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減価償却と物件購入について
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2015.10.15 Thursday 21:15
物件購入と減価償却について
物件を購入するときに、注意しなくてはならないことは、
減価償却についてですね。物件を購入する場合は建物価格の低い物件を選ぶと、
有利であると思います。
新築 築浅物件 ＲＣマンションなどは建物の値段が高いので、家賃を高くしなくてはなりません。
ここでの注意点は、建物価格の高い物件は、家賃が入ってきても建物の減価分を回収しているだけになるので、
たいした利益にならないことです。
そこへもってきて、建物の減価分の回収だけでなく、
借入金の金利や固定資産税、設備の減価分なども、
負担しなければなりません。
従って、金利＋減価償却＋固定資産税の負担に耐えるだけの収益が、継続的に生み出されなければならないのですね。
逆に土地価格の高い物件は、家賃収入は金利＋固定資産税を、負担するだけでいいわけです。
減価償却で注意しなければならないのは、
これは、不動産賃貸業は他の業種と違って、
減価償却という経費が多額に計上されるため、決算書の見栄えが悪くなりがちなのですね。
もっとも、節税にはなりますが。しかし、減価償却はお金が出ていかない経費であるために、
減価償却が多額に計上できるということは、
銀行から見た場合、返済原資が多額にあるという証拠になるのです。まぁ、物件を買う場合は、
減価償却期間である法定耐用年数が過ぎている物件か
過ぎて日が浅い物件、過ぎようとしている物件の順番に、割安に買えるのです。
法定耐用年数を過ぎると、建物の値段はほとんど付かないので、
土地値だけで購入できるメリットがあります。それでも、法定耐用年数を過ぎた物件を買っても、
４年間は償却できます。
申告では減価償却を計上できるので、納める税金が少なくなり、
現金が貯まっていくのです。なのでこの減価償却の期間を利用して、
キャッシュの温存を図ることができるのですね。そして、減価償却を計上できなくなる頃には 再び貯めた現金で、
新たに次の物件を購入していくといいと思います。
もっとも資産価値よりも、節税を目的にするのなら、
償却資産のウエートの高い物件であればあるほど減価償却費として、
現金支出をともなわない経費が多く計上できるため、
不動産所得を減らすことにつながり税金を減らせますね。この点については、土地にウエートの高いアパートへの投資よりも、
マンション投資の方が節税になります。特に借地権マンションなら建物だけですので、
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