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RC鉄筋コンクリート物件の投資

RC鉄筋コンクリート物件の投資について

 

 

 



RC鉄筋コンクリートは コンクリート躯体のため、

 

耐震性、対火性、耐久性は高く、

 

アパートで気になる音の問題も

RC鉄筋コンクリート物件であれば、

高い遮音性が確保できる利点があります。





物件を増やしている人は ローンのつきやすさから 

 

RC鉄筋コンクリート物件を購入している人も多いですが、

 

築年数の古いRC鉄筋コンクリート物件は、

 

当然リスクがあります。
 


しいて挙げれば、RC鉄筋コンクリート物件は、

 

維持費が大きくかかることが、

 

RC鉄筋コンクリート物件の問題点ですね。

 

 

その中でも最もかかるのは、

 

購入後の建物のメンテナンス費用と税金です。

 

 

 

例えば、リフォーム費用、建物の維持管理費、

 

入居者募集費、保険、税金です。

 

 

固定資産税は、区分マンションの場合は、

 

年間数万円程度ですが、一棟マンションでは、

 

百万円を超えてくることがあります。

 

 

また管理会社に支払う委託管理費は区分マンションの場合は、

 

自主管理できますが、しかし一棟マンションの場合は、

 

毎月の家賃の5%程度を支払って、

 

管理会社に委託することになるでしょう。

 

 

それから、受水槽やポンプの維持コストがかかります。

 

 

3階以上の建物になると給水ポンプが必要になり、

 

このポンプの耐用年数は10年くらいですので、

 

10〜15年位で交換が必要になり、

 

その交換費用として50〜100万円程度かかってきます。

 

 

別途ポンプのメンテナンス費用が年間数万円かかってきますし、

 

受水槽に関しては一年に一回のメンテナンスに、

 

予算として、10万円位予定しておく必要があります。

 

 

 

 

その他エレベーターの維持費として年間、

 

50〜60万円以上の費用がかかります。

 

 

 

当然、将来 大掛かりな修繕や建て替え問題があります。

 

 

懸念されるのは、リフォームと税金に、

 

予想外のお金がかかることです。

 

 

 

税金と言えば、固定資産税以外にも、購入後数カ月して、

 

不動産取得税も100万円くらいかかってきます。

 

 

自己資金に余裕のない状態で物件を購入すると、

 

マイナスのキャッシュフローになりかねません。

 

 

そんなことになれば、所有物件を売却して、

 

資金調達しなければならなくなります。

 

 



RC鉄筋コンクリート物件は 

 

コンクリート躯体の中に、

 

大量の鉄筋が入っている関係上、

 

鉄筋をコンクリートから取り出して


分別しなければいけない手間があるので、

 

解体にはコストがかかります。



 

RC鉄筋コンクリート物件の解体費は、

 

ざっと坪あたり5万円以上かかります。


 

12室程度のマンションでも 壊すだけで 数百万から


1000万円程度の、解体費が掛ります。



 

建て替えとなると入居者に、

 

一度出てもらわなければなりません。



 

その手間や、コストも問題になります。



 

なのでRCの場合、建て替えよりも、現代のポートフォリオの中で、

 

いくつか売って益出しをし 徐々に価値のあるものや、

 

新しい物件に組み替えていくといった選択をする方が多い。



 

建物が傷んできて売れるのかという心配もありますが、

 

表面利回りが高ければ買う人はいると思います。



 


富裕層の場合 節税のためあえて償却期限が切れているものとか 



借地権の物件を、買うケースがありますよね。



 

または、気に入った土地であれば 購入後、 



コストがかかっても、全面リフォームしたり、

 

あるいは、建物を自分でつぶして、 



別の建物を、建てるというケースで、

 

買っていく人もありますね。









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