多くかかります。

 

 


さらに一棟ものは、全戸数分負担のため 


維持費は区分所有に比べて、 割高になります。

 


分譲マンションに 住んでいる人ならわかりますが 

 

RC鉄筋コンクリートマンションはコンクリートへの水の浸水が 

 

躯体を劣化させるため 屋上の防水工事や外壁の


コーキング 吹き付け タイル張り替えなど 大規模修繕を 定期的に


やる必要があります。




足場を組むだけで数百万円かかり、古いRCを買ってしまうと、


買ってすぐに修繕費が大きくかかるリスクもあります。

 

 

又 3階建以上の建物は 揚水ポンプや受水槽 

 

高架水槽の点検清掃が必要ですし、エレベータが設置されているだけで、

 

毎年60万円〜80万円前後のメンテナンス費用がかかります。

 

 

その他に一定の面積を超える物件は、消防設備法定点検と 


戸別の給排水設備定期清掃も必要になります。

 

 

他にも固定資産税は、RC鉄筋コンクリートマンションは、

 

半端な金額ではありません。

 

通常 固定資産税はRC鉄筋コンクリートマンションの場合、

 

家賃の一か月分程度は、当たり前にかかってきます。

 

木造の3倍以上になることを 覚悟しておく必要があります。

 

20室程度の建物でも 年間の維持費は少なく見積もっても200万円以上は


必要になってきますね。

 

このほかに保険料負担やRC維持費として不動産管理会社への管理料も


5%位の負担もあります。

 


経常的な補修や修繕のほか 時代のニーズにこたえるために、

 

維持費以外にも設備投資もしなければならない時があります。

 

資金繰りがうまくいかなければ、いくらいいマンションを持っていても


経営はうまくいきません。

 

 

中古RCを検討するとき、RC物件を手放さなければならない前大家さんは


多くの場合、家賃収入に比べて、その維持費と金利負担に耐えきれなくて


手放すのが多いのですが、次にそのRC物件を購入する人は、

 

単にローンが組めるから購入するというだけでなく 

 

前所有者がどのようにして維持費を管理していたのかを、

 

しっかり、見なければならないですね。



RC維持費にはざっと次のようなものがあります。

 

 

RC維持費 予想経費

電気量      電燈のみ      2000/月

         貯水タンク     6000/月

エレベーター    一基当たり3万円/月


水道料      2000/月

 

火災保険    再調達価格の0・05%程度

       (再調達価格の目安は、木造45万円/坪、
鉄骨造60万円/坪、RC70万円/坪が目安) 

 

賃貸管理料   家賃の3〜5%


その他     清掃費用1回につき   500円×戸数

        浄化槽の維持管理費   2万5000円/年

新築の場合
                     下水道への切り替え工事 50〜150万円

貯水槽清掃点検・水質検査 9万円/年



エレベーター管理費   
フルメンテナンス(FM)契約       5〜10万円/月
パーツ・オイル・グリース(POG)契約  3〜5万円/月




土地や建物に対してはこのほか、取得の際に不動産取得税がかかりますし、



仲介手数料もかなりかかります。

 


 

 



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