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自宅である古いマンションは売った方が得か、それとも貸した方が得か

自宅である古いマンションは売った方が得か、それとも貸した方が得かについて詳しく




サラリーマンにしろ自営業者にしろ、


とかく年収が高いか低いかにとらわれがちですが、


その問題はバランスシートでは何の役に立たないものです。




生活費は、収入から支出を引いた金額を充てることになりますので、


収支がマイナスになれば、生活費は捻出できなくなります。




自宅である古いマンションは、売った方が得か、


それとも貸した方が得かは、


バランスシートで考えることが重要だと思います。



資産から、借入金などの負債を引いた金額が、


マイナスになると債務超過になります。



売却すればいくらの資産増になるかです。





大事なことは売却すれば資産増となるか、そして、


資産増となるのなら、いくらの資産増となるかです。




資産増へと舵を切るには、たとえわずかであっても、


資産が負債を上回れば、資産増となり、


失敗の落とし穴にはまらないと思われます。




マイナスとプラスでは大違いです。 



バランスシートのプラス思考が、


資産増へ結びつきます。




たとえわずかでも資産が増えて家計のバランスシートが、


良くなっていくことが売却の条件になってくると思います。




従って、売却の判断はプラスの資産増になるかで決まります。



しかし自宅を売却すれば、別の所に住む住居を、


確保する必要があります。




従って、新しく自宅を借りるか、


新居を購入するかどちらかが必要になると思います。



当然購入すればローンが発生しますし、


借りて住めば家賃がかかります。





借りているうちは家賃という支出を続けることになってきます。




この家賃をどのように考えるかが売却の決め手になってきます。





もちろん自宅を貸すと家賃収入が得られます。




そこでお勧めなのが、月額家賃収入と同額以下の支出で借りるか、


ローン返済で購入できる居住用の不動産を持つかです。




賃貸にするなら、収入から支出を差し引いた金額が、


プラスにならなければなりません。





一方、家賃は永遠に支払うべき負債になりますので


売らずに賃貸にすると、入居者が入っている間は、


この家賃が入ってきますが、退去することもあります。




もっとも、自宅を売却すると家賃収入すら入って来ません。



家賃は借りて住むと支出になります。


従って、受け取る家賃の範囲内で住める家を求める必要があります。



賃貸にするなら、将来サラリーマンを退職して、


所得がなくなっても大丈夫なような


不労所得の獲得へと結びつきますよね。





貸せる状態にあるうちは、キャッシュフローが増加し、


永遠に収入に結び付きます。




物件を使わなくなったときは売却せずに、


賃貸にすれば、借り手がいる間は、


永遠にキャッシュフローは入ってきますので、


キャッシュフローの増加になります。




この家賃から経費を差し引いた金額がプラスになれば、


所得税はかかりますが、


所得税を払った残りが資本に組み入れられますので


バランスシートの内容はよくなります。




まぁ、家賃収入以上に高いローン返済をすることは、


バランスシートが悪化し、失敗の落とし穴になってきます。





自宅である古いマンションを売らずに賃貸にしても成り立つ条件は、


その受け取る家賃額以内でローンを返済できる物件を購入するか、


あるいは、借りて住むことができるかになってきます。




家を購入しても、家賃代わりにローンを返済しているという考えが、


資産増につながっていくと思います。



貸すか売るかの判断は人によって違ってきます。




不動産業者に相談すれば、


売ったほうがいいと言いますし、


私たち大家の考えとしては貸せるうちは貸して、


その後、売却または自宅として使うかを、


決めるのがいいのではという考えになりますね。






しかし、売ったり買ったりすれば、


諸費用も必要になりますし、税金の問題もあります。



しかしそういうところに頭を使うよりも、


私は、貸しておけばよいと思います。


まぁ、世間的に見れば、金利が低いので、


住宅ローンを組んでマイホームを購入した方が、


賃貸で借りるよりも得だと感じている方が多くなっています。





しかし、買いたくても、属性の関係で、


住宅ローンが下りない人や、また、


積極的に賃貸を選ぶ人もいますので、


賃貸に出しても、入居者には困らないと思います。



もちろん賃貸にする場合はリフォームも必要になってきます。



リフォームの手間暇を考えると売ったほうがいいと言う人もいます。



まぁ、売る方がいいか貸すほうがいいかは、


こういう分析をすればこうなりますよと、


人それぞれですが、詳しい資料を作っていけば、


最終的に、納得できる答えは出すことはできると思います。




しかし、私は、それだけでは決めることはできないと思います。






いくら自分にとって良くても、それは主観的で利己的なものだからです。






従って、それだけで勇気を持って決断できるとは限っていません。




私たちは、儲かるか儲からないかという自分の都合や、


損得で判断しますので、間違いが起こりやすいのです。




判断の基準が大事になってきます。





売却か賃貸にするかの決め手は、


欲や感情や、本能という一切のものにとらわれないで、


ただ一心に素直に現象を見つめ、今一度心を静めて、


雑念を払拭して、ここは素晴らしい哲学を持って、


誠の心のレベルで判断することだと思います。





最終的な決断は自分のことを除外して、


つまり、自分を犠牲にしてでも、


他の人のためになるような、


大きな器で決めるべきだと私は思いますし、それが、


大きな幸運がもたらされると思います。










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