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収益還元法なら頭金ゼロになるのでしょうか

 


収益還元法について(収益還元法なら頭金ゼロになるのでしょうか )

 


近年 金融機関は 不動産物件そのものから上がる収益レベルを 



融資審査の基準として重視するようになっています。


 


収益還元法による審査基準は購入予定になっている不動産物件が


どの程度の収益力があるのかという点です。




収益還元法による審査基準の根底にあるのは、

 

不動産物件が十分な利益を生むのであれば 

 

多少不動産の積算価格での評価額が低くても


高い収益力を生む不動産であれば、

 

誰でも平等に融資を受けられるというものです。





細々と自営の商売を営んでいる自営業者であっても、

 

物件の収益力が十分であれば、

 

多額の頭金を用意しなくても 

 

収益還元法による融資審査で、

 

100%融資をしましょうというものです。





収益還元法での計算方式は 単に年間家賃収入60%と、

 

元利均等4%でローンを組んだ場合の年間返済額の2つを比べた場合 

 

年間家賃収入の60%ほうが多ければ、


融資は可能であるということです。

 


つまり、収益還元法で融資が実行される高い収益力のある



収益物件の基準は (家賃収入の60%)と(ローンの年間返済額)とを 



比べた場合 (家賃収入の60%)のほうが多ければ、

 

融資可能と判断されます。


 

 

詳しくは年間家賃収入の80%(空室率を年間家賃収入の20%と断定)が



元利均等4%のローンの年間返済額と、

 

家賃収入の20%(諸経費率を年間家賃収入の20%と断定)の、

 

加えた金額よりも多くなれば、融資はOKということです。





年間返済額ですが これは物件の構造によって違います。


 

RCですと融資期間は47年 鉄骨ですと35年、木造なら22年とし 


これから築後の経過年数を 控除した金額が融資可能年数です。


 

この融資可能年数で元利均等金利4%で組んだ場合の金額が


年間返済額になります。



収益還元法で融資を受ける場合は 融資可能年数の長くなる


RC物件のほうが有利になりますね。




戸数の多いワンルームタイプのほうが 家賃収入が膨らみますので


さらに 有利になります。






物件購入時に資金的な余裕がある場合は、

 

売買代金の1割から2割を自己資金で充当すれば、

 

融資額を減らすことができるので、

 

さらに借りやすくなります。

 

 


ちなみに 融資を受ける銀行によって利息は多少異なります。

 

より有利な利息で融資を受けることができれば、

 

よりローンも借りやすくなります。

 


不動産投資から得られる家賃収入は、

 

それほど大きく伸ばせるとは限らないですが


物件価格は交渉によって大きく変えることもできるので、

 

安く購入出来れば融資額を減らすことができるので、

 

その分ローンは借りやすくなりますね。




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