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減価償却と物件購入について

物件購入と減価償却について   




物件を購入するときに、注意しなくてはならないことは、


減価償却についてですね。



物件を購入する場合は建物価格の低い物件を選ぶと、


有利であると思います。


 



新築 築浅物件 RCマンションなどは建物の値段が高いので、


家賃を高くしなくてはなりません。



ここでの注意点は、建物価格の高い物件は、家賃が入ってきても 


建物の減価分を回収しているだけになるので、


たいした利益にならないことです。



そこへもってきて、建物の減価分の回収だけでなく、


借入金の金利や固定資産税、設備の減価分なども、


負担しなければなりません。



従って、金利+減価償却+固定資産税の負担に耐えるだけの収益が、


継続的に生み出されなければならないのですね。



逆に土地価格の高い物件は、家賃収入は金利+固定資産税を、


負担するだけでいいわけです。



減価償却で注意しなければならないのは、


これは、不動産賃貸業は他の業種と違って、


減価償却という経費が多額に計上されるため、


決算書の見栄えが悪くなりがちなのですね。



もっとも、節税にはなりますが。



しかし、減価償却はお金が出ていかない経費であるために、


減価償却が多額に計上できるということは、


銀行から見た場合、返済原資が多額にあるという証拠になるのです。



まぁ、物件を買う場合は、


減価償却期間である法定耐用年数が過ぎている物件か


過ぎて日が浅い物件、過ぎようとしている物件の順番に、


割安に買えるのです。



法定耐用年数を過ぎると、建物の値段はほとんど付かないので、


土地値だけで購入できるメリットがあります。




それでも、法定耐用年数を過ぎた物件を買っても、


4年間は償却できます。



申告では減価償却を計上できるので、納める税金が少なくなり、


現金が貯まっていくのです。


なのでこの減価償却の期間を利用して、


キャッシュの温存を図ることができるのですね。



そして、減価償却を計上できなくなる頃には 再び貯めた現金で、


新たに次の物件を購入していくといいと思います。



もっとも資産価値よりも、節税を目的にするのなら、


償却資産のウエートの高い物件であればあるほど減価償却費として、


現金支出をともなわない経費が多く計上できるため、


不動産所得を減らすことにつながり税金を減らせますね。



この点については、土地にウエートの高いアパートへの投資よりも、


マンション投資の方が節税になります。




特に借地権マンションなら建物だけですので、


節税には適していますね。






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